Cour de cassation, 03 novembre 2016. 15-17.905

CIV.3 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 3 novembre 2016 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1194 F-D Pourvoi n° X 15-17.905 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société Domegest, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 24 mars 2015 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant à la société Alain Domin, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 4 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Boullez, avocat de la société Domegest, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Vu les articles 4 et 16 du code de procédure civile, ensemble les articles L. 145-39 et R. 145-22 du code de commerce ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 24 mars 2015), que la société Domegest est propriétaire de locaux donnés en location commerciale à la société Domin, moyennant un loyer payable par trimestre et indexé sur la variation de l'indice coût de la construction ; que, le 19 février 2007, le bail a fait l'objet d'un avenant de renouvellement, à l'occasion duquel le montant du loyer a été calculé sur la base de la variation de l'indice du coût de la construction entre celui du troisième trimestre 2002 et celui du troisième trimestre 2005 ; que, le 18 octobre 2012 soutenant qu'en application de la clause d'échelle mobile, le montant du loyer depuis le dernier renouvellement contractuel du 19 février 2007 révélait, au troisième trimestre 2011, une augmentation de plus d'un quart, la société Domegest a saisi le juge des loyers commerciaux pour voir fixer le loyer déplafonné à la valeur locative ; Attendu que, pour rejeter la demande de la société Domegest, l'arrêt retient qu'aucune pièce n'est produite visant à établir la modification notable des facteurs locaux de commercialité, ainsi que de la valeur locative du local alléguées et que l'expertise sollicitée à titre subsidiaire n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge et qu'elle n'est pas destinée à suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve ; Qu'en statuant ainsi, alors que la société Domegest demandait la fixation du loyer à la valeur locative par application de l'article L. 145-39 du code de commerce et alors qu'elle avait constaté qu'à la date de la demande, le loyer avait augmenté de 27,7 % par rapport au prix précédemment fixé contractuellement la cour d'appel, qui devait adapter le loyer à la valeur locative au jour de la demande, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de fixation du loyer à la valeur locative du bien, l'arrêt rendu le 24 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ; Condamne la société Domin aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Domin à verser 3 000 euros à la société Domegest ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Domegest Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société DOMEGEST de la demande qu'il avait formée contre la société ALAIN DOMIN, afin de voir fixer le montant du bail à la valeur locative et d'en porter le montant à la somme de 30 000 € ; AUX MOTIFS QU'en application de l'article L 145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé ; que de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ; que, par dérogation aux dispositions de l'article L 145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou semestriel des loyers commerciaux ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de article L 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; qu'en aucun cas, il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur, locative des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ; qu'en application de l'article L 145-39 du même code, par dérogation à l'article précédent, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ; qu'en l'espèce, la clause de «révision du loyer » insérée au contrat de bail commercial du 29 octobre 1986 dispose que le loyer fixé sera révisable à l'expiration de chaque période triennale d'après les variations de l'indice national du coût de la construction ou d'après les dispositions législatives ou réglementaires qui s'imposent aux parties ; l'indice de base étant celui connu ou publié à la date de départ de la période triennale et l'indice de variation, celui connu et publié lors de la demande de révision ; qu'au titre de l'avenant de renouvellement du bail du 19 février 2007, il est précisé qu'à compter rétroactivement du 21 février 2006, le bail est renouvelé pour une nouvelle période de trois, six ou neuf années moyennant un loyer annuel hors charges de 6 240 euros par l'application de la variation des indices des 3èmes trimestres 2002 et 2005, respectivement de 1 170 et 1 278 ; que le principe de la clause d'échelle mobile est de faire varier automatiquement le loyer en fonction d'une valeur de référence ; qu'en l'espèce, la clause prévoit la révision triennale du loyer par référence à l'indice national du coût de la construction ; que l'appelante justifie que loyer a été indexé ; que cette clause constitue non pas un simple rappel de la révision légale mais une clause d'échelle mobile telle que visée par l'article L145-39 du code de commerce ; le terme "révisable" n'étant pas de nature à créer un doute quant à l'interprétation claire de ladite clause ; que le jugement entrepris sera dès lors infirmé sur la qualification de ladite clause retenue par le premier juge ; que lors du renouvellement du bail du 19 février 2007, le loyer annuel a été fixé rétroactivement au 21 février 2006 à la somme de 6 240 euros par l'application de la variation des indices des 3èmes trimestres 2002 et 2005, respectivement de 1 170 et 1 278 ; que depuis le 6 janvier 2012, l'indice du coût de la construction du 3ème trimestre 2011 a été porté à 1 624 de sorte que le prix du bail entre le dernier renouvellement contractuel au 19 févier 2007 et l'application, par le jeu de la clause d'échelle mobile, du prix du 3ème trimestre 2001, montre une augmentation de 27,07 %, correspondant à un loyer de 7 929,38 euros ; que l'article L 245-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : - les caractéristiques du local considéré, - la destination des lieux, - les obligations respectives des parties, - les facteurs locaux de commercialité, - les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Que l'article L 145-33 du même code dispose que, sauf modification notables des caractéristiques du local considéré et des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou s'ils sont applicables, des autres indices ci-dessus mentionnés ; que la société bailleresse prie la cour de fixer le montant annuel du loyer à 30 000 euros et invoque la modification des facteur locaux de commercialité ; qu'aucune pièce n'est produite par l'appelante visant à établir la modification notable des facteurs locaux de commercialité ainsi que de la valeur locative du local alléguées ; que la Société DOMEGEST sollicite à titre subsidiaire une expertise aux fins de déterminer la valeur locative du local donné à bail ; qu'il convient de rappeler que l'expertise n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge ; qu'elle n'est pas destinée à suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve ; qu'en l'espèce, aucune pièce n'est produite par l'appelante au soutien de ses demandes ; que la demande d'expertise sera dès lors rejetée ; qu'ainsi, la demande de la société DOMEGEST en fixation du loyer à la somme de 30 000 euros sera rejetée et le jugement entrepris confirmé en ce qu'il l'a déboutée de cette demande. 1. ALORS QUE le juge doit respecter le principe du contradictoire ; qu'en relevant de son propre mouvement, que la société DOMEGEST ne justifiait pas d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, ni d'une modification de la valeur locative, sans inviter les parties à s'expliquer sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 2. ALORS QUE la société DOMEGEST a seulement rappelé que « le local est situé avec une grande visibilité en angle de [Adresse 3] » (conclusions, p. 3, 1er alinéa) ; qu'en décidant que la société DOMEGEST a fait état d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, quand elle a seulement sollicité de voir fixer le bail à la valeur locative, en conséquence de sa révision, soit à la somme de 30 000 €, sans mentionner l'évolution des facteurs locaux de commercialité, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société DOMEGEST, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ; 3. ALORS QUE le juge doit adapter le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande ; qu'en imposant à la société DOMEGEST de rapporter la preuve d'une modification des facteurs locaux de commercialité, distincte de celle de la valeur locative du local, la Cour d'appel a violé l'article R 145-22 du Code de commerce, ensemble l'article L 145-39 du Code de commerce ; 4. ALORS QU'il n'y a carence dans l'administration de la preuve que lorsque la mesure sollicitée est destinée à recueillir des renseignements que la partie demanderesse aurait dû elle-même fournir ; qu'en se fondant sur l'absence de preuve par la société DOMEGEST des faits que la mesure d'instruction sollicitée avait précisément pour objet d'établir, sans dire en quoi la demande d'expertise visait à pallier une insuffisance reprochable dans l'administration de la preuve, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 143 et 146, alinéa 2, du Code de procédure civile.