Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 26 MARS 2024
(n° 126 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04384 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHHQW
Décision déférée à la cour : ordonnance du 16 décembre 2022 - JCP du tribunal de proximité de Saint-Denis - RG n°1222000725
APPELANTE
Mme [U] [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Benjamin SCETBON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0268, présent à l'audience
INTIMEE
S.A. LOGIREP, anciennement dénommée LOGISTART, RCS de Nanterre n°393542428, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Christian PAUTONNIER, substitué à l'audience par Me Aurélia CIMETERRE, de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : L0159
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 30 janvier 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé du 29 mai 2020, la société Logirep a donné en location à Mme [D] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2]) moyennant le versement d'un loyer mensuel de 453,86 euros, outre les provisions sur charges.
Le 25 février 2022, elle a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme principale de 2 585,17 euros représentant les loyers et provisions sur charges impayés, selon le décompte arrêté au 23 février 2022.
Par acte extrajudiciaire du 24 juin 2022, la société Logirep a fait assigner Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail liant les parties;
ordonner son expulsion immédiate et sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours de la force publique ;
la condamner au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
Par ordonnance contradictoire du 16 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 26 avril 2022 ;
ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;
dit que l'expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux ;
rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers, laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné Mme [D] à verser, à titre provisionnel, à la SA Logirep la somme de 2 512,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, échéance d'octobre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
condamné Mme [D] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé majoré des charges, à compter du 26 avril 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
condamné Mme [D] à verser à la SA Logirep la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [D] aux entiers dépens ;
rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 28 février 2023, Mme [D] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble des chefs de son dispositif.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 27 avril 2023, Mme [D] demande à la cour de :
la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée';
avant dire droit, et sans préjudice de toute demande incidente tendant à l'octroi d'une telle mesure par la Cour :
ordonner une mesure de médiation entre les parties ;
à titre principal
infirmer l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du 30 juin 2022 en ce qu'il a':
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 26 avril 2022,
ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,
dit que l'expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux,
rappelé que les sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
condamné Mme [D] à verser à titre provisionnel, à la SA Logirep la somme de 2 512,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, échéance d'octobre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
condamné Mme [D] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé majoré des charges, à compter du 26 avril 2022, et jusqu'à la libération effective des lieux,
débouté la SA Logirep du surplus de ses demandes,
condamné Mme [D] à verser à la SA Logirep la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné Mme [D] aux entiers dépens,
rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire,
et, statuant à nouveau,
in limine litis,
prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 5 février 2022 à la demande de la société Logirep ;
constater l'absence d'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux et en conséquence ;
débouter la société Logirep de l'ensemble de ses chefs de demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ;
suspendre les effets de la clause résolutoire bail litigieux et lui accorder un délai de deux ans pour apurer la totalité de sa dette locative ;
à titre subsidiaire
constater que la condition d'urgence imposée par les textes n'est pas réunie ';
constater l'existence d'une contestation sérieuse portant sur l'habitabilité du bien dont elle a eu à se plaindre à de nombreuses reprises ;
en conséquence
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes du bailleur ;
néanmoins vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse du bailleur sur ce point,
constater l'état d'insalubrité du logement lui étant loué par Logirep ;
constater que la société Logirep a manqué à ses obligations issues de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
condamner la société Logirep à lui payer à la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur les dommages intérêts qu'elle pourrait réclamer en réparation du trouble de jouissance correspondant à l'arriéré de loyers réclamé par le bailleur,
à titre infiniment subsidiaire
lui accorder un délai de 3 ans avant leur expulsion ;
en tout état de cause
condamner la société Logirep à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Logirep aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 25 mai 2023, la société Logirep demande à la cour de :
confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
débouter Mme [D] de l'ensemble de ses demandes à toutes fins qu'elles comportent, et notamment la demande d'indemnisation nouvelle en cause d'appel ;
condamner Mme [D] aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Pautonnier et associés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
condamner Mme [D] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Sur ce,
Sur la médiation
En application de l'article 131-1 du code de procédure civile, la médiation suppose l'accord de l'ensemble des parties au litige, accord dont la preuve n'est pas rapportée en l'espèce, en sorte qu'il convient de rejeter la demande de voir ordonner une mesure de médiation préalable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 applicable en matière de baux d'habitation.
En outre, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un contrat de bail, le juge des référés n'est pas tenu de caractériser l'urgence au sens de l'article 834 précité.
Par ailleurs, dans sa version applicable au litige, l'article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dispose :
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil (...).
En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties contient en son article 12 une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, deux mois après un commandement demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges.
Or, le 25 février 2022, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme principale de 2 585,17 euros représentant les loyers et provisions sur charges impayés, selon le décompte arrêté au 23 février 2022.
Si l'appelante demande l'annulation de ce commandement au motif que cet acte ne mentionnerait pas la possibilité qui lui était ouverte de solliciter une aide financière auprès du fonds de solidarité pour le logement, cette demande excède les pouvoirs juridictionnels du juge des référés de sorte qu'il convient de la rejeter.
Cette irrégularité peut en revanche constituer une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire.
Cependant, au cas présent, l'acte litigieux mentionne la faculté de la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, précise l'adresse de ce fonds et rappelle les dispositions de l'article 6, alinéas 1 à 3, de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 aux termes desquelles 'le fonds de solidarité accorde, dans les conditions définies par son règlement intérieur, des aides financières'. Ainsi, la locataire ne saurait se prévaloir d'une contestation sérieuse pour l'absence d'une mention qui, du fait de ce rappel textuel, figure en réalité sur l'acte.
Mme [D] soutient par ailleurs que, compte tenu de la présence de cafards dans son appartement et de l'absence d'entretien des lieux rendant nécessaires des travaux qu'elle a dû elle-même réaliser, son bailleur manque à son obligation de lui permettre la jouissance paisible des lieux loués prévue par l'article 1719 du code civil.
Cependant, il est acquis que le locataire ne peut refuser de payer le loyer en invoquant une exception d'inexécution que lorsqu'il se heurte à une impossibilité totale d'utiliser les lieux.
Or, au cas présent, cette impossibilité n'est pas démontrée ni même alléguée de sorte qu'aucune contestation sérieuse ne saurait naître du manquement invoqué, même à supposer celui-ci avéré.
Dès lors, les causes du commandement du 25 février 2022 n'ayant pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, la clause résolutoire figurant au bail est acquise depuis le 25 avril 2022 minuit.
Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.
Sur les demandes de provision
Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au cas présent, le montant de la dette locative n'est pas contesté.
L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle condamne Mme [D] à verser, à titre provisionnel, à la société Logirep la somme de 2 512,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, échéance d'octobre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance.
Mme [D] forme par ailleurs une demande reconventionnelle de provision du fait d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent telle qu'elle résulte des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée.
Dans la mesure où cette demande est formée pour opposer compensation partielle aux prétentions adverses, elle est recevable en cause d'appel même si elle n'avait pas été expressément formée devant le premier juge.
Cependant, le bailleur démontre par la production de quatre ordres de service avoir procédé à plusieurs reprises à des travaux d'entretien dans les lieux loués de sorte que cette demande de provision, fondée sur de simples allégations de la locataire concernant la présence de cafards et des travaux qu'elle aurait été obligée d'effectuer personnellement, se heurte à une contestation sérieuse. Il convient dès lors de dire n'y avoir lieu à référé sur celle-ci.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose que':
Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de'l'article 1343-5'du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Au cas présent, la dette locative s'est stabilisée. La locataire, qui a une fille de 5 ans, scolarisée à proximité des lieux loués, perçoit un salaire mensuel qui varie entre 1 400 et 1 800 euros. Elle est dès lors en mesure d'apurer sa dette locative de manière échelonnée et sa situation personnelle justifie la suspension des effets de la clause résolutoire en lui permettant de régler la somme mensuelle de 70 euros par mois en sus du loyer et des charges courants pendant 35 mois et le solde à la 36ème mensualité.
En cas de non-paiement d'une seule mensualité ou d'un loyer courant, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges sera due et l'expulsion pourra être poursuivie selon les modalités prévues au dispositif.
Cette demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire n'ayant pas été formée devant le premier juge, la décision sera complétée en ce sens et infirmée en ce qu'elle autorise l'expulsion de la locataire deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.
Sur les demandes accessoires
La décision de première instance sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.
Partie essentiellement perdante en appel, Mme [D] sera tenue aux dépens qui pourront être recouvrés au profit de la SELARL Pautonnier et associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande en revanche de ne pas faire droit aux demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Rejette la demande de voir ordonner une médiation ;
Rejette la demande d'annulation du commandement de payer ;
Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle autorise l'expulsion de Mme [D] à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux, et l'infirme de ce chef ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [D] de condamnation de la société Logirep à lui payer la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur les dommages intérêts qu'elle pourrait réclamer en réparation du trouble de jouissance ;
Dit que Mme [D] pourra s'acquitter de la somme de 2 512,15 euros en 35 mensualités de 70 euros et une 36ème réglant le solde, le premier versement devant intervenir, en plus des loyers courants, avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;
Suspend les effets de la clause résolutoire et dit qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [D] se libère de sa dette dans les conditions prévues ci-dessus et si le loyer courant augmenté des charges est payé pendant le cours de ce délai ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à son échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
- la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
- faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 2]) avec le concours de la force publique si nécessaire ;
-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- Mme [D] sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la société Logirep une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [D] aux dépens de l'appel qui pourront être recouvrés au profit de la SELARL Pautonnier et associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
