Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 10 SEPTEMBRE 2024
N° RG 24/00236 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFHB
N° :
S.C.I. JID
c/
S.A.R.L. BODY CARE INSTITUT
DEMANDERESSE
S.C.I. JID
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A235
DEFENDERESSE
S.A.R.L. BODY CARE INSTITUT
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Alain FREVILLE de la SELEURL A.C.A, Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R160
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 mai 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 9 juillet 2024, et prorogé à ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 novembre 2005, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID a donné à bail commercial à la société BODY CARE INSTITUT des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer annuel de 48 000 euros, hors charges, hors taxe payable mensuellement d’avance pour une activité de centre d’esthétique, remise en forme et vente de produits dérivés, venant à expiration le 30 novembre 2014.
Par acte d’huissier du 13 avril 2015, la SCI JID a répondu favorablement au principe du renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 67 200 euros toutes autres clause demeurant inchangées, sans qu’un nouveau bail ne soit signé.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte d’huissier en date du 8 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société BODY CARE INSTITUT, pour une somme de 115 017,37 euros au titre de la dette locative due à décembre 2023 (mois de décembre 2023 inclus).
Par acte du 8 janvier 2024 la société JID a saisi le tribunal judiciaire deNnanterre d’une demande d’annulation du commande de payer.
Par acte d’huissier du 19 janvier 2024, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID a fait assigner la société BODY CARE INSTITUT en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :
- Juger acquise au 8 janvier 2024 la clause résolutoire du bail commercial consenti à la société BODY CARE INSTITUT par l’effet du commandement de payer du 8 décembre 2023 ;
En conséquence :
- Ordonner la libération immédiate par la société BODY CARE INSTITUT et tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1], et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- Autoriser la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID à faire procéder à l’expulsion de la société BODY CARE INSTITUT et de tous occupants de son chef des lieux et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;
- Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
- Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société BODY CARE INSTITUT jusqu’à la libération effective des lieux au lieux au montant du loyer en vigueur charges comprises, taxes et accessoires en cours et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clefs.
- Juger que le dépôt de garantie versé par la société BODY CARE INSTITUT reste acquis à la SCI JID ;
En outre :
- Condamner la société BODY CARE INSTITUT au paiement à titre provisionnel de la somme de 119.467,07 € au titre des arriérés de loyers et charges dus selon décompte arrêté au mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 sur la somme de 115.017,37 euros, et à compter de l’assignation sur le surplus.
- Condamner la société BODY CARE INSTITUT au paiement de la somme de 11.946,70 € au titre de la clause pénale ;
- Condamner la société BODY CARE INSTITUT à verser à la SCI JID la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société BODY CARE INSTITUT aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023, ainsi que le coût de la levée de l’état des inscriptions avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile.
A l’audience du 16 mai 2024, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID a soutenu oralement des conclusions selon lesquelles elle reprend les demandes formulées dans l’assignation, actualise la dette locative à la somme de 137 265,87 euros arrêtée à mai 2024 (mois de mai 2024 inclus), actualise la clause pénale à 13 726,59 euros, et demande le rejet des exceptions de nullité de connexité et d’incompétence.
La société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID a également remis l’état des créanciers inscrits (néant) et indiqué s’opposer à tout délai de paiement.
A cette même audience, la société BODY CARE INSTITUT a soutenu oralement des conclusions selon lesquelles elle sollicite principalement :
Retenir l’irrégularité de l’assignation pour :
Nullité pour vice de forme de l’assignation délivrée par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID le 19 janvier 2024 ;
- Irrégularité pour exception de connexité entre la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Nanterre suivant assignation de la société BODY CARE INSTITUT du 8 janvier 2024 et la procédure introduite par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre ;
- Irrégularité pour exception d’incompétence du juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre au profit de la compétence du tribunal judiciaire de Nanterre.
- Débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID à payer la somme de 3.000 euros à la société BODY CARE INSTITUT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui seront recouvrés par A.C.A Société d’Avocats, en vertu des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Elle soutient que l’adresse de délivrance de l’assignation est inexacte ; qu’une assignation au fond a été délivrée par elle-même le 8 janvier 2024 au tribunal judiciaire (juge du fond) pour faire annuler le commandement de payer du 8 décembre 2023 et qu’il y a donc connexité ; que le juge des référés n’est pas compétent car il y a contestation sérieuse ; que le renouvellement du bail fait l’objet d’une incertitude quant à sa date d’effet, 2015 ou 2017 ; qu’elle subit des infiltrations qui perturbent son activité.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures visées à l’audience.
MOTIFS DE L’ORDONNANCE
Sur l’exception de nullité pour vice de forme de l’assignation
L’article 54 du code de procédure civile dispose que :
« La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.
A peine de nullité, la demande initiale mentionne :
1° L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;
2° L'objet de la demande ;
3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;
b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement ;
4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;
5° Lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative ».
L’article 114 du code de procédure civile dispose que :
« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ».
En l’espèce,
La société BODY CARE INSTITUT invoque une inexactitude sur l’adresse de son siège social mentionnée dans la présente assignation.
Or, l’adresse du siège social de la société BODY CARE INSTITUT est bien celle mentionnée sur son extrait Kbis.
Le fait que le commissaire de justice n’a pas trouvé la société BODY CARE INSTITUT et a délivré l’assignation, selon l’article 659 du code de procédure civile, ne peut constituer une cause de nullité puisque la société BODY CARE INSTITUT s’est constituée dans le cadre de la présente procédure et que le grief n’est donc pas établi.
L’exception de nullité sera donc rejetée.
Sur l’exception de connexité entre la procédure au fond devant le tribunal judiciaire de Nanterre et la présente procédure
L’article 100 du code de procédure civile dispose que :
« Si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d'office ».
L’article 101 du code de procédure civile dispose que :
« S'il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l'une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à l'autre juridiction ».
En l’espèce,
La société BODY CARE INSTITUT soutient que “la connexité est telle entre les deux procédures qu’il parait indispensable qu’elles soient jugées ensemble, au fond, des contestations sérieuses existant, ce qui sera développé par la suite”.
Néanmoins il n’existe pas de connexité possible entre une instance au fond qui vient d’être introduite et une instance en référé ayant pour objet de constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’indépendance de l’instance de référé par rapport à l’instance au fond.
L’exception de connexité est donc rejetée.
Sur l’exception d’incompétence du juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre au profit du tribunal judiciaire de Nanterre
La défenderesse indique dans ses écritures, que le juge des référés est incompétent au motif qu’il existe diverses contestations sérieuses.
Dès lors, l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse sera analysée comme un simple moyen de défense dans le cadre de chaque demande.
Au demeurant, l’article 789 du code de procédure civile, qui attribue compétence au juge de la mise en état pour accorder une provision lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, ne peut trouver application en l’espèce, aucune pièce en procédure n’indiquant que le juge de la mise en état ait été désigné, la premier audience étant fixée à septembre 2024.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce :
« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
< la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce,
la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d'effet d'un mois, et produit donc tous ses effets.
Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à l'adresse des lieux loués.
Si le commandement de payer du 8 décembre 2023 porte sur la somme de 115 017,37 euros au titre de la dette locative (mois de décembre 2023 inclus), le décompte qui y est annexé reprend une somme non justifiée de 59 070,97 euros au titre d'un solde antérieur au 1er janvier 2023 sans en préciser la nature (loyers, charges, impôts) et les échéances auxquelles elle se rapporte ; il en résulte que le montant non sérieusement contestable du commandement ne saurait excéder la somme de [115 017,37 -59 070,97] 55 946,40 euros.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 8 décembre 2023 pour la somme de 55 946,40 euros. Le commandement précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
Selon le décompte versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Le preneur soutient que le fait de subir des infiltrations peut constituer une contestation sérieuse au commandement de payer, mais ne produit aucune pièce ni explication au soutien de ce moyen, de sorte que la contestation n’est pas sérieuse.
De la même manière, sur la contestation relative à la date de renouvellement du bail, le bailleur ayant accepté par acte du 13 janvier 2015 le renouvellement du bail aux mêmes conditions à effet du 1er avril 2015, la contestation ne peut être considérée comme sérieuse.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 9 janvier 2024.
L’obligation de la société BODY CARE INSTITUT de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu'une astreinte soit nécessaire pour en assurer l'exécution.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur l'indemnité d'occupation
L’indemnité de l’occupation due par la société BODY CARE INSTITUT depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.
Sur la demande de provision
S'agissant du paiement par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce,
Au vu du décompte produit par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID le 14 mai 2024, l'obligation de la société BODY CARE INSTITUT au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, compte-tenu du solde antérieur au 31 décembre 2022 non détaillé de 59 070,97 euros, n'est pas sérieusement contestable à hauteur de [137 265,87 - 59 070,97] soit 78 194,90 euros au 14 mai 2024 (mois de mai 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société BODY CARE INSTITUT, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 8 décembre 2023 à hauteur de 55 964,40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
Sur les demandes de pénalités
Les demandes relatives à la conservation du dépôt de garantie par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID et à la clause pénale s’analysent chacune en une clause pénale dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicie au fond. En conséquence, sur ces demandes, il n'y a pas lieu à référé, et elles seront rejetées.
Sur les demandes accessoires :
L'article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société BODY CARE INSTITUT, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la société BODY CARE INSTITUT à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,
Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;
Rejette l’exception de nullité ;
Rejette l’exception de connexité ;
Rejette l’exception d’incompétence ;
Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 janvier 2024 ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BODY CARE INSTITUT et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamne la société BODY CARE INSTITUT à verser à titre provisionnel à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamne par provision la société BODY CARE INSTITUT à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID la somme de 78 194,90 euros, au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation à 14 mai 2024 (mois de mai 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de date du commandement de payer du 8 décembre 2023 à hauteur de 55 964,40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la conservation du dépôt de garantie par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID et à la clause pénale ;
Condamne la société BODY CARE INSTITUT aux dépens y compris le coût du commandement ;
Condamne la société BODY CARE INSTITUT à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JID la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
FAIT À NANTERRE, le 10 septembre 2024.
LA GREFFIÈRE
Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière
LA PRÉSIDENTE
Karine THOUATI, Vice-présidente
