Cour d'appel, 19 décembre 2024. 20/12201

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-3 ARRÊT AU FOND DU 19 DECEMBRE 2024 N° 2024/187 Rôle N° RG 20/12201 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGTZG S.A.R.L. AGENCE ROTONDE MIRABEAU C/ S.A.R.L. IMMOBILIERE DU PALAIS AGENCE [O] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Michel GOUGOT Me Nathalie MINEO-REMAZEILLE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Commerce d'AIX-EN-PROVENCE en date du 17 Novembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2019001340. APPELANTE S.A.R.L. AGENCE ROTONDE MIRABEAU, prise en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée et assistée de Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER - GOUGOT - BREDEAU- TROEGELER - MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.A.R.L. IMMOBILIERE DU PALAIS AGENCE [O] [S], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée et assistée de Me Nathalie MINEO-REMAZEILLE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 15 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président Madame Françoise PETEL, Conseillère Mme Magali [O], Conseillère, magistrat rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Laure METGE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024, Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La Sarl Immobilière du palais Agence [O] [S] (Immobilière du Palais) et la Sarl Agence Rotonde Mirabeau (Rotonde Mirabeau) sont deux agences immobilières faisant partie du FIPA, dénommé « le grand fichier aixois », qui est un regroupement de 11 agences immobilières ayant pour objectif la mise en place et l'exploitation d'un fichier commun interprofessionnel accessible au grand public. Le 9 mars 2017, la Sarl immobilière du palais a signé un mandat semi-exclusif avec l'indivision [I] concernant la vente de leurs biens sis [Adresse 2] à Aix-en-Provence. Dans ce cadre, la Sarl immobilière du palais a mis l'appartement sur la plate-forme commune (FIPA). Ledit mandat a fait l'objet d'un avenant le 9 août 2017, puis le 12 octobre 2017 pour des baisses de prix. Le 13 novembre 2017, la Sarl Immobilière du palais a signé de nouveau avec l'indivision [I] un mandat de vente sans exclusivité portant sur le même bien. Le 16 novembre 2017, l'indivision [I] a signé un mandat de vente sans exclusivité avec la Sarl Rotonde Mirabeau concernant le même bien. Un compromis de vente a été signé sur ce bien par l'intermédiaire de la Sarl Rotonde Mirabeau le 25 janvier 2018 prévoyant une rémunération de l'agence pour un montant de 25 000 euros TTC. La vente est devenue définitive le 27 avril 2018. La Sarl immobilière du palais a adressé le 27 avril 2018 à la Sarl rotonde Mirabeau la facture de ses honoraires, soit la somme de 12 500 euros TTC. La Sarl rotonde [Adresse 5] a contesté formellement la facture estimant que la vente ne résultait pas d'un travail inter-cabinet et a proposé à titre commercial une rémunération de 25 % du montant des honoraires. Par exploit du 12 février 2019, la Sarl immobilière du palais a assigné la Sarl rotonde Mirabeau devant le tribunal de commerce d'Aix-en-Provence afin de la voir condamner, avec exécution provisoire, à lui payer la somme de 12 500 euros portant intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2008, outre la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile Par jugement en date du 17 novembre 2020, le tribunal de commerce d'Aix-en-Provence a fait droit aux demandes de la Sarl immobilière du palais au motif que le mandat semi exclusif de la Sarl immobilière du palais avait été suivi d'un mandat simple et que le règlement intérieur FIPA prévoyait dans ce cas-là, un honoraire de 50/50. Par déclaration en date du 8 décembre 2020, la Sarl rotonde Mirabeau a interjeté appel de la décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 15 octobre 2024 et a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. PRETENTIONS ET MOYENS Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 21 juin 2023, la Sarl rotonde Mirabeau demande à la cour de : - Recevoir la Sarl rotonde Mirabeau en son appel, régulier en la forme, Au fond, y faisant droit : - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société immobilière du palais ' agence [O] [S] la somme de 12 500 euros outre intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2018 jusqu'à parfait paiement ainsi qu'à lui payer une somme de 3 000 euros à titre d'indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 code de procédure civile et à supporter les entiers dépens, Et, statuant à nouveau : - Donner acte à l'agence [Adresse 6] qu'elle offre de régler à l'agence immobilière du palais, à titre exclusivement commercial et sans aucune reconnaissance du bien-fondé même partiel de la demande, la somme de 6 250 euros T.T.C. pour solde de tout compte au titre de la rémunération perçue à l'occasion de la vente de l'appartement des consorts [I], - Déclarer cette offre satisfactoire, - Débouter l'agence immobilière du palais de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, - la condamner à payer à l'agence [Adresse 6] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - La condamner aux entiers dépens, avec distraction à la société d'Avocats soussignée. Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 17 janvier 2024, la Sarl Immobilière du Palais demande à la cour de : - confirmer le jugement en date du 17 novembre 2020 du tribunal de commerce d'Aix-en-Provence en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, - condamner la Sarl rotonde Mirabeau à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - condamner la Sarl rotonde Mirabeau aux entiers dépens d'appel distrait au profit de Maître Mineo Remazeille. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées pour l'exposé des moyens des parties. MOTIFS DE LA DECISION             Sur la nature de la décision rendue   L'arrêt rendu sera contradictoire, conformément à l'article 467 du code de procédure civile. Sur la demande principale en paiement Au soutien de son appel, la Sarl Rotonde Mirabeau fait valoir que le mandat exclusif signé avec la Sarl immobilière du Palais avait été résilié par le mandant sans qu'il n'ait ensuite consenti de mandat simple « FIPA » à cette agence. Ainsi, conformément au règlement intérieur du FIPA, l'agence signataire du mandat résilié ne peut solliciter des honoraires. Elle précise que le mandat simple signé le 13 novembre 2017 n'est pas un mandat FIPA car il n'y fait pas référence et qu'il ne figurait pas dans le fichier informatique commun. La Sarl immobilière du palais soutient, elle, que le 13 novembre 2017, elle a signé un nouveau mandat simple de vente avec les consorts [I] et qu'ainsi, conformément au règlement intérieur du FIPA, elle est fondée à solliciter la moitié des honoraires. L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L'Article 1104 du Code Civil dispose encore que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. » Les parties s'accordent sur l'application pour régir leurs relations du [Localité 3] fichier Aixois (FIPA) dont elles sont toutes deux membres. Celui-ci a pour objectif « d'accumuler et de diffuser une information sur les biens ayant fait l'objet d'un mandat exclusif ou d'un mandat semi exclusif afin de permettre à l'ensemble des utilisateurs de prendre connaissance des biens immobiliers à vendre, d'apprécier leur valeur et de coopérer à leur vente ». Il est prévu expressément par le règlement intérieur : « Chaque membre du FIPA doit jouer une transparence totale auprès du client mandant en lui précisant verbalement avant toute signature du mandat et de son annexe, le nom de toutes les agences du FIPA, ainsi que le mode de fonctionnement du fichier commun « communication des mandats de vente : - tous les mandats FIPA doivent être saisis ou transmis sur le logiciel dans un délai de 24 heures rémunération inter FIPA : 50 % pour la rentrée du mandat 50 % pour la sortie du mandat Lorsque après l'exclusivité, le mandat devient simple, : la rémunération inter FIPA sera de 50/50. Ce mandat simple restera la propriété de l'agence qui l'a rentré. C'est ce que l'on appellera mandat simple-Fipa. (') Lorsque le mandat exclusif est résilié par le mandant sans renouvellement du mandat simple les agences du FIPA pourront rentrer le mandat simple sans co-apport. » En l'espèce, le mandat semi-exclusif conclu le 9 mars 2017 entre l'indivision [I] et la Sarl Immobilière du palais prévoyait une durée irrévocable de trois mois. Il précisait que « Passé ce délai, il sera tacitement prorogé jusqu'au 31 mai 2018, date à laquelle il prendra automatiquement fin, sauf révocation à tout moment par lettre recommandée avec demande d'avis de réception sous réserve d'un préavis de 15 jours pendant la période de tacite prorogation. » Il n'est pas contesté que ce mandat est un mandat « FIPA » car il y est joint une annexe signée par les deux parties mentionnant l'ensemble des agences immobilières concernées et le fonctionnement de ce fichier commun. Il apparaît que par la suite, deux avenants ont été signés par les mêmes parties, les 9 août et 12 octobre 2017 modifiant le prix de vente et attestant ainsi qu'à ces dates, le mandat n'avait pas été résilié par le mandant. Enfin, il est établi que le 13 novembre 2017, l'indivision [I] a conclu un mandat de vente sans exclusivité avec la Sarl immobilière du palais portant sur le même bien. Il n'est pas contestable que ce mandat du 13 novembre 2017 est un mandat « simple » puisque sans exclusivité. S'il est exact qu'il ne porte pas de mention « FIPA » ou que n'y est pas joint une annexe, il apparaît que le règlement intérieur rappelé précédemment, même s'il évoque le terme de « mandat simple-Fipa », ne prévoit pas l'apposition de cette mention ou la rédaction de l'annexe lors de la conclusion d'un mandat simple après le mandat exclusif, car comme le rappelle justement la Sarl immobilière du palais, le FIPA a pour objectif de promouvoir les mandats exclusifs et semi-exclusifs. Le fait que l'indivision [I] ait signé d'autres mandats simples avec d'autres agences est peu pertinent pour justifier qu'il ne s'agit pas d'un mandat Fipa, dès lors que toutes les agences immobilières ne sont pas affiliées au Fipa et cela ne saurait suffire à écarter l'application du règlement intérieur entre deux agences signataires de celui-ci. En effet, celui-ci prévoit un partage de rémunération lorsqu'après l'exclusivité, le mandat devient simple sans qu'il ne soit fait mention d'autres conditions particulières et notamment la rédaction d'une nouvelle annexe. Par ailleurs, la Sarl Rotonde Mirabeau ne rapporte pas la preuve que le mandat simple ait été ôté du fichier commun Péraclès, comme elle le prétend, dès lors que les mails qu'elle a pu échanger avec la Sarl immobilière du palais entre fin janvier 2018 et avril 2018 n'en font jamais état, notamment celui du 23 avril 2018 dans lequel elle apparaît être parfaitement informée de l'existence de ce mandat et va d'ailleurs communiquer le compromis de vente à la Sarl immobilière du palais. En conséquence, eu égard au règlement intérieur du Fipa prévoyant que les honoraires d'agence en cas de vente, sont répartis 50/50 lorsque le mandat exclusif Fipa est devenu un mandat simple, c'est à bon droit que le tribunal de commerce a condamné la Sarl Rotonde Mirabeau à partager sa commission avec la Sarl immobilière du palais et à lui payer la somme de 12 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2018. La décision sera donc confirmée. Sur les demandes annexes   Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles doivent être confirmées.   Les dépens d'appel seront mis à la charge de la Sarl Rotonde Mirabeau.   La Sarl Rotonde Mirabeau sera condamnée à payer à la Sarl immobilière du palais la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.     PAR CES MOTIFS   La cour, Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce d'Aix-en-Provence en date du 17 novembre 2020 ; Y ajoutant, Condamne la Sarl Agence Rotonde Mirabeau à payer à la Sarl immobilière du palais agence [O] [S] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamner la Sarl agence Rotonde Mirabeau aux dépens d'appel distraits au profit de Me Mineo Remazeille. LE GREFFIER LE PRESIDENT