Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/01311

Minute n° : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 19 DÉCEMBRE 2024 N° RG 24/01311 - N° Portalis DB22-W-B7I-SBRZ Code NAC : 72I DEMANDEUR : Le Syndicat Coopératif des Copropriétaires de la [Adresse 4] (SCCR ELYSEE 2), représenté par son Président-syndic, Monsieur [I] [D], domicilié [Adresse 2], Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEUR : Monsieur [H] [W] né le 05 Novembre 1940 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1], Non comparant, ni représenté. DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 21 OCTOBRE 2024 Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 21 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE M. [H] [W] est copropriétaire du lot n°3258 au sein de l’immeuble de la [Adresse 4], sis [Adresse 2] à [Localité 3]. Faisant grief à M. [W] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer une sommation de payer le 27 septembre 2023 puis lui a adressé, par l’intermédiaire de son conseil, plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges, la dernière ayant été envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 juillet 2024. En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Président-syndic, M. [I] [D], a par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, fait assigner M. [W] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes : - 802,16 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 septembre 2024, - 203,32 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir au jour de l’assignation devenus exigibles, - 200,42 euros au titre des frais de recouvrement, - 3.900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 1.035 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. A l’audience du 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l'audience. M. [W], régulièrement assigné le 13 septembre 2024 par acte remis à l’étude, n’a pas comparu. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions dues Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - le titre de propriété en date du 13 mars 2006 et le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [W] pour le lot n°3258, - une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 26 septembre 2022 pour un montant de 200,88 euros, - une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 12 décembre 2022 pour un montant de 462,99 euros, - une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 19 juin 2023 pour un montant de 169,43 euros, - une sommation de payer adressée au défendeur en date du 27 septembre 2023 pour un montant de 356,32 euros, - une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 17 janvier 2024 pour un montant de 721,99 euros, - une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 17 juillet 2024 pour un montant de 1.002,58 euros, - un un extrait de compte propriétaire portant sur la période courant du 1er janvier 2022 au 3 septembre 2024 mentionnant un solde débiteur de 1.002,58 euros à cette date, - les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juin 2022, 24 novembre 2022, 22 juin 2023 et 20 juin 2024, ayant notamment approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025, ainsi que le montant de la cotisation du fonds de travaux et voté divers travaux, - les appels de fonds provisionnels et appels de fonds travaux pour la période courant du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2024, - la répartition individuelle des charges pour l’exercices 2022, - des factures de frais de commissaire de justice et d’avocat. Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [W], le 17 juillet 2024, une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 19 juillet 2024 et non réclamée, d'avoir à payer les provisions sur charges de l'exercice en cours en précisant que la somme de 564,55 euros n'avait pas été payée au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement. Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles. Il résulte des pièces ainsi produites que M. [W] est redevable de la somme de 802,16 euros au titre des charges de copropriété et des cotisations du fonds de travaux suivant décompte arrêté au 3 septembre 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus. Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action et bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 802,16 euros. Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme Il résulte des dispositions précitées de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux. Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles. Le syndicat des copropriétaires justifie en l’espèce de ce que ces provisions s’élèvent à 203,32 euros. Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par M. [W] de la somme de 203,32 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux à échoir devenus exigibles. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 200,42 euros correspondant à la sommation de payer du 27 février 2023 et aux mises en demeure des 26 septembre 2022, 12 décembre 2022, 19 juin 2023, 17 janvier 2024 et 17 juillet 2024. Il produit à l’appui de sa demande lesdites sommations de payer et mises en demeure mais ne s’explique pas sur le fait qu’il ait adressé tant de mises en demeure avant d’assigner le défendeur. En conséquence, les frais de recouvrement seront retenus à hauteur de 116,42 euros, correspondant à la sommation de payer du 27 février 2023 et aux mises en demeure des 17 janvier et 17 juillet 2024. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte. Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Il convient, dès lors, de condamner M. [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [W] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. M. [W], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens. En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond; DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 4], sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action, CONDAMNE M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 4], sis [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes : - 802,16 euros au titre des charges de copropriété échues au 3 septembre 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus, - 203,32 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir au jour de l’assignation devenus exigibles, - 116,42 euros au titre des frais de recouvrement, CONDAMNE M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 4], sis [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 4], sis [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [W] aux dépens, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 4], sis [Adresse 2] à [Localité 3] du surplus de ses demandes, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DÉCEMBRE 2024 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY