Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 07 SEPTEMBRE 2023
N° 2023/ 258
Rôle N° RG 22/00554 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIVTD
[B] [U]
[N] [V]
C/
S.C.I. NIFA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Philip DE LUMLEY WOODYEAR
Me Marie-dominique MOUSTARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 16 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/000450.
APPELANTS
Madame [B] [U]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-764 du 11/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Philip DE LUMLEY WOODYEAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [N] [V]
né le [Date naissance 2] 1991 à[Localité 7]), demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Philip DE LUMLEY WOODYEAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
S.C.I. NIFA, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Marie-dominique MOUSTARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juillet 2023 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 07 septembre 2023 par mise à disposition au greffe.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 septembre 2023.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 27 avril 2016, prenant effet le 15 mai 2016, la SCI NIFA a donné bail à M. [H] [U], Mme [B] [U] née [Z] et M. [N] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer initial révisable de 1070 euros par mois, outre 80 euros de provisions sur charges, ainsi qu'un dépôt de garantie de 1070 euros.
Par actes du 4 décembre 2019 et du 19 mai 2020, la SCI NIFA a fait signifier à Mme [U] et M. [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire.
M. [H] [U] est décédé.
Par exploits d'huissier en date du 14 mai et 21 juillet 2020, la SCI NIFA a attrait Mme [B] [U] et M. [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection de FREJUS aux fins de voir :
Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;
ordonner l'expulsion de [B] [U] et [N] [V] et la séquestration de ce qui peut leur appartenir soit sur place, soit dans un local ou un garde-meubles à leur frais, risques et périls, avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, courant deux mois après la signification de la décision à intervenir ;
condamner ces derniers au paiement de la somme de 9803,16 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 1er mai 2016 au 30 novembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
dire que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d'intérêts au taux légal par application de l'article 1154 du Code civil,
Condamner les défendeurs au paiement des loyers et charges échus depuis le commandement signifié,
Condamner les défendeurs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer en cours depuis le 5 mars 2020, avec indexation annuelle et augmentée des charges jusqu'au jour de la libération effective des lieux loués outre charges ;
condamner la partie adverse au paiement de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
condamner les défendeurs au paiement d'une indemnité de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement et des assignations ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Par jugement contradictoire en date du 16 décembre 2021, le Tribunal de proximité de Fréjus a statué ainsi :
Condamne solidairement Mme [U] et M. [V] à régler la somme de 16034 euros à la SCI NIFA au titre des loyers impayés,
autorise Mme [U] et M. [V] à s'acquitter du règlement de cette somme en 24 mensualités de 668,08 euros et dit qu'à défaut de règlement d'une échéance, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
Déboute la SCI NIFA de ses demandes relatives aux frais de remise en état, indemnités de préavis et frais de dossier,
Déboute la SCI NIFA de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne M. [V] et Mme [U] à payer à la SCI NIFA la somme de 485,88 euros,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [V] et Mme [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation,
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
Par déclaration du 13 janvier 2022, Mme [U] et M. [V] ont relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a :
Condamné solidairement Mme [U] et M.[V] à régler la somme de 16034 euros à la SCI NIFA au titre des loyers impayés,
Autorisé Mme [U] et M. [V] à s'acquitter du règlement de cette somme en 24 mensualités de 668,08 euros et dit qu'à défaut de règlement d'une échéance, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
Condamné M. [V] et Mme [U] à payer à la SCI NIFA la somme de 485,88 euros,
Condamné M. [V] et Mme [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et l'assignation.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Mme [U] et M. [V] demandent à la cour de :
Infirmer le jugement dans les limites de l'appel interjeté,
Statuant à nouveau,
Octroyer un délai de deux ans à Mme [U] et à son petit-fils M. [V] pour régler la dette locative due à la SCI NIFA, la dette locative ne pouvant être supérieure à la somme de 3640 euros.
Débouter la SCI NIFA de ses plus amples demandes,
Rejeter toutes les demandes de la SCI NIFA présentées au titre de ses conclusions d'appel incident en date du 10 juin 2022.
Partager les dépens.
A l'appui de leurs demandes, Mme [U] et M. [V] font valoir que la difficulté dans cette affaire réside dans le fait que l'allocation logement a été versée à la SCI NIFA qui ne prend pas les règlements en considération ; que la dette locative s'élève en réalité à la somme de 3640 euros, le Tribunal de Fréjus ayant omis le fait qu'une caution a été versée et n'a jamais été restituée à hauteur de 1070 euros venant en déduction des sommes réglées ; qu'ils ont déménagé le 27 décembre 2020 et ne peuvent donc être condamnés à payer le loyer du mois de janvier 2021 ; qu'il y a donc lieu de prendre en considération les décomptes effectués par Mme [U] et les règlements de la CAF au bailleur ; qu'ils rencontrent des difficultés personnelles et financières alors que Mme [U] est âgée de 84 ans.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI NIFA demande à la cour de :
Confirmer le jugement rendu le 16 décembre 2021 par la juridiction de proximité de Fréjus en ce qu'il a :
*Condamné M. [V] et Mme [U] à payer à la SCI NIFA la somme de 485,88 euros,
*Condamné M.[V] et Mme [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et l'assignation.
Condamner M. [V] et Mme [U] à payer à la SCI NIFA la somme de 18605 euros au titre des loyers impayés, y ajoutant les intérêts légaux à compter de la mis en demeure du 18 septembre 2019, sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Condamner M. [V] et Mme [U] à payer à la SCI NIFA la somme de 1007,04 au titre des frais exposés par la SCI NIFA dans le cadre de la présente procédure sur le fondement de l'article 1240 du Code civil ;
Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de M. [V] et Mme [U].
A titre subsidiaire, si la juridiction de céans venait à octroyer des délais de paiement :
Ordonner que le paiement intervienne au plus tard le 5 de chaque mois, par virement bancaire sur le compte bancaire de la SCI NIFA, et qu'à défaut de règlement de l'intégralité de la mensualité à cette date, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
Ordonner que la mensualité fixée ne portera que sur le principal et que l'ensemble des intérêts et frais liés à l'exécution de la décision à intervenir seront dus en sus ;
Ordonner que l'ensemble des condamnations lié aux frais, à l'article 700 et aux dépens devront être versés dès la signification de la décision à venir, en sus des mensualités fixées par la juridiction de céans ;
Condamner Mme [U] à verser à la SCI NIFA la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner Mme [U] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, des assignations et de l'exécution de la décision de première instance et de la décision à intervenir.
A l'appui de ses demandes, la SCI NIFA fait valoir que les clés ont été restituées par courrier du 27 janvier 2021 et que par conséquent, le loyer du mois de janvier 2021 est dû ; que les locataires n'ont pas informé le bailleur de leur départ et sont partis en envoyant les clés par courrier du 27 janvier 2021 ; qu'il convient donc de prendre en compte le préavis de trois mois de loyer ; qu'après déduction de la somme du dépôt de garantie de 1070 euros, Mme [U] et M. [V] sont redevables de la somme de 18605 euros (16225+3450 ' 1070 euros) ; qu'il convient d'y ajouter les intérêts à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2019.
La SCI NIFA précise que les appelants ne justifient pas de leur situation financière actuelle et qu'en outre, ils ne respectent pas l'échéancier décidé par le jugement déféré ; que néanmoins si la demande de délais venait à être octroyée, il est demandé que la mensualité fixée corresponde au montant dû au principal uniquement et que devront s'ajouter :
les frais d'huissier engendrés par le recouvrement,
les intérêts légaux,
les dépens,
la condamnation liée aux frais exposés par la SCI NIFA.
La SCI NIFA ajoute qu'elle est redevable d'un prêt d'un montant de 1876,16 euros par mois, outre une assurance de 67,81 euros ; que le montant du loyer convenu avec Mme [U] et M. [V] est donc nécessaire à la SCI NIFA afin de lui permettre de faire face à ses frais, les associés venant combler le restant dû à hauteur de 1000 euros par mois ; qu'ainsi, en cas de non-paiement du loyer dû par les locataires, le compte bancaire de la SCI NIFA se trouve en déficit ce qui engendre des frais bancaires conséquents, soit un total de 262,36 euros ; qu'en outre, au moment du départ précipité des locataires, la SCI NIFA a dû exposer des frais de nettoyage qui se sont élevés à la somme de 180 euros et sont justifiés par une facture ; qu'il y a donc lieu de condamner M. [V] et Mme [U] au remboursement de cette somme ; que la SCI NIFA a été contrainte d'envoyer plusieurs recommandés aux débiteurs afin de leur rappeler leurs obligations et de les mettre en demeure de régler leur dette et que ses représentants se sont déplacés à plusieurs reprises au tribunal.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 avril 2023.
MOTIVATION :
Sur le montant de l'arriéré de loyers et charges dû par les appelants :
En vertu de l'ancien article 1315 du code civil, devenu l'article 1353, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier la paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis est de trois mois ; que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d' huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation qu'un commandement de payer ne s'assimile pas à un congé et la seule acceptation des clés et l'établissement d'un état des lieux de sortie ne caractérisent pas la renonciation du bailleur aux loyers dus par le lcoataire jusqu'au terme du délai de préavis (Cass. Civ., 3è, 26 novembre 2008).
En l'espèce, par acte sous seing privé du 27 avril 2016, prenant effet le 15 mai 2016, la SCI NIFA a donné bail à M. [H] [U], décédé depuis, Mme [B] [U] née [Z] et M. [N] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer initial révisable de 1070 euros par mois, outre 80 euros de provisions sur charges, ainsi qu'un dépôt de garantie de 1070 euros.
Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 27 janvier 2021, Mme [U] et M. [V] ont restitué les clés de l'appartement à la SCI NIFA.
Même s'ils prétendent avoir quitté les lieux le 1er décembre 2020 après avoir trouvé un logement social, la lettre susvisée peut être considérée comme valant congé de leur part et fait courir le délai de préavis de trois mois puisqu'ils n'invoquent pas bénéficier, dans ce courrier, d'un délai de préavis réduit.
Mme [U] et M. [V] sont donc tenus de payer les trois mois de loyers et charges ayant couru pendant le délai de préavis soit jusqu'au 27 avril 2021 inclus, peu important que le bailleur leur ait préalablement fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.
La SCI NIFA produit un décompte, dans ses écritures, courant depuis la prise d'effet du bail et réclame la somme de 18605 euros, soit 16225 euros de loyers et charges dus entre le 15 mai 2016 et le mois de janvier 2021 inclus, outre la somme de 3450 euros correspondant aux loyers et charges dus pendant le délai de préavis, desquelles elle déduit la somme de 1070 euros de dépôt de garantie.
En comparant les pièces produites par Mme [U] et M. [V] d'une part, et celles produites par la SCI NIFA d'autre part, il apparaît que cette dernière a en réalité perçu la somme totale de 4720 euros émanant de la caisse d'allocations familiales et non celle de 4716 euros comme indiqué par le bailleur dans son décompte.
En outre, au vu des relevés du compte bancaire de la SCI NIFA, la différence de 10 euros figurant pour le mois de mai 2016 au débit des locataires n'est pas justifiée par les pièces qu'elle produit aux débats.
Mme [U] et M. [V] invoquent ne devoir que la somme de 3640 euros.
Or, il convient de préciser que les allocations logements versées par la caisse d'allocations familiales entre août 2018 et décembre 2018 l'ont été directement à Mme [U] et non à la SCI NIFA.
En outre, ils ne justifient pas que le virement de 600 euros du mois d'août 2020 n'a pas été pris en compte par le bailleur alors que cette somme a été perçue le 1er septembre 2020.
De même, la somme de 942 euros pour le loyer du mois de mai 2020 a bien été prise en compte à deux reprises par ce dernier.
Ainsi, la SCI NIFA peut dûment se prévaloir des sommes suivantes :
*16211 euros au titre des loyers et charges dus au mois de janvier 2021,
+ 3450 euros au titre des loyers et charges dus pendant le délai de préavis,
- 1070 euros au titre du dépôt de garantie à restituer,
soit un total de 18591 euros.
Par conséquent, il convient de condamner Mme [U] et M. [V] à payer à la SCI NIFA la somme de 18591 euros, au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2020, date de la dernière assignation, sur la somme de 11473 euros et pour le surplus, à comper de la date du présent arrêt.
Il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point.
Sur la demande de délais de paiement faite par les appelants :
En vertu de l'ancien article 1244-1 du code civil, devenu l'article 1343-5, au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Mme [U], âgée de 84 ans, justifie percevoir une pension de retraite annuelle de 6122 euros tous régimes confondus, soit la somme mensuelle de 510,16 euros.
M. [V] ne produit, quant à lui, pas d'élément récent sur le montant de ses revenus. Il justifie avoir perçu pour l'année 2019 des revenus imposables d'un montant de 22174 euros (soit 1847,83 euros par mois) et produit deux bulletins de paye des mois d'avril et mai 2020, le premier pour un montant de 1462,22 euros net et le second, pour une somme de 1684,87 euros net.
Les appelants ne justifient pas de leurs charges actuelles et ne versent pas aux débats le contrat de bail de leur nouveeau logement ou une quittance de loyer afférente.
Au vu du décompte produit par la SCI NIFA, il apparaît que les délais de paiement décidés par le jugement déféré à raison de mensualités de 668,08 euros n'ont pas été respectés puisque les appelants n'ont versé à l'huissier de justice en charge du recouvrement de leur dette que la somme globale de 8346,98 euros depuis la date de la décision de première instance (soit jusqu'au mois de janvier 2023 inclus).
Par conséquent, il résulte de l'ensemble de ces éléments, du montant élévé de leur dette et des besoins du créancier qui doit faire face à un prêt habitat, que les appelants ne sont pas en capacité de la régler dans un délai de deux ans.
En conséquence, il convient de les débouter de leur demande de délais de grâce et d'infirmer ainsi le jugement déféré sur ce point.
Sur les demandes reconventionnelles de l'intimée :
Sur la demande de paiement de la somme de 180 euros au titre du nettoyage du logement :
Si en vertu de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire, l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l'établissement d'un état des lieux selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat.
En l'espèce, il n'est versé aux débats aucun état des lieux d'entrée et de sortie. Or, si les lieux peuvent être présumés avoir été donnés en bon état aux preneurs, rien ne permet de justifier que le bailleur ait dû engager des frais de nettoyage après le départ des locataires, en l'absence d'état des lieux de sortie.
Par conséquent, la SCI NIFA sera déboutée de sa demande faite à ce titre et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la demande en paiement des sommes de 485,88 euros, de 78,80 euros et de 262,36 euros :
La SCI NIFA demande le réglement de la somme de 485,88 euros qui correspond, selon elle, aux déplacements devant le premier juge.
Or, pour justifier de cette somme, elle se contente de produire la copie d'une page internet du site VIA MICHELIN faisant état du coût d'un déplacement entre [Localité 9] et [Localité 5] sans qu'il soit produit des factures établissant la réalité du coût engagé à trois reprises.
En outre, les sommes ainsi invoquées font en réalité partie des frais irrépétibles dont la partie gagnante peut obtenir le remboursement par la partie perdante.
Il en est d'ailleurs de même de la somme réclamée de 78,80 euros au titre des frais de courriers recommandés invoqués par la SCI NIFA.
Par conséquent, il convient d'allouer à cette dernière la somme totale de 550 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance et ainsi d'infirmer le jugement déféré sur ces points.
Quant aux frais bancaires d'un montant de 262,36 euros invoqué par l'intimée, même si elle justifie par la production de ses relevés bancaires le paiement de frais et d'intérêt débiteurs entre novembre 2016 et novembre 2020, elle n'établit pas suffisamment le lien de causalité entre le prélèvement d'intérêts débiteurs au titre de son prêt et la position débitrice de son compte courant alors qu'elle ne verse pas aux débats les conditions générales et particulières de son contrat de prêt.
De même, il apparaît que certains frais comme par exemple les frais de rejet de prélèvement de 11,50 euros du 28 octobre 2020 suivent le rejet d'un prélèvement de la direction générale des finances qui n'est pas en lien direct avec le manquement de leurs obligations par les locataires.
Il convient donc de débouter la SCI NIFFA de cette demande.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, il convient de condamner Mme [U], tel que le demande la SCI NIFA, aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux textes applicables en matière d'aide juridictionnelle.
De même, il convient de confirmer le jugement déféré sur les dépens.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Il paraît équitable de condamner Mme [U], tel que le demande la SCI NIFA, payer à cette dernière la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Comme décidé supra, le jugement déféré sera infirmé sur les frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort :
INFIRME le jugement déféré du 16 décembre 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus excepté en ce qu'il a condamné Mme [B] [U] et M. [N] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
CONDAMNE Mme [B] [U] née [Z] et M. [N] [V] à payer à la SCI NIFA la somme de 18591 euros, au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2020, sur la somme de 11473 euros et pour le surplus, à compter de la date du présent arrêt ;
DÉBOUTE Mme [B] [U] née [Z] et M. [N] [V] de toutes leurs demandes ;
CONDAMNE Mme [B] [U] née [Z] et M. [N] [V] à payer à la SCI NIFA la somme de 550 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance ;
CONDAMNE Mme [B] [U] née [Z] à payer à la SCI NIFA la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
DÉBOUTE la SCI NIFA du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Mme [B] [U] née [Z] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux textes applicables en matière d'aide juridictionnelle.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
