Cour d'appel, 20 novembre 2023. 21/05644

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2023 N° RG 21/05644 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MLNT S.C.I. INTERIOR'S c/ S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ESTOUR S.E.L.A.R.L. FHB S.E.L.A.R.L. CATHERINE VINCENT Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 23 septembre 2021 (R.G. 17/08510) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 12 octobre 2021 APPELANTE : S.C.I. INTERIOR'S, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] représentée par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Pierre ARNOUX, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉE : S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ESTOUR, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] représentée par Maître Philippe LIEF de l'AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX INTERVENANTES : S.E.L.A.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [G] [I], administrateur judiciaire, es-qualités d'administrateur judiciaire de la société INTERIOR'S. La S.E.L.A.R.L est domiciliée, [Adresse 3] S.E.L.A.R.L. CATHERINE VINCENT, es-qualités d'administrateur judiciaire de la société INTERIOR'S. domiciliée [Adresse 4] représentées par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistées par Maître Pierre ARNOUX, avocat au barreau de MARSEILLE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte du 07 mai 1999, la SCI Estour (le bailleur) a donné à bail commercial à la SAS Interior's (le preneur), un local situé à Mérignac (33) pour une durée de neuf années à compter du 15 avril 1999. Ce bail a été renouvelé le 10 juin 2008, moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charges de 107 390,37 euros, payable trimestriellement et d'avance. Avec l'accord du bailleur, la révision triennale du loyer n'est plus intervenue à compter de l'année 2011. Le bailleur a délivré au preneur deux commandements de payer visant la clause résolutoire le 09 février puis le 01 juin 2017. Bien que le preneur ait réglé les sommes dues, le bailleur a par acte d'huissier de justice du 29 septembre 2017, assigné le preneur devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de faire prononcer la résolution du bail commercial arguant d'un manquement réitéré de celui-ci à son obligation de payer les loyers à bonne date. Par ordonnance du 12 décembre 2017, le juge de la mise en état a condamné le preneur a versé au bailleur à titre de provision la somme de 43 719,06 euros. Par ordonnance du 27 mars 2018, le juge de la mise en état a condamné le preneur a versé au bailleur à titre de provision la somme de 11 568,56 euros. Par jugement contradictoire du 23 septembre 2021, le tribunal a statué comme suit: - prononce à la date du jugement la résiliation du bail commercial conclu le 07 mai 1999 entre la société Estour et la société Interior's, - ordonne l'expulsion de la société Interior's des lieux loués ainsi que tout occupant de son chef, dont les modalités d'exécution relèvent des dispositions du code des procédures civiles d'exécution, - fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société Interior's à la somme de 6 500 euros et condamne la société à payer cette indemnité à compter du premier mois suivant la résiliation du bail, au plus tard le 10 de chaque mois, - déboute les parties pour le surplus de leur demande, - condamne la société Interior's à payer à la société Estour la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne la société Interior's aux dépens, y compris le montant des deux commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés respectivement les 09 février et 01 juin 2017, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. En substance, le tribunal a jugé que le preneur avait inexécuté l'obligation principale du contrat de bail commercial, en ne s'acquittant pas des loyers au terme convenu à plusieurs reprises. Par déclaration du 12 octobre 2021, la société Interior's a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société Estour. Par jugement rendu le 1er juillet 2022 , le tribunal de commerce du Havre a ouvert une procédure de sauvegarde judiciaire à l'égard de la société Interior's. Par acte du 07 septembre 2022, la société Estour a assigné en intervention forcée la Selarl FHB, ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Interior's et la Selarl Catherine Vincent, ès qualités de mandataire judiciaire de la société Interior's. L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2023 et le dossier a été fixé à l'audience du 02 octobre 2023. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 06 septembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Interior's, demande à la cour de : - vu les articles 1224 et suivant du code civil, - vu les articles 1741 et suivants du code civil, - vu la jurisprudence citée, - vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes, - l'accueillir en son appel de la décision rendue le 23 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, - le dire régulier en la forme et fondé au fond, - infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, en ce qu'il a : - prononcé la résiliation du bail commercial conclu le 07 mai 1999 à compter de la date du jugement, - ordonné son expulsion, - fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par elle à la somme de 6 500 euros, - débouté les parties pour le surplus de leur demande, - condamné la société à payer à la société Estour l'indemnité à compter du premier mois suivant la résiliation du bail au plus tard le 10 de chaque mois, - l'a condamné à payer à la société Estour la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamné aux dépens, y compris le montant des deux commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés respectivement les 09 février et 11 juin 2017, - statuant de nouveau, juger qu'elle n'a commis aucun manquement contractuel suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail commercial, - en conséquence, - débouter la société Estour de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial, - débouter la société Estour de sa demande d'expulsion, - débouter la société Estour, de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires, - condamner la société Estour, à lui payer, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 26 septembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Estour, demande à la cour de: - à titre liminaire, sur le fondement des articles 15, 803 alinéa 1 et 907 du code de procédure civile, - à titre principal, reporter la clôture à la date des débats, - à titre subsidiaire, à défaut pour la cour d'ordonner le report de la clôture à la date d'ouverture des débats, rejeter des débats les conclusions signifiées et des pièces communiquées par l'appelante le 06 septembre 2023, - vu les articles 1224 et suivants et 1728 du code civil, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - prononcé à la date du jugement la résiliation du bail commercial conclu le 07 mai 1999 entre elle et la société Interior's et renouvelé le 10 juin 2008, - ordonné l'expulsion de la sas Interior's des lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef, - condamné la société Interior's à une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Interior's aux dépens en ce compris les deux commandements de payer des 09 février et 1er juin 2017, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 6 500 euros et condamné le preneur à payer cette indemnité à compter du premier mois suivant la résiliation du bail et au plus tard le 10 de chaque mois, - statuant à nouveau, fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société Interior's à la somme de 11 961,69 euros et condamner la société Interior's à payer cette indemnité à compter du premier mois suivant la résiliation du bail, au plus tard le premier de chaque mois, - condamner la société Interior's au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, avec application au profit de la société Gravellier-Lief-De Lagausie-Rodrigues des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La Selarl FHB, ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Interior's et la Selarl Catherine Vincent, ès qualités de mandataire judiciaire de la société Interior's ont constitué avocat mais n'ont pas conclu. Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées. MOTIFS DE LA DECISION 1- Le preneur a formé un appel portant sur l'ensemble des chefs du jugement. Le bailleur a formé un appel incident sur le montant de l'indemnité d'occupation. Sur la résiliation judiciaire du bail commercial : 2- Le preneur soutient en substance qu'il ne peut lui être reproché aucune inexécution suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail. Il fait état de sa bonne foi depuis 1999, tout en reconnaissant avoir rencontré de graves difficultés financières depuis 2012. De ce fait, la société Intérior's a demandé et obtenu de son bailleur à la fin de l'année 2015 puis en juin 2016 l'autorisation de régler son loyer mensuellement et non trimestriellement. Elle conteste cependant avoir eu des retards régulier de paiement. Elle fait valoir avoir rapidement régularisé les causes des deux commandements qui lui ont été délivrés en février et juin 2017 alors même qu'une partie des causes du deuxième commandement n'était pas exigible selon elle à la date de sa délivrance. La société Interior's affirme qu'elle était à jour du paiement des loyers à la date de délivrance de l'assignation. Elle soutient qu'elle s'est toujours acquittée de ses loyers à bonne date à compter du second trimestre 2018, et qu'elle a réglé les loyers échus pendant la crise sanitaire, le bailleur n'ayant consenti aucun report significatif. La preneuse avance enfin que : - la bailleresse est de mauvaise foi et qu'elle ne l'a assignée en résiliation du bail que dans le but de se soustraire au paiement d'une indemnité d'éviction, - elle subit de nombreux dégâts des eaux depuis 2014 mettant en cause la commercialité du sous-sol, - la bailleresse a passé sous silence le projet d'expropriation partielle des places de parking dans le cadre de l'extension de la ligne de tramway, - la sanction est disproportionnée, la résiliation du bail ayant des conséquences extrêmement dommageables pour ses quatre salariés et elle-même. 3- Le bailleur affirme que le preneur s'est rendu de coupable de manquements réitérés à son obligation principale, à savoir le règlement du loyer à bonne date, ce qui constitue une faute grave justifiant la résiliation judiciaire du bail. Il affirme s'être montré compréhensif envers son locataire, le loyer n'étant plus révisé depuis avril 2011. Il a par ailleurs accordé en 2014 des délais de paiement à son locataire et a accepté à plusieurs reprises des paiements mensuels. Le bailleur expose qu'il n'a pas manqué à ses propres obligations, que la procédure d'expropriation est sans lien avec les impayés locatifs et qu'il a réalisé des travaux suite aux dégâts des eaux survenus en 2018, dégâts des eaux qui n'exonèrent pas le preneur de son obligation de régler les loyers sans autorisation judiciaire. Sur ce : 4- Aux termes de l'article1184 du code civil dans sa version applicable à ce litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. 5- Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. 6- Le premier juge a justement retenu que la bonne foi du bailleur ne peut être mise en cause dans la mesure où celui-ci a accepté de ne pas procéder à la révision triennale du loyer depuis 2011, n'a pas appelé le montant de toutes les charges dues par le bailleur ( abandon de la quote-part de taxe foncière de 2014) et a accordé à plusieurs reprises des délais de paiement depuis 2016 ainsi qu'une mensualisation des loyers à titre exceptionnel en 2012 et 2015. Aucune des pièces produites aux débats ne permet de démontrer l'existence d'une attitude dilatoire de ce dernier dans le but de se soustraire au paiement d'une indemnité d'éviction. 7- Il ressort en revanche des pièces produites que le bailleur a dû à plusieurs reprises rappeler à son locataire que le bail prévoyait un paiement trimestriel des loyers et par avance et non mensuel et échu. Il justifie ainsi des multiples mises en demeure qu'il lui a adressées en 2015 et 2016 pour obtenir le paiement des loyers avant de devoir délivrer deux commandements de payer en février et juin 2017. Si ceux-ci ont été régularisés dans le mois de leur délivrance, les loyers courants n'ont pas été réglés. Le preneur a ainsi été condamné à deux reprises à verser des provisions à son bailleur par le juge de la mise en état. 8- De par son caractère répété, le manquement du locataire à son obligation de payer les loyers et charges à leur échéance constitue un manquement grave à ses obligations, même si le preneur n'a pas laissé un arriéré locatif important se constituer. 9- Par ailleurs, la locataire ne peut justifier ce retard répété de paiement des loyers, notamment en 2015, 2016, et 2017, par la survenance de dégâts des eaux dans ses locaux en 2014 puis en 2018 à défaut d'avoir obtenu du juge l'autorisation de suspendre le paiement des loyers. Le bailleur justifie par ailleurs de la réalisation de travaux réparatoires. 10- La procédure d'expropriation, qui ne porte que sur une quinzaine de places de stationnement, est sans incidence sur le présent litige. 11- Les juges de première instance ont pu ainsi à juste titre considéré que la preuve d'un manquement grave du preneur a ses obligations contractuelles était apportée et justifiait la résiliation judiciaire du bail, sans qu'il puisse être soutenu que cette sanction est disproportionnée par rapport à la gravité du manquement commis. 12- La décision de première instance sera ainsi confirmée en ce qu'elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail et a ordonné l'expulsion du preneur. Sur le montant de l'indemnité d'occupation : 13- Le bailleur demande à la cour de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 11 961,69 euros correspondant au montant du loyer en cours. Il explique que le premier juge a fixé cette indemnité à un montant bien moindre pour un motif qu'il ignore. 14- Le preneur ne conclut pas sur ce point. Sur ce : 15- Le maintien sans droit ni titre du preneur occasionne au bailleur un préjudice financier du fait de l'indisponibilité des locaux à la location qui sera réparé par la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer perçu. 16- Le dernier loyer échu avant la résiliation du bail était de 35 885,06 euros pour le trimestre charges incluses. 17- Il convient dès lors de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par le preneur à compter de la résiliation du bail à la somme de 11 961,69 euros qui devra être réglée au plus tard le 5 de chaque mois. Sur les autres demandes : 18- La société Interior's qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel. 19- Elle sera condamnée à verser la somme de 3000 euros à la société Immobilière Estour au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort, Confirme la décision rendue le 21 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation, et statuant à nouveau, Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société Interior's à la somme de 11961,69 euros et condamne la société Interior's à payer cette indemnité à la société Estour à compter du premier mois suivant la résiliation du bail, au plus tard le 5 de chaque mois, y ajoutant, Condamne la société Interior's aux dépens d'appel avec application au profit de la société Gravellier-Lief-De Lagausie-Rodrigues des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile Condamne la société Interior's à verser la somme de 3000 euros à la société Immobilière Estour au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président