Cour d'appel, 19 décembre 2024. 21/16283

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024 (n° 295/2024, 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/16283 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEKTI Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 juillet 2021- Tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 5/section 4) - RG n° 19/00016 APPELANTE S.C. SCI [C] [F] Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° [Numéro identifiant 2] Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de Paris, toque : C2358, substitué à l'audience par Me Marie JACQUIER INTIMÉE S.A.R.L. DYLAN Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le n° 484 796 594 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 7] Représentée et assistée par Me Thomas POIRIER-ROSSI, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, toque : 127 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 02 octobre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Stéphanie Dupont, conseillère Mme Marie Girousse, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE La SCI [C] [F] a donné à bail à la société Dylan des locaux dont elle est propriétaire situés [Adresse 4] à [Localité 7] (93). Le bail renouvelé a été conclu le 26 janvier 2012 à effet du 14 février 2010 moyennant un loyer en principal de 12.220,42 euros. La destination contractuelle des lieux est celle de café, vins et liqueurs, plat du jour. Les locaux loués comprennent selon les stipulations contractuelles : - une boutique, une arrière-boutique, cuisine, WC sur la cour ; - au rez de chaussée : une cave avec une entrée dans la boutique au fond ; - trois pièces au premier étage sur rue et petit cabanon servant de débarras se trouvant au pied et droite de l'escalier desservant le logement occupé par la preneuse.  Par acte en date du 24 juillet 2018, la SCI [C] [F] a fait notifier à la société Dylan un congé avec offre de renouvellement au 14 février 2019 et réclame pour le loyer renouvelé un montant annuel de 36.000 euros.  C'est dans ces conditions que la SCI [C] [F] a assigné la Société Dylan par acte du 11 juin 2019, devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix du bail renouvelé. Par jugement avant dire-droit du 20 novembre 2019, le juge des loyers commerciaux a, notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire - constaté le renouvellement du bail à la date du 14 février 2019 ; - ordonné avant dire droit une expertise avec comme mission essentiellement donnée à l'expert de fournir au juge tous les éléments de nature à lui permettre de déterminer s'il y a pour le local en cause une modification notable des facteurs de commercialité entre le terme du bail précédent et objet d'un renouvellement à effet du14 février 2019, un changement d'affectation d'une partie des locaux, la modification de la destination des lieux, une modification notable des caractéristiques des locaux en précisant celles qui devraient être prises en considération, à quelle date et avec quel effet, ce sous forme d'un avis technique, de préciser si les constructions nouvelles et les équipements nouveaux dont aurait bénéficié la commune ont eu une incidence favorable sur le commerce exploité par le locataire, de fournir tous éléments permettant d'établir la valeur locative réelle des locaux donnés à bail à la date de fin du bail objet du renouvellement ou permettant de fixer, le cas échéant, un loyer non déplafonné ; - dit que la société Dylan est redevable pendant le cours de l'instance à compter du 14 février 2019 d'un loyer de 13.698,32 € par an hors taxes et charges. Le rapport a été déposé au greffe du tribunal le 3 novembre 2020. Par jugement en date du 21 juillet 2021 le tribunal judiciaire de Bobigny a : - dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 14 février 2019 des locaux occupés par la SARL Dylan dans l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] (93) ;  - fixé le montant du loyer renouvelé à compter du 14 février 2019 à la valeur locative annuelle plafonnée de 13.698,32 euros ;  - dit que la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et l'ancien loyer portera intérêts au taux légal, et ce à compter du 22 mars 2021, avec capitalisation des intérêts pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d'un an conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;  - débouté les parties du surplus de leurs demandes ;  -condamné chacune des parties au paiement de la moitié des dépens, en ce compris les frais d'expertise ;  - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration en date du 7 septembre 2021, la SCI [C] [F] a interjeté appel total du jugement. MOYENS ET PRETENTIONS Aux termes de ses conclusions notifiées le 1er mars 2024, la SCI [C] [F], appelante, demande à la cour de : - recevoir la SCI [C] [F] en son appel et l'y dire bien fondée ; - infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau ; Sous réserve expresse de tous autres droits résultant du bail et de l'exécution de travaux non autorisés qui ne sont pas dans le débat : - dire que le loyer doit être fixé à la valeur locative par application de l'article L. 145-34, L. 145-33 et R. 145-6 du code de commerce les facteurs locaux de commercialité ayant évolué de manière favorable et notable au cours du bail expiré pour le commerce autorisé par le bail ; - fixer à 30.164 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé au 14 février 2019 des locaux loués à la société Dylan [Adresse 4] à [Localité 7] ; - dire que la société Dylan devra payer les rappels de loyer et les intérêts légaux sur les rappels de loyers échus à compter du 13 février 2019 et que les intérêts échus pour une année entière produiront eux même intérêt par application de l'article 1154 du code civil ; - dire que le dépôt de garantie sera complété pour demeurer égal à un semestre de loyer -condamner la société Dylan aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de des prétentions, la SCI [C] [F] fait valoir sur les facteurs locaux de commercialité : - que cinq commerces concurrents ont été créés dans le secteur démontrant son attractivité pour l'activité exercée, le preneur ayant d'ailleurs bénéficié d'une augmentation de 41 % de son chiffre d'affaires sur la durée du bail expiré, élément pourtant écarté par l'expert au motif que le chiffre d'affaire dépendrait des choix stratégiques de l'exploitant, que cet argument qui doit être écarté dès lors que le dynamisme économique du secteur tient à la volonté des pouvoirs publics et aux décisions prises par la mairie de [Localité 7] ; - que le tribunal de grande instance de Bobigny a retenu, pour des locaux voisins, une modification favorable des facteurs locaux de commercialité, décisions confirmées par arrêt de la cour d'appel du 29 mars 2017, pour la fixation du loyer d'une pharmacie située face aux locaux loués à la société Dylan ; or, qu'en l'espèce, le tribunal a retenu l'augmentation de fréquentation du métro « Croix de Chavaux » et non celle du métro « Mairie de [Localité 7] » qui est supérieure, contrairement aux décisions susvisées, et de la population sur la base d'un découpage correspondant à la nomenclature INSEE et non à une zone de chalandise ce qui n'est donc pas significatif au regard de la commercialité alors que la clientèle des deux commerces est parfaitement identique ne s'agissant pas d'une clientèle de passage, que le tribunal a suivi l'expert lequel a retenu le volume important de constructions neuves dans un rayon de 500 mètres sans néanmoins en tenir compte favorablement dans son avis ; qu'ainsi le jugement a suivi l'avis non argumenté de l'expert selon lequel l'incidence de la modification favorables des facteurs locaux de commercialité ne serait pas identique pour une pharmacie et un commerce de café restaurant. Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 mars 2022, la SARL Dylan, intimée, demande à la cour de : - dire et juger la SARL Dylan recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a été dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 14 février 2019 des locaux occupés par la SARL Dylan dans l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] (93) ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant du bail renouvelé à compter du 14 février 2019 à la valeur locative annuelle plafonnée de 13 698,32 euros ; - débouter la SCI [C] [F] de l'ensemble de ses demandes ; - condamner la SCI [C] [F] à payer à la SARL Dylan la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI [C] [F] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SARL Dylan oppose sur la modification des facteurs locaux de commercialité, d'une part, que, sur l'évolution de la population, il convient de prendre en considération la baisse de 4 % de la population au sein de l'îlot regroupé pour l'information statistique IRIS entre 2010 et 2016 et non l'augmentation globale de 5 % de la population de la commune dans la mesure où le commerce des lieux loués est de proximité et concerne des personnes résidant ou travaillant dans les lieux, que c'est à bon droit que le jugement a retenu que l'augmentation du nombre de personnes disposant d'un fort pouvoir d'achat sur le secteur constaté par l'expert n'est pas un facteur déterminant au regard de la destination du commerce considéré et du nombre important de commerces similaires sur le même secteur, d'autre part, que, sur la fréquentation du métro, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que seule l'augmentation « très peu significative » de la fréquentation de la station [Adresse 6] située à 100 m des lieux loués doit être prise en compte, dans la mesure où les voyageurs qui fréquentent la station Mairie de [Localité 7] cheminent hors de la zone de chalandise de sorte que la fréquentation du métro Mairie de [Localité 7] ne doit pas être retenue, de troisième part, que l'évolution générale de l'urbanisme ne peut pas constituer une évolution notable des facteurs locaux de commercialité et qu'à l'inverse le nouveau dynamisme du centre-ville avec ce centre commercial et son cinéma survenu au cours du bail expiré, hors de la zone de chalandise immédiate du commerce litigieux, entraîne une incidence négative sur ledit commerce, de quatrième part, que, si la période 2010 à 2018 est marquée par une hausse très significative du chiffre d'affaires résultant d'une augmentation des tables disponibles, l'année 2019 est marquée par une très nette baisse, que la [Adresse 9] a vu l'offre de commerce de débits de boissons et restaurants fortement augmenter en l'espace de ces deux dernières années créant un phénomène de dilution de la clientèle de l'exposante et partant des impacts négatifs sur la commercialité, de cinquième part, que, sur les décisions concernant la pharmacie voisine, ces décisions s'appuient sur une période d'appréciation dont la majorité est très antérieure de celle concernant la présente instance (2003-2012) ; que l'activité d'un commerce de café-restaurant n'est absolument pas comparable à celle d'une officine de pharmacie qui est autrement plus lucrative et moins concurrentielle ; En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. SUR CE, Il est définitivement jugé que le bail liant la SCI [C] [F] à la SARL Dylan a été renouvelé le 14 février 2019. En outre, la cour relève que l'appelante, qui fait état de travaux que le preneur aurait mené sans son autorisation, n'en tire aucune conséquence juridique dans le cadre de la discussion relative à la fixation du montant du loyer renouvelé de sorte que ce point n'a pas à être abordé, ni les moyens de ce chef examinés dans le cadre de la présente instance. Sur la modification des facteurs locaux de commercialité Par application des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à leur valeur locative, qui s'apprécie au regard des caractéristiques du local pris à bail, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Cependant, l'article L. 145-34 du même code institue un plafonnement du loyer lors des renouvellements auquel il peut être dérogé en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 parmi lesquels les facteurs locaux de commercialité. Aux termes de l'article R. 145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et, plus précisément, pour le commerce exercé dans les lieux loués, dans le respect de la destination contractuelle. La preuve en incombe au bailleur. La modification doit être intervenue au cours du bail expiré. C'est par motifs détaillés auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a repris la description de l'emplacement des locaux pris à bail et de ses caractéristiques. En absence de moyen nouveau développé en cause d'appel et, après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il peut simplement être souligné que : - s'agissant du chiffre d'affaires, il n'est pas en soi représentatif de l'évolution des facteurs locaux de commercialité sur le commerce considéré mais dépend davantage des choix stratégiques de l'exploitant. Au cas d'espèce la possibilité offerte à ce dernier de disposer d'une terrasse, selon autorisation donnée par la Mairie sur la période de référence, et d'augmenter ainsi le nombre de tables a incontestablement eu un impact plus favorable que la variation peu significative à la hausse ou à la baisse de la population compte-tenu de la faible surface des locaux, telle que soulignée par l'appelante elle-même soit 38 m²P ; - la critique portée à la nomenclature INSEE retenue par l'expert est inopérante en ce que l'appelante n'apporte aucune autre donnée pertinente susceptible de modifier l'analyse concernant la variation de la population ; - l'augmentation de la fréquentation du Métro Mairie de [Localité 7], située à 500 m², n'a pas d'un impact direct sur le commerce considéré alors que, comme relevé par l'appelante, la clientèle n'est pas une clientèle de passage et qu'elle a bénéficié, comme relevé par l'expert, à la création du nouveau pôle commercial du centre-ville au voisinage de l'Hôtel de ville plus proche ; - le volume important de constructions neuves dans le périmètre considéré n'a pas eu d'impact direct sur une évolution corrélative de la population, la population IRIS affichant même une légère baisse ; - il ne peut être déduit de l'augmentation du pouvoir d'achat de la population dans ce même secteur une incidence favorable pour le commerce considéré, dont l'attractivité au regard du « caractère modeste de l'aménagement des locaux commerciaux et situation des sanitaires privatifs dans la cour commune de l'immeuble » est relative pour la population concernée. Ces éléments confirment l'analyse faîte par le premier juge et il convient, en conséquence, de confirmer la décision déférée de ces chefs. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Dylan, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI [C] [F] sera donc condamnée à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS  LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 21 juillet 2021 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la SCI [C] [F] a payer à la SARL Dylan la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI [C] [F] à supporter la charge des dépens d'appel. La greffière, La présidente,