Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Anne-sylvie URBAIN
PREFET DE PARIS
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Frédéric CATTONI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/04583 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4YFS
N° MINUTE :
17
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 05 septembre 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [G] [F], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Anne-sylvie URBAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G863 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024006460 du 04/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mai 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 05 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04583 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4YFS
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet au 15/12/1995, l'OPAC DE PARIS, aujourd'hui dénommé PARIS HABITAT OPH, a donné à bail à [E] [G] [F] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], et une cave, pour un loyer initial de 2627,10 francs outre une provision sur charges locatives.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 27/03/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2795,82 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 19/02/2024 délivré à étude, PARIS HABITAT OPH a fait assigner [E] [G] [F] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
- subsidiairement prononcer la résiliation du bail de plein droit ;
- ordonner l'expulsion de [E] [G] [F] ainsi que tous occupants de son chef ;
- condamner [E] [G] [F] au paiement d'une somme provisionnelle de 3934,06 euros, à compter du commandement de payer sur la somme visées à cet acte et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- condamner [E] [G] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer majoré de 25% et des charges ;
- condamner [E] [G] [F] au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 26/02/2024.
A l'audience du 14/05/2024, le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 4135,51 euros, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance. Il s'oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement suspensifs.
[E] [G] [F], assisté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, de voir :
- octroyer trois ans de délais pour régler l'arriéré et suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- débouter le bailleur de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;
- à titre subsidiaire : octroyer les plus larges délais pour libérer les lieux et dire n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire ;
- en tout état de cause, débouter le bailleur de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux écritures des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La décision était mise en délibéré au 05/09/2024 par mise à disposition au greffe.
Le bailleur était autorisé à transmettre en cours de délibéré un décompte locatif actualisé au mois de mai 2024 et produisait cette pièce par courriel du 16/05/2024.
MOTIFS
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 29/03/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l'audience en application des textes applicables au jour de l'assignation.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Le commandement de payer délivré le 27/03/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
[E] [G] [F] n'ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 27/05/2023 à minuit, soit à compter du 28/05/2023.
[E] [G] [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant avoir repris le règlement du loyer courant avant l'audience. Toutefois, il ressort du décompte locatif produit par le bailleur que le loyer d'avril 2024, loyer échu dû avant l'audience, n'a pas été réglé. En effet, le loyer de mars 2024, payable le 1er du mois suivant, soit le 01/04/2024, a été réglé le 11/04/2024. Mais, et comme le soulève le bailleur, le loyer du mois d'avril, à régler le 01/05/2024, n'a pas été payé avant la date de l'audience.
Dans ces conditions, les conditions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu'en vigueur au jour de l'assignation, ne sont pas respectées et la demande reconventionnelle sera rejetée.
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [E] [G] [F] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.
Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [E] [G] [F] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant.
Sur la demande reconventionnelle d'octroi d'un délai supplémentaire pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation, L412-3, L412-4, L412-6 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, le locataire justifie de la bonne exécution de ses obligations en ayant repris le règlement des loyers après la délivrance du commandement de payer. Il justifie également de la perception des APL grâce à la reprise du paiement du loyer, de l'envoi d'une demande auprès du FSL et d'une promesse d'embauche pour juillet 2024. Il résulte de ces éléments que le locataire justifie de sa situation financière, personnelle et professionnelle. Aussi, il produit des pièces médicales venant attester e difficultés de santé.
Compte tenu de l'âge du locataire, de sa situation personnelle, sociale, financière, de la reprise du paiement des loyers après la délivrance du commandement de payer et de l'assignation, et eu égard à l'absence d'élément sur la situation du bailleur, il y a lieu de faire droit à la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux.
[E] [G] [F] bénéficiera d'un délai supplémentaire d'un an pour quitter les lieux, soit jusqu'au 05/09/2025.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [E] [G] [F] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [E] [G] [F] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.
Il n'y a pas lieu d'appliquer une majoration, le bailleur ne justifiant pas d'un préjudice financier supérieur au montant du loyer.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [E] [G] [F] reste devoir une somme de 3966,42 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 16/05/2024, mois d'avril 2024 inclus, hors frais.
Il convient en conséquence de condamner [E] [G] [F] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation compte tenu des règlements intervenus postérieurement au commandement de payer.
Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la situation des parties et au regard de l'équité, il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner [E] [G] [F] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 27/03/2023.
Eu égard à la nature du litige et à l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 28/05/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], porte 4, pour défaut de paiement des loyers et charges ;
REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire;
ACCORDE à [E] [G] [F] un délai supplémentaire pour quitter les lieux, jusqu'au 05/09/2025 inclus ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux après cette date, PARIS HABITAT OPH pourra faire procéder à l'expulsion de [E] [G] [F], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due par [E] [G] [F] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus;
REJETTE la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;
CONDAMNE [E] [G] [F] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme provisionnelle de 3966,42 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 16/05/2024, avril 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
AUTORISE PARIS HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [E] [G] [F] à défaut de local désigné ;
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ;
REJETTE la demande de PARIS HABITAT OPH au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [E] [G] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 27/03/2023 ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
La greffière La juge des contentieux de la protection
