Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/06862

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Frédéric CATTONI Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Lauren SIGLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/06862 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UEC N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 21 février 2024 DEMANDERESSE CDC HABITAT société d’économie mixte dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Maître Lauren SIGLER, membre de NMCG Association d’avocats, A.A.R.P.I., avocat au barreau de PARIS,vestiaire L0007 DÉFENDEUR Monsieur [I] [C] demeurant [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] assisté de Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-503463 du 14/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 décembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 février 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 21 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06862 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UEC Exposé du litige Par acte sous seing privé du 8 juillet 2022, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 293,67 euros et d’une provision pour charges de 82,80 euros. Par acte de commissaire de justice du 6 février 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1511,01 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [C] le 2 février 2023. Par assignation du 8 août 2023, la société CDC HABITAT a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2165,83 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 1511.01 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour du jugement et ce avec intérêts au taux légal compter de la décision,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 21 décembre 2023, la société CDC HABITAT représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 15 décembre 2023, s'élève désormais à 3705,59 euros. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire le temps de ces délais. Monsieur [I] [C], assisté par son conseil, reconnaît le principe et le montant de la dette qu’il propose de régler par mensualités de 50 euros, le solde étant versé à la dernière échéance. Il demande à bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire. Il affirme avoir repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois d’octobre 2023. Il demande le rejet de la demande faite au titre des frais irrépétibles. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 6 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1511,01 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2023. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 décembre 2023, Monsieur [I] [C] lui devait la somme de 3705,59 euros, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [I] [C] ayant admis ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2023 sur la somme de 1511,01 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 654,82 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Le paiement intégral du loyer courant a repris au jour de l’audience. Monsieur [I] [C] sera autorisé à régler cette somme en 36 mensualités de 50 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à titre provisoire d’un montant égal à celui du loyer et des charges dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire. Sur les autres demandes Monsieur [I] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité et la situation économique de la société CDC HABITAT justifient que la demande de la société CDC HABITAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée. En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 8 juillet 2022 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et Monsieur [I] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 7 avril 2023, CONDAMNONS Monsieur [I] [C] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 3705,59 euros (trois mille sept cent cinq euros et cinquante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2023 sur la somme de 1511,01 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 654,82 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISONS Monsieur [I] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [I] [C], DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 avril 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [I] [C] sera condamné à verser à titre de provision à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNONS Monsieur [I] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2023 ; REJETONS la demande de la société CDC HABITAT faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 février 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge