Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/05435

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [D] [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/05435 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5AXR N° MINUTE : 10-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 25 octobre 2024 DEMANDERESSE EPIC [Localité 4] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 DÉFENDEUR Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 septembre 2024 Délibéré le 25 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 octobre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 25 octobre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/05435 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5AXR EXPOSE DU LITIGE Le 25 avril 1994, l’OPAC de [Localité 4] désormais dénommé l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [D] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]. Par contrat du 25 mars 2019, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [D] [L] un emplacement de stationnement situé [Adresse 2]. Par acte de commissaire de justice signifié le 21 mai 2024, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir : le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation et du bail de parking consentis à Monsieur [D] [L], et son expulsion immédiate avec suppression du délai légal de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sa condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent aux loyers actualisés et charges, qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis ce jusqu’à la libération des lieux, et à lui payer un arriéré de 1476,92 €,sa condamnation à lui payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût du constat d’huissier. A l'audience du 6 septembre 2024, le demandeur a maintenu ses demandes. Monsieur [D] [L] assigné à étude n’ a pas comparu. L'affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail d’habitation L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment en cas d'inexécution suffisamment grave d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire. En l'espèce, la gardienne de l’immeuble atteste le 26 février 2024 ne pas avoir vu Monsieur [D] [L] depuis la fin de l’année 2020, et le relevé de compteur d’eau produit au débat démontre que sa consommation d’eau est restée identique depuis le 30 novembre 2021. Par ailleurs, le constat de commissaire de justice établi le 29 décembre 2023 établit que les denrées alimentaires présentes dans le logement, toujours entièrement meublé, sont périmées depuis 2020 ou 2021 et recueille les observations de la gardienne suivant lesquelles le courrier n’est plus relevé depuis 2021. Les loyers ne sont par ailleurs plus réglés depuis le 1er avril 2023. Au regard de ces éléments, il apparaît que le logement n’a pas été occupé récemment. L'absence d'occupation des lieux au moins 8 mois par an caractérise un manquement grave de Monsieur [D] [L] à ses obligations contractuelles qui justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation à ses torts, laquelle prendra effet au 1er avril 2024 ainsi que l'autorise l'article 1229 du code civil. Il sera fait droit en conséquence à la demande d'expulsion de Monsieur [D] [L], et de tout occupant de son chef. Il y a lieu de supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux suite à la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ce en l’absence d’occupation actuelle des lieux. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail de stationnement L’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH n’invoque ni n’établit que le bail de stationnement souscrit 25 ans plus tard que le bail d’habitation et portant sur un emplacement situé dans un autre immeuble que le logement serait accessoire au bail d’habitation et soumis par conséquent comme celui-ci à la loi du 6 juillet 1989, ce contrat de bail ne comportant aucune référence au logement, et étant conclu pour une durée d’un mois renouvelable, avec faculté de résiliation par le bailleur moyennant un préavis d’un mois. Il n’est pas invoqué par ailleurs au soutien de la demande de prononcé de la résiliation judiciaire que l’emplacement de stationnement serait également inoccupé, et les mises en demeure adressées à Monsieur [D] [L] de même que le constat de commissaire de justice ne concernent que le logement. Enfin, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH n’invoque aucun autre motif à l’appui de sa demande de résiliation du bail de stationnement et notamment les impayés. En conséquence, la demande de résiliation du bail de stationnement et la demande subséquente d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont rejetées. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Les loyers et charges sont dus jusqu’à la résiliation du bail. De plus, l'occupation des lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur privé de la valeur locative et de la jouissance de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé en l’espèce à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. L’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH verse au débat un décompte faisant ressortir une dette locative au titre du logement et du parking au 1er mars 2024 terme de février inclus de 699,43 € frais déduits. En conséquence, Monsieur [D] [L] sera condamné à payer cette somme à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH outre une indemnité d’occupation pour le logement, à l’exclusion du parking, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ce à compter de la résiliation du bail soit du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération des lieux. Sur les demandes accessoires Monsieur [D] [L] partie perdante sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, étant observé que les mise en demeure par commissaire de justice et constat de commissaire actes non obligatoires à l’instance ne relèvent par conséquent pas des dépens mais des frais irrépétibles. Par ailleurs, l’équité justifie de rejeter la demande de l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement du 25 mars 2019, et les demandes subséquentes notamment d’indemnité d’occupation, PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH et Monsieur [D] [L] et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], aux torts de Monsieur [D] [L], ce avec effet au 1er avril 2024, ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux l'expulsion de Monsieur [D] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 699,43 € au titre de l’arriéré locatif du logement et du parking au 1er mars 2024 terme de février inclus, CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH au titre du logement exclusivement une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail d’habitation s'était poursuivi, ce à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux, REJETTE toutes les autres demandes, DÉBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [D] [L] aux dépens de l'instance, soit le coût de l’assignation mais non le coût de la mise en demeure par commissaire de justice ni du constat de commissaire de justice. RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection