Cour d'appel, 19 décembre 2024. 23/02097

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 23/02097 - N° Portalis DBVS-V-B7H-GBWL Minute n° 24/00205 S.A.S. CMTI FORMATION C/ S.A.R.L. MARTEL PROMOTION Ordonnance Au fond, origine Président du TJ de [Localité 5], décision attaquée en date du 17 Octobre 2023, enregistrée sous le n° 23/00156 COUR D'APPEL DE METZ CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024 APPELANTE : S.A.S CMTI FORMATION représentée par son représentant légal [Adresse 8] [Localité 2] Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ INTIMÉE : S.A.R.L MARTEL PROMOTION représentée par son représentant légal [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Octobre 2024 tenue par Mme Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 19 Décembre 2024. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Nejoua TRAD-KHODJA COMPOSITION DE LA COUR : PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère Mme DUSSAUD, Conseillère ARRÊT : Contradictoire Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Nejoua TRAD-KHODJA, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE : Le 31 janvier 2014, la SCI Immo Chat, bailleur, a conclu avec la SAS CMTI Formation, preneur, un bail commercial portant sur des locaux sis, [Adresse 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2014. La SCI Immo Chat a vendu l'immeuble comprenant les locaux objet du bail à la SARL Martel Promotion par acte du 16 juillet 2019. Souhaitant construire des locaux d'habitation à la place du bien immobilier mis à bail, la SARL Martel Promotion a donné congé à la SAS CMTI Formation selon acte signifié le 26 juillet 2019, pour une prise d'effet au 31 janvier 2020, et lui a proposé un local de remplacement situé [Adresse 6] à [Localité 4]. Par acte signifié le 19 septembre 2019, la SAS CMTI Formation a assigné la SARL Martel Promotion devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins notamment d'obtenir l'annulation de la vente et, subsidiairement, du congé du bail. Estimant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, la SAS CMTI Formation a, par acte d'huissier signifié le 7 octobre 2019, assigné la SARL Martel Promotion devant le président du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé en vue d'obtenir la condamnation de la SARL Martel Promotion à procéder à des réparations sur l'immeuble et, subsidiairement, de voir ordonner la réalisation d'une expertise judiciaire. En défense, la SARL Martel Promotion a notamment sollicité l'irrecevabilité des demandes de la SAS CMTI Formation pour défaut de qualité, l'expulsion de la demanderesse ainsi que le paiement d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance du 8 septembre 2020, le juge des référés a déclaré recevables les prétentions de la SAS CMTI Formation, débouté la SAS CMTI Formation de sa demande d'injonction de faire sous astreinte, débouté la SARL Martel Promotion et des demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation, ordonné la réalisation d'une expertise judiciaire. La SARL Martel Promotion a interjeté appel de cette ordonnance de référé devant la cour d'appel de Metz, qui a confirmé l'ordonnance en toutes ses dispositions dans la limite de l'appel par arrêt du 16 septembre 2021. Le rapport d'expertise judiciaire a été rendu par M. [G] le 19 février 2023. Par acte d'huissier signifié le 28 mars 2023, la SAS CMTI Formation a assigné la SARL Martel Promotion devant le président du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, aux fins de le voir, selon ses dernières conclusions récapitulatives: - condamner la SARL Martel Promotion à réaliser les travaux préconisés par le rapport d'expertise judiciaire de M. [G] du 19 février 2023 portant sur la toiture et l'installation électrique des locaux commerciaux loués [Adresse 9] à [Localité 3] dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et passer celui-ci sous astreinte de 500 euros par jour de retard  - condamner la SARL Martel Promotion à lui payer à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de trouble d'exploitation une somme de 10.000 euros - débouter la SARL Martel Promotion de ses demandes   - condamner la SARL Martel Promotion à lui payer une indemnité de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais d'expertise judiciaire et de l'instance en référé, RG 19/00502. En réponse, la SARL Martel Promotion a demandé au juge des référés de: - juger que la SAS CMTI Formation ne justifiait pas d'un intérêt à agir - juger en conséquence les demandes de la SAS CMTI Formation irrecevables - dire n'y avoir lieu à référé en raison de l'existence d'une contestation sérieuse ou de l'absence d'un trouble manifestement illicite - débouter la SAS CMTI Formation de l'intégralité de ses demandes -condamner la SAS CMTI Formation à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamner la SAS CMTI Formation aux dépens. Par ordonnance contradictoire rendue le 17 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Metz a: - renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, - déclaré les demandes de la SAS CMTI Formation recevables - débouté la SAS CMTI Formation de toutes ses demandes  - condamné la SAS CMTI Formation à payer à la SARL Martel Promotion la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile  - condamné la SAS CMTI Formation aux dépens. Par déclaration du 3 novembre 2023 déposée au greffe de la cour d'appel de Metz le 6 novembre 2023, la SAS CMTI Formation a interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement d'infirmation, de cette ordonnance en ce qu'elle a l'a déboutée de toutes ses demandes  et condamnée à payer à la SARL Martel Promotion la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par conclusions du  30 mai 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS CMTI Formation demande à la cour de: - recevoir son appel - déclarer l'appel incident de la SARL Martel Promotion irrecevable et subsidiairement mal fondé, A titre principal annuler l'ordonnance de référé du 17 octobre 2023 - dire qu'il y a lieu de statuer par l'effet dévolutif de l'appel - Subsidiairement infirmer l'ordonnance de référé du 17 octobre 2023 en toutes ses dispositions et notamment ce qu'elle a : 1/ débouté la SAS CMTI Formation de toutes ses demandes, qui tendaient notamment à voir: *condamner la SARL Martel Promotion à réaliser les travaux préconisés par le rapport d'expertise judiciaire de M. [G] du 19 février 2023, portant sur la toiture et l'installation électrique des locaux commerciaux loués [Adresse 9] à [Localité 2], dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et passé celui-ci sous astreinte de 500 euros par jour de retard *condamner la SARL Martel Promotion à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de trouble d'exploitation *condamner la SARL Martel Promotion aux entiers dépens y compris les frais d'expertise judiciaire et de l'instance en référé, RG 19/00502, et à payer à la SAS CMTI Formation la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 2/condamné la SAS CMTI Formation aux dépens ainsi qu'à payer à la SARL Martel Promotion la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile Vu les articles 835 du code de procédure civile et L 145-18 du Code de commerce Vu l'article 20 du décret 53-960 du 30 septembre 1959 devenu article L. 145-28 du Code de commerce Vu la jurisprudence de la Cour de cassation (et notamment Civil 3 24 mars 1993 numéro 91-16.507 publié au bulletin) - juger que sa demande est recevable et ne se heurte à aucune contestation sérieuse - condamner la SARL Martel Promotion à réaliser les travaux préconisés par le rapport d'expertise dressé par M. [C] [G], expert judiciaire, le 19 février 2023, et notamment à réaliser les travaux de nature à mettre fin aux désordres affectant la toiture et l'installation électrique, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jours de retard. - condamner la SARL Martel Promotion à lui payer la somme de 10.000 euros à titre provisionnel et à valoir sur indemnisation de son préjudice lié aux troubles d'exploitation. En tout état de cause, - déclarer la SARL Martel Promotion irrecevable et subsidiairement mal fondée en l'ensemble de ses demandes et les rejeter - la déclarer recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes et les accueillir, - condamner la SAS CMTI Formation aux entiers frais et dépens d'instance d'appel y compris les frais d'expertise judiciaire et de l'instance en référé RG 19/00502. - condamner la SARL Martel Promotion à payer à la SAS CMTI Formation une somme de 2.500 euros par instance, soit un total de 5 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile Au soutien de ses prétentions et sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile, la SAS CMTI Formation affirme que, la SARL Martel Promotion n'ayant pas succombé en première instance, son appel incident est irrecevable pour défaut d'intérêt. La SAS CMTI Formation soutient ensuite avoir qualité à agir dans la mesure où la validité du congé délivré par la SARL Martel Promotion est contestée. L'appelante ajoute que la cour d'appel statue dans les limites des pouvoirs du juge des référés et ne peut se prononcer sur la validité du congé qui relève du tribunal judiciaire. La SAS CMTI Formation précise que, si le tribunal fait droit à ses demandes, le congé sera réputé ne jamais avoir été donné. Selon la SAS CMTI Formation, elle a bien qualité et intérêt à agir puisqu'elle est toujours dans les lieux. Elle soutient avoir intérêt à agir puisqu'elle dispose du droit au maintien dans les lieux dans les conditions et clauses du contrat de bail expiré, imposant au bailleur d'exécuter les obligations lui incombant en vertu de ce bail. L'appelante souligne que le fait que la contestation du congé n'ait pas d'effet suspensif ne rend pas pour autant ses demandes irrecevables. La SAS CMTI Formation soutient que le juge des référés a excédé les pouvoirs qui lui sont conférés en allant au-delà des demandes des parties, notamment en considérant que le bail avait été résilié par l'effet du congé et que la bailleresse n'était pas tenue au paiement d'une indemnité d'éviction, alors qu'il n'était saisi que d'une demande d'injonction de faire. L'appelante estime que le juge des référés, statuant comme il l'a fait, a empiété sur les pouvoirs du tribunal judiciaire et remarque en outre une contrariété de motif avec ceux la déclarant recevable en ses demandes parce qu'elle est encore occupante des lieux. La SAS CMTI Formation affirme que, même si le congé était déclaré valide, le tribunal devrait néanmoins statuer sur son droit ou non à disposer d'une indemnité d'éviction et allègue à ce sujet que la SARL Martel Promotion a fait preuve de mauvaise foi en lui proposant un local ne remplissant pas les conditions posées à l'article L145-14 du code de commerce du point de vue de l'emplacement. Rappelant qu'elle se trouve toujours dans les locaux et qu'elle a le droit d'y rester tant que le tribunal statuant sur le fond n'aura pas tranché la question de la validité du congé, la SAS CMTI Formation précise également, se référant à l'article L145-28 du code de commerce, avoir le droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. La SAS CMTI Formation expose ensuite que le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance du local donné à bail conforme à sa destination. Or elle fait valoir que les désordres sont incontestables et résultent du rapport d'expertise établi par M. [G] et que les travaux sont nécessaires à la remise en conformité du local. L'appelante en déduit que la demande ne s'oppose donc à aucune contestation sérieuse. La SAS CMTI Formation affirme encore que le refus de la SARL Martel Promotion de réaliser les travaux est constitutif d'un trouble manifestement illicite résultant d'une violation manifeste de l'article L145-28 du code de commerce. Enfin, la SAS CMTI Formation soutient que, compte tenu de l'état des locaux, elle subit incontestablement un trouble d'exploitation justifiant l'octroi d'une provision à ce titre et précise que l'indemnisation des préjudices liés au non respect par le bailleur de ses obligations doit distinguée de l'indemnité d'éviction qui répare le préjudice subi du fait de l'absence de renouvellement. Par conclusions du 12 février 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Martel Promotion demande à la cour d'appel de: - recevoir en la forme les appels principal et incident, - rejeter l'appel principal et dire que seul l'appel incident est fondé, Y faisant droit en réformant l'ordonnance frappée d'appel, - déclarer la SAS CMTI Formation irrecevable en ses prétentions, - confirmer la décision entreprise pour le surplus en ce qu'elle a statué sur les dépens et les frais irrépétibles, Subsidiairement, - confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la SAS CMTI Formation de toutes ses demandes en raison de l'existence d'une contestation sérieuse, - condamner la SAS CMTI Formation aux entiers dépens d'appel outre le paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL Martel Promotion affirme que le congé régulièrement notifié met fin au bail et que la SAS CMTI Formation a perdu sa qualité de locataire le 31 janvier 2020 ce qui lui a fait aussi perdre son intérêt et sa qualité à agir pour solliciter la réalisation de travaux dans l'immeuble. Précisant que l'objet de son appel incident est l'irrecevabilité des prétentions de la SAS CMTI Formation, la SARL Martel Promotion soutient qu'elle est recevable à reprendre à hauteur d'appel la fin de non-recevoir écartée en première instance. L'intimée soutient que la fin de non recevoir qu'elle soulève a été consacrée à contrario par l'arrêt du 16 septembre 2021 confirmant la décision ayant ordonné l'expertise puisque la cour d'appel a retenu que l'assignation, délivrée avant la prise d'effet du congé prévue au 31 janvier 2020 était recevable. La SARL Martel Promotion affirme ainsi que l'assignation délivrée le 23 mars 2023 est largement postérieure à l'effet du congé et de ce fait irrecevable, d'autant que la contestation de sa validité devant les juges du fond n'a pas d'effet suspensif. A titre subsidiaire, la SARL Martel Promotion conclut à la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a débouté la SAS CMTI Formation de ses demandes. Rappelant que l'article L145-18 du code de commerce permet au bailleur de se soustraire de l'indemnité d'éviction en proposant un local de remplacement, l'intimée expose avoir délivré un congé conforme aux exigences de cet article et précise notamment les caractéristiques du local. La SARL Martel Promotion évoque la mauvaise foi de la SAS CMTI Formation eu égard à l'appréciation des qualités de ce local et à l'objectif du contentieux initié qui serait, selon elle, d'obtenir une indemnité d'éviction. La SARL Martel Promotion affirme que la demande de la SAS CMTI Formation souffre en conséquence d'une contestation sérieuse et estime qu'il n'y a à l'évidence pas lieu de réaliser des travaux dans un immeuble voué à la destruction dans un bref délai. La clôture a été prononcée par ordonnance du 15 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la recevabilité des appels * Sur la recevabilité de l'appel de la SAS CMTI Formation A titre liminaire, il est observé que la SAS CMTI Formation et la SARL Martel Promotion sollicitent chacune la recevabilité de l'appel principal. Rien ne s'oppose donc à ce qu'il soit déclaré recevable. * Sur la recevabilité de l'appel incident de la SARL Martel Promotion Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 546, alinéa 1er, du même code dispose que le droit d'appel appartient à toute partie qui y a intérêt, si elle n'y a pas renoncé. En l'espèce, en déclarant les demandes de la SAS CMTI Formation recevables, l'ordonnance de référé a nécessairement débouté la SARL Martel Promotion de sa demande tendant à voir prononcer l'irrecevabilité des prétentions adverses. Dès lors, la SARL Martel Promotion justifie de son intérêt à former un appel incident étant précisé que celui-ci ne porte que sur ces dispositions. L'appel incident de la SARL Martel Promotion doit donc être déclaré recevable et la demande de la SAS CMTI Formation formée à ce titre sera rejetée. Sur la demande de nullité de l'ordonnance de référé L'article 542 du code de procédure civile dispose que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. L'article 4 alinéa premier du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L'article 5 du code de procédure civile dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Il est constant que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif. En l'espèce, en première instance, la SAS CMTI Formation a sollicité la condamnation de la SARL Martel Promotion à exécuter des travaux sur le local ainsi qu'au paiement d'une provision au titre d'un trouble d'exploitation. La SARL Martel Promotion a, quant à elle, sollicité l'irrecevabilité et le débouté des prétentions de la demanderesse. Si le juge des référés, dans les motifs de son ordonnance, a considéré acquise la résiliation du bail et estimé que la SARL Martel Promotion n'était pas tenue à l'obligation de s'acquitter d'une indemnité d'éviction ce qui ne donnait aucun droit au maintien dans les lieux au regard de l'article L145-18 du code de commerce, il n'en n'est pas fait mention dans le dispositif de la décision qui a exclusivement tranché les prétentions précitées sans en rajouter. Ces éléments tirés des motifs de l'ordonnance doivent être interprétés comme des étapes du raisonnement du juge des référés qui, par ailleurs, en est venu à retenir l'existence d'une contestation sérieuse. Ainsi, le juge des référés n'a pas statué au-delà des prétentions des parties et n'a donc commis aucun excès de pouvoir. En conséquence, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de nullité de l'ordonnance et la SAS CMTI Formation doit être déboutée de cette demande. Sur la recevabilité des prétentions de la SAS CMTI Formation Par application de l'article 122 du code de procédure civile susvisé, le défaut d'intérêt et le défaut de qualité à agir constituent une fin de non-recevoir. L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Il résulte des dispositions de l'article 31 susvisé que l'intérêt au succès ou au rejet d'une prétention doit être légitime, né et actuel. L'existence de cet intérêt s'apprécie au jour de l'introduction de la demande en justice. Il est constant que la SARL Martel Promotion a délivré le 26 juillet 2019 un congé à la SAS CMTI Formation sur le fondement de l'article L145-24 du code de commerce pour le 31 janvier 2020. Le présent litige a été introduit par l'assignation délivrée le 28 mars 2023 par la SAS CMTI Formation. Or, à cette date, le congé avait produit ses effets, étant précisé que l'action en nullité du congé, qui seule est de nature à remettre en cause le congé et ses conséquences, est toujours en cours et que les parties reconnaissent elles-mêmes que cette procédure n'a pas d'effet suspensif. La SAS CMTI Formation invoque les dispositions de l'article L145-28 du code de commerce qui dispose que «aucun locataire pouvait prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré». Toutefois, dans le congé qu'il a délivré, la SARL Martel Promotion s'est prévalu des dispositions de l'article L145-18 du code de commerce qui prévoit que «le bailleur peut se soustraire au paiement d'une indemnité d'éviction en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent». En effet, le congé précisait visait cet article et précisait que le bailleur entendait se soustraire au paiement d'une indemnité d'éviction en proposant un autre local. Au jour de la délivrance de l'assignation, compte-tenu des dispositions du congé visant l'article L145-18et d'absence de décision prononçant la nullité de cet acte, la SAS CMTI Formation ne pouvait prétendre à une indemnité d'éviction lui conférant le droit de maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Elle était donc occupante sans droit ni titre. Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'au jour de la demande en justice, l'intérêt de la SAS CMTI Formation à solliciter des travaux sur le local appartenant à la SARL Martel Promotion, alors que le bail conclu entre les parties était déjà résilié, n'était ni légitime, ni né, ni actuel. En conséquence, et sans qu'il soit nécessaire d'examiner le moyen tiré du défaut de sa qualité à agir, il convient de déclarer irrecevables les prétentions formées par la SAS CMTI Formation et d'infirmer l'ordonnance du juge des référés en ce qu'elle les a déclarées recevables et a débouté la SAS CMTI Formation de toutes ses demandes. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La cour confirme l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Metz du 17 octobre 2023 en ce qu'il a condamné la SAS CMTI Formation, partie succombante, aux dépens ainsi qu'à payer à la SARL Martel Promotion la somme de 3.000  euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS CMTI Formation succombant également à hauteur de cour, elle sera condamnée aux dépens. Par ailleurs, l'équité commande, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de condamner la SAS CMTI Formation à payer à la SARL Martel Promotion la somme de 1.500 euros et de la débouter de sa demande formée au même titre. PAR CES MOTIFS : La cour, Déclare recevable l'appel principal de la SAS CMTI Formation; Déclare recevable l'appel incident de la SARL Martel Promotion; Rejette la demande de nullité de l'ordonnance du 17 octobre 2023 du président du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé; Infirme l'ordonnance du 17 octobre 2023 du président du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé en toutes ses dispositions  sauf celles relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile qui seront confirmées, et, statuant à nouveau, Déclare irrecevables les prétentions formées par la SAS CMTI Formation; Y ajoutant, Condamne la SAS CMTI Formation aux dépens de l'appel. Condamne la SAS CMTI Formation à payer à la SARL Martel Promotion la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Déboute la SAS CMTI Formation de sa demande formée sur ce même fondement. Le Greffier La Présidente de Chambre