Cour d'appel, 22 novembre 2024. 23/00290

ARRÊT N°2024/430 CO N° RG 23/00290 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F4D3 [B] [B] C/ [E] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6] en date du 30 JANVIER 2023 suivant déclaration d'appel en date du 06 MARS 2023 RG n° 22/02617 APPELANTS : Monsieur [M] [B] [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Christine LACAILLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Monsieur [W] [B] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Christine LACAILLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION INTIMÉ : Monsieur [N] [P] [E] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 8 février 2024 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Juin 2024 devant monsieur OZOUX Cyril, président de chambre, assisté de Mme Nadia HANAFI, greffière lors des débats. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024. A cette date le délibéré a été prorogé. Il a en été rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Cyril OZOUX, président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, présidente de chambre Conseiller : Madame Nathalie BRUN, présidente de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 Novembre 2024, après prorogation. * * * LA COUR EXPOSÉ DU LITIGE 1- Par acte sous seing privé du 4 avril 2007, M. [N] [P] [E] a donné en location à M. [W] [B] et à Mme [O] [Y] une villa de type F4 sise [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de 3 ans et renouvelable par tacite reconduction, moyennant le versement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 930 €. 2- M. [M] [B], le père de M. [W] [B], s'est également installé dans la villa dans le courant de l'année 2010. 3- M. [N] [P] [E] a autorisé M. [W] [B] à aménager un abri voitures pour l'utiliser en un coin couchage d'appoint. 4- Le 18 avril 2016, Mme [O] [Y] a notifié au bailleur son préavis. 5- Par actes d'huissier du 4 octobre 2021, M. [N] [P] [E] a fait délivrer à M. [W] [B] un commandement de payer au titre d'un arriéré de loyers ainsi qu'un congé pour motifs légitimes et sérieux évoquant des 'manquements répétés à son obligation de payer les loyers conformément aux termes du contrat'. 6- Se plaignant d'une non conformité de leur logement, M. [M] [B] et M. [W] [B] (ci-après les consorts [B]) ont de leur côté fait assigner M. [N] [P] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre par acte d'huissier du 24 mai 2022 aux fins de voir ordonner la réalisation de divers travaux, désigner un expert, autoriser la consignation des loyers et se voir verser des dommages-intérêts. 7- Par ordonnance du 5 septembre 2022, le juge des référés a renvoyé l'affaire au fond. 8- Par jugement du 30 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a : - Constaté l'intérêt à agir de M. [W] [B] et de M. [M] [B]; - Jugé que le congé délivré le 4 octobre 2021 par M. [N] [P] [E] à M. [W] [B] et M. [M] [B] n'est pas valable ; En conséquence, a : - Débouté M. [N] [P] [E] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ; - Condamné M. [N] [P] [E] à effectuer ou faire effectuer les travaux suivants dans le logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] afin de : - permettre l'étanchéité de la salle de bain et l'intérieur du logement, - remédier aux infestations des termites de la porte de la salle de bain ; - Débouté M. [W] [B] et M. [M] [B] de leur demande d'astreinte et de consignation des loyers à la Caisse des dépôts et de consignation ; - Débouté M. [M] [B] de sa demande de préjudice de jouissance ; - Débouté les parties du plus ample de leurs demandes ; - Laissé les dépens à la charge de chacune des parties ; - Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 9- Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion du 6 mars 2023, les consorts [B] ont interjeté appel de ce jugement. 10- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 31 août 2023, les consorts [B] demandent à la cour : - De DÉCLARER leur appel recevable et bien fondé ; - D'infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a : ' Débouté M. [W] [B] et M. [M] [B] de leur demande d'astreinte et de consignation des loyers à la Caisse des dépôts et de consignation, ' Débouté M. [M] [B] de sa demande de préjudice de jouissance, ' Limité les travaux à charge de Monsieur [E] ' à l'étanchéité de la salle de bains et l'intérieur du logement' et ' aux infestations des termites de la porte de la salle de bains', ' débouté MM [W] [B] et [M] [B] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; - CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus ; Et statuant à nouveau : - ECARTER des débats les photographies que M. [E] a fait prendre au domicile des appelants à leur insu et en fraude de leurs droits ; - ORDONNER à M. [E] [N] [P] d'avoir à réaliser tous les travaux manquants ou non conformes, en extérieur et en intérieur nécessaires à la conformité et la décence du logement loué sis [Adresse 3] (Réunion) et occupé par M. [B] [M], et ce, au vu du rapport de visite du [F] ; - ORDONNER à M. [E] d'avoir à réaliser, avant le 1er janvier 2024, l'isolation thermique de la toiture et des façades ; - ORDONNER à M. [E] d'avoir délivrer les quittances de loyer depuis l'occupation des lieux ; - ASSORTIR chacune de ces obligations d'une astreinte journalière de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ; DANS TOUS LES CAS, - AUTORISER la consignation des loyers par les requérants auprès de la caisse des dépôts et consignations jusqu'à parfaite réalisation des travaux requis et remise des quittances de loyer ; - CONDAMNER M. [N] [P] [E] à payer M. [M] [B] une somme de 2 000 € de dommages et intérêts, sauf mémoire au titre de son préjudice de jouissance ; - CONDAMNER le même à payer à M. [M] [B] une somme de 1 500 € au visa de l'article 700 de code de procédure civile au titre de la première instance ; Y AJOUTANT CONDAMNER le même à payer à M. [M] [B] une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; - CONDAMNER le même au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel ; - DÉBOUTER M. [E] [N] [P] de toutes autres prétentions. 11- Pour l'essentiel, les consorts [B] font valoir : - que le logement est vétuste et indécent ainsi que cela ressort d'un rapport du [F] ; - que le premier juge s'est limité à ordonner des travaux intérieurs alors que des travaux d'étanchéité et d'isolation thermique en toiture et façades sont également nécessaires ; - que des travaux restent également à exécuter en intérieur ; - qu'ils ne sont en rien responsables de l'aggravation de l'état du logement ; - que les nuisances et les troubles durent depuis plusieurs mois et leur ont causé un préjudice de jouissance ; - que le trouble de jouissance a été aggravé durant les travaux engagés à la suite du jugement plusieurs pièces étant rendues inutilisables ; - que les photos de leur logement prises à leur insu représentent également un trouble de jouissance. 12- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 24 juillet 2023, M. [N] [P] [E] demande à la cour de : - CONSTATER la procédure engagée par le demandeur comme irrégulière ; - CONSTATER une fin de non-recevoir à l'égard des demandeurs pour défaut d'intérêt à agir ; En conséquence, - DÉBOUTER le demandeur de l'ensemble de ses demandes ; - CONFIRMER le jugement querellé ; - CONDAMNER le demandeur à payer à Monsieur [E] la somme de 3.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER le demandeur aux entiers dépens de l'instance. 13- Pour l'essentiel, M. [N] [P] [E] fait valoir : - que les travaux d'étanchéité prescrits par le tribunal ont été réalisés ; - que l'isolation de la toiture n'a pas été évoquée en première instance ; - que la réglementation dont les appelants entendent se prévaloir n'entrera en vigueur qu'en 2024 ; - que l'état du plan de travail résulte d'un défaut d'entretien imputable au locataire ; - que M. [B] est de mauvaise foi et oppose une résistance systématique à ses demandes qui font obstacle à une consignation des loyers. 14- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 8 février 2024. 15- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 21 juin 2024. MOTIFS Sur la régularité de la procédure et la recevabilité des demandes : 16- Il n'est établi aucune irrégularité ou fin de non recevoir. Sur l'obligation d'entretien du bailleur : 17- Pendant la durée du bail, le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). 18- Les réparations autres que locatives, c'est-à-dire les grosses réparations, sont définies à l'article 606 du code civil : il s'agit de celles des gros murs et des voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. 19- Aux termes des dispositions de l'article 1315 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 20- En l'espèce, le rapport de diagnostic technique réalisé le 21 mars 2022 à la demande de M. [B] (rapport [F]) fait ressortir plusieurs défauts ou désordres : - un défaut d'étanchéité de la façade ouest de la construction provoquant des infiltrations, des moisissures et une odeur d'humidité à l'intérieur du logement ; - un défaut d'étanchéité des parois de la douche à l'origine d'un décollement de la peinture et de la présence de salpêtre au niveau du mur situé derrière la douche et sous le pallier d'arrivée de l'escalier ; - un bâti de porte de la salle de bains rongé par les termites ; - un mauvais état du plan de travail de la cuisine. 22- Les défauts d'étanchéité en façade, les infiltrations provoquées par la douche de la salle de bain de même que le remplacement du bâti de porte représentent effectivement des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil qui ressortent par principe de la responsabilité du propriétaire. 23- C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné M. [N] [P] [E] à effectuer les travaux de remise en état nécessaires. 24- S'agissant du plan de travail de la cuisine, les vues photographiques versées aux débats, font ressortir un état de dégradation important au niveau du meuble sous évier. 25- Sa remise en état va nécessiter des réparations importantes qui vont au-delà de simples réparations d'entretien. 26- Si les photographies figurant en procédure révèlent un logement en mauvais état de rangement et de propreté, le bailleur ne rapporte pas la preuve que la dégradation du plan de travail de la cuisine est imputable à un manquement du preneur à son obligation d'entretien. 27- Le premier juge sera sur ce point infirmé et M. [N] [P] [E] condamné à effectuer les travaux de remise en état nécessaires. 28- Pour le surplus, les consorts [B] échouent à établir l'état de vétusté et d'indécence de leur logement, la présence de défauts ou de désordres distincts de ceux que le rapport [F] faisait ressortir ou encore l'obligation du bailleur de réaliser l'isolation thermique en toiture et façades qu'ils réclament. 29- Ils seront par conséquent déboutés de leurs autres demandes. Sur l'astreinte et la consignation du loyer : 30- Compte tenu de l'ancienneté du litige, la fixation d'une astreinte dans les conditions précisées au dispositif, est justifiée. 31- Il serait par contre disproportionné d'autoriser les consorts [B] à consigner leurs loyers. Sur la réparation du préjudice de jouissance : 32- Les consorts [B] ont été privés d'une partie des utilités de leur logement du fait des désordres recensés dés le mois de mars 2022 par le diagnostiqueur [F]. 33- Ils subissent nécessairement un trouble du fait des grosses réparations à la charge du bailleur. 34- Contrairement à l'analyse du premier juge, il n'y a pas lieu de prendre en considération les diminutions de loyer qui ont pu, ponctuellement, leur être consenties par le bailleur, rien ne venant établir que celles-ci sont intervenues à la suite d'un accord des parties pour compenser un trouble de jouissance. 35- Compte tenu de la consistance des désordres que M. [M] [B] a eu à subir, il lui sera alloué la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. 36- M. [M] [B] ne rapporte pas la preuve par contre de ce que des photos ont été prises à son insu. 37- Aucun trouble de jouissance ne peut donc être retenu de ce chef.. Sur les quittances de loyer : 38- Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement au locataire qui en fait la demande une quittance détaillant les sommes versées (article 21 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). 39- M. [N] [P] [E] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu'il a satisfait à cette obligation. 40- Il sera fait droit à la demande de condamnation sous astreinte formée de ce chef par M. [M] [B]. Sur les dépens et les frais irrépétibles : 41- M. [N] [P] [E] , qui succombe pour l'essentiel, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel. 42- A ce titre, il n'est pas fondé à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 43- Il serait inéquitable de laisser M. [M] [B] supporter la charge des frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en cause d'appel. 44- M. [N] [P] [E] sera condamné à lui verser la somme globale de 1000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mise à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,  Confirme le jugement rendu le 30 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qui concerne l'étendue des travaux à la charge de M. [N] [P] [E], la fixation d'une astreinte, le rejet de la demande de M. [M] [B] aux fins de réparation de son préjudice de jouissance et la charge des dépens ; Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne M. [N] [P] [E] à effectuer dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 50 € par jour de retard, pendant une durée de 3 mois à partir de l'expiration de ce délai, les travaux d'étanchéité de la façade ouest de la construction et des parois de la douche, le remplacement du bâti de porte de la salle de bains et la remise en état du plan de travail de la cuisine ; Condamne M. [N] [P] [E] à délivrer à M. [M] [B], dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et sous astreinte de 50 € par jour de retard, pendant une durée de 3 mois à partir de l'expiration de ce délai, les quittances détaillant les sommes versées à titre de loyer depuis son entrée dans les lieux ; Dit n'y avoir lieu à la consignation des loyers ; Condamne M. [N] [P] [E] à verser à M. [M] [B] la somme de 1000 € en réparation de son préjudice de jouissance ; Condamne M. [N] [P] [E] à verser à M. [M] [B] la somme de 1000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Condamne M. [N] [P] [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par monsieur Cyril OZOUX, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT SIGNE