Cour de cassation, 24 octobre 2019. 18-20.317

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 octobre 2019 Cassation M. CHAUVIN, président Arrêt n° 883 F-D Pourvoi n° F 18-20.317 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par M. I... G..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 31 mai 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant à Mme M... A..., épouse L..., domiciliée [...], défenderesse à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 24 septembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de Me Le Prado, avocat de M. G..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 mai 2018), que Mme A..., propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail à M. G..., lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, puis l'a assigné en constatation de la résiliation du bail ; Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que le commandement est demeuré infructueux dans le délai d'un mois suivant sa délivrance ; Qu'en statuant ainsi, sans préciser sur quel élément de preuve elle se fondait pour établir la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 mai 2018 , entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d' Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne Mme A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme A... à payer à M. G... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. G... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : D'AVOIR constaté que le bail liant M. I... G... et Mme M... A... épouse L... était résilié de plein droit, et D'AVOIR d'avoir en conséquence prononcé son expulsion et des condamnations à indemnités, AUX MOTIFS QUE « L'article L. 145-41 du code de commerce dispose : "Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge." Le bail commercial en cause prévoit expressement en substance qu':"A défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter faite à personne ou resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur [...]. Au cas particulier le commandement de payer visant la clause résolutoire (laquelle est du reste reproduite in extenso dans cet acte extrajudiciaire) au plan formel, conformément au texte précité, se réfère expressément au délai d'un mois à partir duquel la clause résolutoire est susceptible de produire ses effets. En vertu de cet acte d'huissier il était fait commandement au preneur d'avoir : "• à laisser l'accès à la cave de l'immeuble à la propriétaire. Cette dernière doit y avoir accès. Or elle est empêchée car la serrure de la grille d'accès à ladite cave a été changée par vous même. • à débarrasser le "capharnaüm" régnant dans ladite cave, empêchant la pompe de relevage de fonctionner et pouvant entraîner un préjudice pour l'immeuble. • à supprimer la plaque métallique que vous avez installée devant le soupirail servant à l'aération naturelle de la cave. • à remettre [...] une vraie grille d'aération • à enlever l'installation de la pompe à bière, mise en place sans l'autorisation de la requérante • de manière générale procéder au nettoyage et à l'entretien des lieux." Par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge en se référant aux termes exacts du commandement de payer, aux obligations du preneur prévues par l'acte de bail et aux constatations précises et objectives de l'huissier instrumentaire dans ses constats des 11 octobre 2016 et 18 janvier 2017 a considéré à bon droit que le preneur avait bien manqué à ses engagements contractuels ( en ce compris les obligations contractuelles figurant dans le clauses particulières du bail en page 6) et que le commandement de payer était bien demeuré infructueux dans le délai d'un mois suivant sa délivrance. Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à raison du jeu de la clause résolutoire. Au regard des manquements nombreux et récurrents du preneur à ses obligations contractuelles qui mettent en exergue sa mauvaise foi, il n'y a pas lieu de suspendre le jeu de la clause résolutoire ni de lui accorder concomitamment des délais pour remédier aux violations du bail. Il convient par suite, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné l'expulsion du preneur des lieux en cause ainsi que de tous occupants de son chef. » ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT CONFIRMÉ QUE « -sur la résiliation du bail et l'expulsion de l'immeuble : Aux termes des dispositions de l'article 1353 du code civil (ancien article 1315), celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, madame M... A... verse aux débats : le contrat de bail commercial, le courrier du conciliateur de justice en date du 18 janvier 2016, le procès-verbal de constat du 11 octobre 2016, la dénonciation du procès-verbal avec sommation en date du 19 décembre 2016, le procès-verbal de constat du 18 janvier 2017, le commandement visant la clause résolutoire du bail en date du 16 février 2017. Il est précisé dans les clauses particulières du bail que : le soupirail de cette cave est le seul à assurer la ventilation des caves de l'immeuble, qu'une grille a été installé et qu'il incombe au preneur de la faire entretenir propre régulièrement, et à en faire installer une neuve lorsqu'elle sera cassée ; que la pompe de relevage incombe au propriétaire, mais que le preneur devra surveiller régulièrement son bon fonctionnement et avertir le propriétaire en cas de panne pour éviter d'éventuelles inondations, étant précisé qu'à proximité se trouve la machinerie de l'ascenseur, que la porte du bar ne doit pas rester en permanence ouverte sur les parties communes pour le respect de la tranquillité des autres occupants de l'immeuble et que le preneur a à sa charge l'entretien de l'escalier de la cave. Il est indiqué, par ailleurs, dans le chapitre CHARGES ET CONDITIONS du contrat de bail au point 5 - changement de distribution « qu'il ne pourra faire dans l'immeuble, sans le consentement exprès du bailleur, aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution », et dans le chapitre CHARGES ET CONDITIONS du contrat de bail au point 8 .jouissance des lieux que le preneur « devra prendre toutes précautions pour éviter bruits et odeurs... se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires, etc. veiller à toutes les règles de l'hygiène, de la salubrité, etc. » Il est relevé dans les procès-verbaux de constat établis le 11 octobre 2016 et le 18 janvier 2017 qu'une grille est présente obstruant l'accès à la cave, que la grille de la cave occupé par le locataire est fermée, que règne un capharnaüm dans la cave, qu'aucune pompe de relevage n'est visible et qu'une pompe à bière est installée. Par ailleurs, il est relevé qu'il n'est pas possible de voir le jour à travers le soupirail, ce dernier étant bouché par une plaque métallique percée, située en dessous d'une grille, la présence d'une trappe d'aération située à gauche de la porte d'accès à l'immeuble autour de laquelle des traces d'humidité sont visibles ainsi que la présence de saletés diverses dans les parties communes « dégagement-cave ». En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire, applicable de plein droit à défaut d'exécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter fait à personne ou resté sans effet. Par acte délivré le 16 février 2017, madame M... A... a fait commandement à monsieur I... G... de laisser l'accès à la cave de l'immeuble à la propriétaire qui y est empêchée car la serrure de la grille d'accès a été changée, de débarrasser le capharnaüm régnant dans la cave empêchant la pompe de relevage de fonctionner et pouvant entrainer des préjudices pour l'immeuble, de supprimer la plaque métallique installée devant le soupirail servant à l'aération naturelle de la cave, de remettre une vraie grille d'aération [...], d'enlever l'installation de la pompe à bière, mise en place sans l'autorisation, de procéder au nettoyage et à l'entretien des lieux, et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire. Le commandement de payer étant demeuré infructueux dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, il convient de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 17 mars 2017. Monsieur I... G... est à compter de cette date occupant sans droit ni titre de l'immeuble donné à bail. Il y a donc lieu d'ordonner son expulsion dans le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision, au besoin avec le concours de la force publique. Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, monsieur I... G... sera également tenu, en tant que de besoin, de payer à madame M... A... une somme mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, au titre de l'indemnité d'occupation à compter de la présente décision et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés. - sur les dommages et intérêts Nonobstant son engagement de faire cesser les troubles monsieur I... G... a par sa mauvaise foi laissé les désordres s'amplifier. Il sera condamné à payer à madame M... A... la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts. » 1° ALORS QUE tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la cour d'appel qui, pour constater que le bail liant M. I... G... et Mme M... A... épouse L... était résilié de plein droit, a retenu que le commandement de payer étant demeuré infructueux dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, sans préciser sur quel élément de preuve, postérieur au commandement, elle se fondait, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2° ALORS QU'il appartient au bailleur qui entend se prévaloir de la clause résolutoire d'établir la persistance de l'infraction invoquée après l'expiration du délai de mise en demeure ; que la cour d'appel, pour constater que le bail liant M. I... G... et Mme M... A... épouse L... était résilié de plein droit, a retenu que le commandement de payer étant demeuré infructueux dans le délai d'un mois suivant sa délivrance ; qu'en statuant ainsi, en ne se référant qu'à des constats antérieurs au commandement, la cour d'appel a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil.