Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
Service de proximité
ORDONNANCE DE REFERE
du 17 Octobre 2024
Minute n°
[I] c/ [T]
DU 17 Octobre 2024
N° RG 24/02087 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PWGH
- Exécutoire:
à Me Josiane MASSAD
- copie certifiée conforme :
à Me Frédéri CANDAU
le :
DEMANDERESSE:
Madame [V] [I]
née le 31 Décembre 1947 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/Assistant : Me Josiane MASSAD, avocat au barreau de Nice
DEFENDEUR:
Monsieur [Y] [T]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/Assistant : Me Frédéri CANDAU, avocat au barreau de Nice
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-2024-4539 du 26/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et du délibéré :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame, Monsieur Madame Stéphanie LEGALL, assisté lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président
DEBATS : A l’audience publique du 02 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024
DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [K] [J] a, selon acte sous seing privé du 29 avril 1998 à effet au 1er mai 1998, donné à bail d’habitation à Madame [W] [R], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, un logement (ainsi qu’une cave n°9) sis à [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel indexé de 2 750,00 francs et une provision mensuelle sur charges de 600,00 francs, soit un total mensuel de 3 350,00 francs, actualisé à 752,67 euros.
Aux termes d’un acte notarié reçu les 20 janvier et 20 mai 2005, Madame [V] [I] née [J] est venue aux droits de Monsieur [K] [J] qui lui a fait donation de l’usufruit du logement.
Suite au décès de Madame [W] [R] survenu le 10 juillet 2023, le bail à été transféré par avenant en date du 18 octobre 2023 à Monsieur [Y] [T], son concubin.
Vu l’acte du commissaire de justice en date du 26 avril 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 29 avril 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel Madame [V] [I] née [J] a fait assigner Monsieur [Y] [T], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 2 septembre 2024 à 10h30 aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 1217, 1224, 1709 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, des articles 834, 835, 848 et 849 du code de procédure civile et de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,
Vu les conclusions en réponse de Monsieur [Y] [T] déposées à l’audience du 2 septembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et aux termes desquelles il demande l’octroi d’un délai de paiement d’une durée de 36 mois, le débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [V] [I] née [J] et de statuer ce que de droit sur les dépens,
Vu l’article 455 du code de procédure civile,
À l’audience du 2 septembre 2024, Madame [V] [I] née [J], représentée maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’elle soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’elle modifie à la hausse et fixe, en produisant un décompte locatif actualisé au 5 août 2024, à la somme de 4319,76 euros. Elle déclare être opposée à l’octroi de délais de paiement au locataire mais précise que si toutefois ils étaient octroyés, le locataire devra veiller à respecter l’échéancier.
Monsieur [Y] [T], représenté, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans ses conclusions en réponse.
Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la procédure de référé et sa recevabilité
A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.
L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
La demanderesse, bailleresse personne physique qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la dénonce de l’assignation du 26 avril 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 29 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 septembre 2024, et d’autre part, à titre d’information, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 17 janvier 2024, en date du 18 janvier 2024.
Son action est donc déclarée recevable.
Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Le bail liant les parties stipule à l’article 2.12 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.
Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux,
Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête de la bailleresse à Monsieur [Y] [T] par acte du commissaire de justice en date du 17 janvier 2024 pour un arriéré locatif de 4 752,67 euros selon décompte locatif arrêté au mois de janvier 2024 et le coût de l’acte pour 155,39 euros.
Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 28 février 2024, d’ordonner l’expulsion du locataire et celle de tous les occupants de son chef du logement et de la cave n°9 et de le condamner à payer à Madame [V] [I] née [J] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 752,67 euros à compter du 29 février 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de la décision.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
La demande de Madame [V] [I] née [J] tendant à voir supprimer le délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion du locataire sera écartée dès lors que la bailleresse ne justifie pas de la réunion de l’une des conditions visées aux articles L412-1 alinéa 2 et L412-6 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur le paiement de sommes à titre provisionnel
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.
La demanderesse produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs don un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que Monsieur [Y] [T] resterait devoir la somme de 4 319,76 euros arrêtée au mois d’août 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif de laquelle il y a lieu de déduire les frais d’ordures ménagères, comptabilisés au débit du compte du locataire pour 156,00 euros le 1er octobre 2022 et 206,00 euros le 1er octobre 2023 sérieusement contestables pour la somme totale de 362,00 euros au regard de l’absence de production de la taxe foncière.
Monsieur [Y] [T] ne démontre pas avoir soldé sa dette locative à hauteur de 3957,76 euros au jour où le juge statue.
L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 3 957,76 euros, il convient de condamner Monsieur [Y] [T] à payer à Madame [V] [I] née [J] cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision.
Sur l’octroi de délais de paiement au locataire
Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Le défendeur sollicite des délais de règlement de sa dette locative auxquels la bailleresse est opposée. Il propose des délais de paiement de 36 mois.
Il détaille sa situation personnelle et financière. Il justifie percevoir une retraite mensuelle d’un montant de 1 011,48 euros ainsi qu’une aide au logement de 291,00 euros, versée directement à la bailleresse. Il explique que ses difficultés financières ont commencé au décès de sa compagne à la suite duquel son aide au logement a été suspendue. Il précise que l’aide au logement est désormais rétablie et qu’il a repris depuis le paiement de son loyer.
Le tribunal observe en effet, à l’examen du relevé de compte locatif actualisé que le locataire a repris le paiement de son loyer depuis le mois de janvier 2024 et que l’aide au logement est de nouveau versée à la bailleresse depuis le mois de février 2024.
Au regard des éléments sus énoncés, il est en capacité d’honorer son loyer et ses charges courantes et d’affecter une partie de ses revenus à l’apurement de son arriéré locatif.
Il lui sera donc accordé des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.
Il y a lieu par suite de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
Monsieur [Y] [T], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance dont le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture et sera condamné à payer à Madame [V] [I] née [J] une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
DECLARONS l’action de Madame [V] [I] née [J] recevable,
CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 29 avril 1998 à effet au 28 février 2024,
ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [Y] [T] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement sis à [Adresse 3] et de la cave n°9 sis à la même adresse conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNONS Monsieur [Y] [T] à payer à Madame [V] [I] née [J] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 752,67 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 29 février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,
CONDAMNONS Monsieur [Y] [T] à payer à Madame [V] [I] née [J] la somme de 3 957,76 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
ACCORDONS à Monsieur [Y] [T] des délais de paiement de sa dette locative d’un montant de 3 957,76 euros selon 36 mensualités de 109,00 euros chacune, la dernière la 36ème étant augmentée du solde de celle-ci (33,76 euros), soit 142,76 euros, à compter du 05 du mois suivant la signification de la présente décision,
SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai mais disons qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef,
DISONS que si les débiteurs respectent le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef,
CONDAMNONS Monsieur [Y] [T] à payer à Madame [V] [I] née [J] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
REJETONS le surplus des demandes de Madame [V] [I] née [J] dont sa demande en suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion du locataire,
CONDAMNONS Monsieur [Y] [T] aux entiers dépens de l'instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture,
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
