Texte intégral
Copie délivrée
à
Me Julien DUMAS LAIROLLE
TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE [Localité 9]
**** Le 15 Avril 2025
1ère Chambre Civile
N° RG 23/03786 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KCKA
JUGEMENT
Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :
S.C.I. EAM IMMO,
inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n°447 767 070, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [X] [Y], dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Julien DUMAS LAIROLLE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant
à :
S.C.I. MAS DES ROSIERS,
nscrite au RCS de [Localité 9] sous le n°335 089 033,
et dont le siège est [Adresse 4],
prise en la personne de son administrateur provisoire de la SELARL AJ
[W], représentée par Maître [V] [W] suivant Ordonnance du 12 novembre 2021 du Tribunal Judiciaire de NIMES (en remplacement de Maître [Z] [U] qui avait été désignée par Jugement du 17 juin 2019, rectifié le 24 juin 2019), domicilié [Adresse 1]
N’ayant pas constitué avocat
Rendu publiquement le jugement réputé contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 18 Février 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu'il en a été délibéré.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 1er mars 2018, la SCI Mas des rosiers a donné en location à la SCI E.A.M. IMMO un local à usage commercial, dans un immeuble situé sur la commune de Nîmes (30900), au [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel de 800 euros HT.
L’activité que la requérante exploitait dans ce local était la mise à disposition de salles et l’organisation d’évènements, conformément au bail.
Le 19 août 2019, le notaire de la bailleresse a informé le preneur qu’elle avait régularisé un compromis de vente le 25 juin 2019 avec la société USUL Immobilier, aux termes duquel il était « conventionnellement établi entre les parties qu’un droit de préférence au profit des deux locataires de l’ensemble immobilier serait purgé, pour leur permettre d’acquérir le local qu’ils occupent respectivement ». Il était alors offert un délai « d’un mois à compter de la réception de la présente notification » à la SCI E.A.M. IMMO pour « faire connaître à l’office notarial par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » si elle entendait ou non « acquérir les locaux aux prix et conditions prévus ».
Le 16 septembre 2019 la SCI E.A.M. IMMO a répondu au notaire pour lui faire part de son accord pour acheter le local aux prix demandé. Elle faisait dans cette missive état d’un contrat précaire signé entre la SCI Mas des rosiers et la société HM Auto qui aurait « débuté le 1er août 2019 pour se terminer à la fin janvier », et précisait être « disposée à signer un compromis de vente avec la SCI Mas des rosiers dès la lettre avisant le locataire de son départ imminent envoyée, un mois de préavis étant nécessaire ».
Par mail du 11 mars 2021, en réponse à un courriel du 8 mars 2021, le gérant de la SCI E.A.M. IMMO a informé l’administrateur provisoire de la SCI Mas des rosiers de ses difficultés financières, sur fond de restrictions inhérentes à la pandémie de covid-19.
Par acte du 28 juillet 2021, la SCI Mas des rosiers a signifié un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour 6.941,22 euros dus en principal.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 26 janvier 2022, sur assignation de la SCI Mas des rosiers prise en la personne de son administrateur judiciaire provisoire, la SCI E.A.M. IMMO a été condamnée à payer la somme de 6.941,22 euros à titre de provision à sa bailleresse et son expulsion a été ordonnée. Une indemnité d’occupation mensuelle de 960 euros TTC, « à compter du mois d’aout 2021 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés » a également été fixée. Par arrêt du 19 octobre 2022, la cour d’appel de Nîmes a confirmé cette ordonnance en toute ses dispositions sauf à ramener à 6.288,50 euros la somme due par la SCI E.A.M. IMMO à la SCI Mas des rosiers.
Entre le 23 janvier 2023 et le 17 septembre 2024, divers échanges ont eu lieu entre le gérant de la SCI E.A.M. IMMO ou son avocat et les administrateurs judiciaires successifs de la SCI Mas des rosiers, les premiers réitérant vainement leur intention d’acheter le bien aux seconds invoquant la nécessaire tenue d’une assemblée générale des associés de la venderesse.
Dans la période de ces échanges, la SCI E.A.M. IMMO a assigné par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023 la SCI Mas des rosiers en la personne de son administrateur provisoire devant le tribunal judiciaire de Nîmes pour voir prononcer la vente du bien lui appartenant sis [Adresse 5] à [Adresse 10] (30), cadastré section KL n°[Cadastre 6].
En l’absence de constitution de la défenderesse, l’affaire a été une première fois fixée à l’audience de dépôt des dossiers du 6 février 2024, par ordonnance du juge de la mise en état du 24 octobre 2023.
Sur demande de la requérante à l’audience, l’affaire a été retirée du rôle par jugement du 6 février 2024, en raison des pourparlers transactionnels en cours entre les parties.
L’affaire a été remise au rôle le 28 décembre 2024 à la demande de la SCI E.A.M. IMMO.
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Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 28 décembre 2024, la SCI E.A.M. IMMO demande au tribunal, sur le fondement des articles 1583 et 1589 du code civil, de :
➢ PRONONCER la vente du bien sis Sur la commune de [Localité 9], [Adresse 2], Section KL n°[Cadastre 6],
Appartenant à la SCI Mas des rosiers, société civile immobilière immatriculée au RCS de Nîmes sous le n°335 089 033, et dont le siège est [Adresse 4], prise en la personne de son administrateur provisoire de la SARL AY [W], représentée par Maître [V] [W] suivant ordonnance du 12 novembre 2021 du Tribunal Judiciaire de Nîmes (en remplacement de Maître [Z] [U] qui avait été désignée par Jugement du 17 juin 2019, rectifié le 24 juin 2019). domicilié [Adresse 1],
➢ Au profit de la SCI E.A.M. IMMO, Inscrite au RCS de Nîmes sous le n°447 767 070 ayant son siège social sis [Adresse 8], prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [X] [Y], domicilié en cette qualité audit siège,
➢ DIRE que la SCI E.A.M. IMMO devra verser le prix de 255000 € à la SCI Mas des rosiers dans les six mois de la signification du Jugement à intervenir ;
➢ ORDONNER la publication du Jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 9] ;
➢ DIRE que la SCI E.A.M. IMMO devra prendre en charge l’ensemble des frais relatifs à l’inscription des actes à la publicité foncière et aux droits de mutation ;
➢ CONDAMNER la SCI Mas des rosiers aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais de publication de la présente assignation ;
➢ CONDAMNER la SCI Mas des rosiers à payer à la SCI E.A.M. IMMO une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de ses prétentions, elle considère que le courrier du 19 août 2019 du notaire de la SCI Mas des rosiers qui lui a été notifié alors qu’elle était locataire commerciale d’une partie du bien manifeste son intention de le lui céder au prix de 255.000 euros outre les frais. Elle excipe de sa réponse du 16 septembre 2019 indiquant qu’elle acceptait de bénéficier du droit de préférence et que le prix annoncé lui convenait.
Elle fait état des nombreux échanges ultérieurs avec l’administrateur judiciaire de la SCI Mas des rosiers sur cette vente et souligne avoir été contactée directement par celui-ci pour lui demander de rehausser le prix proposé.
Elle conclut en conséquence que la vente est parfaite en présence d’un accord des parties sur la chose et le prix.
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La SCI Mas des rosiers n’ayant pas constitué avocat, le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.
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La clôture est intervenue le 9 janvier 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du même jour.
L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 18 février 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 15 avril 2025.
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MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. ».
SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
L’article 1583 du code civil dispose que la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. »
Selon l’article 1589 du même code « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.
La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. ».
En l’espèce, la proposition de vente de la SCI Mas des rosiers du 19 août 2019 ne comporte pas, en contrepartie de l’engagement de vendre, un engagement corrélatif d’acheter à la charge du bénéficiaire, nécessaire pour constituer une promesse synallagmatique de vente. Elle constitue donc une promesse unilatérale de vente.
L’acceptation dont se prévaut la SCI E.A.M. IMMO précise qu’elle est disposée à « signer un compromis de vente avec la SCI Mas des rosiers dès la lettre avisant le locataire de son départ imminent envoyée, un mois de préavis étant nécessaire. A ce moment là nous transcriront (sic) toutes les modalités de ladite transaction. »
Ainsi, l’acceptation de la SCI E.A.M. IMMO porte d’une part sur la signature d’un compromis de vente, donc sur la formalisation d’une promesse synallagmatique de vente, qu’elle érige en condition formelle, d’autre part au départ de la société HM Auto qui a, selon la même lettre, « signé un contrat précaire » « au 1er août 2019 ».
L’acceptation du bénéficiaire de la promesse ne ressort donc pas pure et simple, en l’absence de rencontre des volontés univoque sur la chose, le bénéficiaire de la promesse la demandant libre de tout occupant, ajoutant en cela une condition non stipulée par le promettant. Elle ne saurait caractériser une levée d’option dans le délai d’un mois fixé par la promesse unilatérale de vente de la SCI Mas des rosiers datée du 19 août 2019, d’autant qu’elle y ajoute de surcroît la confition formelle de signature d’un compromis de vente, susceptible de lui ré-ouvrir un délai d’option. La promesse de vente devenant caduque au 19 septembre 2019, les courriers ultérieurs de la SCI E.A.M. IMMO ne constituent que des propositions d’achat ne liant pas la SCI Mas des rosiers.
En conséquence, en l’absence d’accord pur et simple des parties sur la consistance de la chose objet de la promesse, la vente ne peut être considérée comme parfaite et la SCI E.A.M. IMMO sera déboutée de ses demandes en ce sens.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la
La SCI E.A.M. IMMO qui succombe à l’instance en supportera les dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations
L’équité commande en l’espèce de débouter la SCI E.A.M. IMMO de sa demande au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire,
DEBOUTE la SCI E.A.M. IMMO de sa demande de prononcer la vente du bien sis sur la commune de Nîmes, [Adresse 2], Section KL n°[Cadastre 6],
DEBOUTE la SCI E.A.M. IMMO de toutes ses demandes afférentes à cette vente forcée ;
CONDAMNE la SCI E.A.M. IMMO aux entiers dépens de l’instance ;
DEBOUTE la SCI E.A.M. IMMO de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE la SCI E.A.M. IMMO de toutes ses demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.
Le Greffier, Le Président,
