Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 21/11204

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre civile N° RG 21/11204 N° Portalis 352J-W-B7F-CVC5M N° MINUTE : Assignation du : 02 Septembre 2021 JUGEMENT rendu le 13 Février 2024 DEMANDEUR Monsieur [I] [T] [Y] [Adresse 2] [Localité 8] représenté par Maître Hugo PETIT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2049 DÉFENDEURS S.A.R.L. FONCIERE TRIPLE A [Adresse 7] [Localité 5] représentée par Maître Véronique BEAUR de la SELASU VERONIQUE BEAUR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0427 Monsieur [U] [P] [Adresse 1] [Localité 6] Non représenté Décision du 13 février 2024 2ème chambre civile N° RG 21/11204 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVC5M COMPOSITION DU TRIBUNAL Jérôme HAYEM, Vice-Président Caroline ROSIO, Vice-Présidente Robin VIRGILE, Juge assistés de Audrey HALLOT, greffière lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière lors de la mise à disposition. DEBATS A l’audience collégiale du 07 décembre 2023 tenue publiquement devant Caroline ROSIO et Robin VIRGILE, en formation double juges rapporteurs, Caroline ROSIO a présidé et fait lecture du rapport, puis après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 février 2024. . Le délibéré a été prorogé au 13 février 2024. JUGEMENT Prononcé en audience publique Réputé contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique du 5 février 2016, M. [O] [L] et Mme [H] [E] épouse [L] se sont engagés à céder à la société Foncière Triple A des parts de la Société Civile Immobilière de construction "convention [Localité 9] E" donnant vocation à la propriété d'un terrain, appartement et d'une cave constituant les lots de copropriété n°12, 563 et 634 d'un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] au [Localité 9] au prix de 90 000 euros. Le compromis de vente prévoyait le paiement par le bénéficiaire d'un dépôt de garantie dans les dix jours de sa rédaction à peine de nullité du contrat. La vente des parts sociales, prévue le 28 mai 2016, ne s'est pas réalisée en raison de la carence des vendeurs. Par compromis sous seing privé du 2 septembre 2016, la société Foncière Triple A a vendu à M. [I] [Y] l'appartement et la cave ci-dessus désignés, au prix de 169 000 euros sous condition suspensive d’obtention par ce dernier d’un prêt au plus tard le 17 octobre 2016. Une clause pénale de 16 900 euros était stipulée en cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente devant notaire malgré mise en demeure, la réitération devant intervenir au plus tard le 2 décembre 2016. M. [I] [Y] a versé à Maître [P], notaire rédacteur de l'acte, une somme de 8 450 euros à titre de séquestre. Le 17 novembre 2016, M. [I] [Y] adressait un mail à Maître [P], notaire, afin de fixer une date pour la signature du contrat de vente suite à l'acceptation de son prêt. M. [O] [L] et Mme [H] [E] épouse [L] sont décédés le 31 décembre 2016 et le 20 février 2017, laissant pour leur succéder Messieurs [N] et [B] [L]. Par acte d'huissier du 3 janvier 2018, la société Foncière Triple A a fait assigner Messieurs [N] et [B] [L] devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir déclarer parfaite la vente suite à la promesse de cession de parts signée avec M. [O] [L] et Mme [H] [E] épouse [L] le 5 février 2016. Par acte notarié du 17 janvier 2018, Monsieur [N] [L] a racheté à Monsieur [B] [L] la moitié des parts sociales objet du compromis de vente du 5 février 2016 qu'il détenait en tant que coïndivisaire. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 juin 2019, M. [I] [Y] a mis en demeure maître [U] [P], notaire, de mettre en oeuvre dans un délai de quinze jours l'application de la clause pénale prévue dans le compromis sous seing privé du 2 septembre 2016. Par jugement du 25 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a débouté la société Foncière Triple A de ses demandes tendant à déclarer la vente parfaite des parts sociales au motif que cette dernière n'avait pas versé le dépôt de garantie. Par actes d’huissier des 2 septembre 2021, M. [I] [Y] a assigné la société Foncière Triple A et Maître [U] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 09 janvier 2023, au visa des articles 1184, 1226, 1583, 1589 et 1599 du code civil, dans leur version applicable, de : "A titre principal • Prononcer la résolution du compromis de vente signé le 02 septembre 2016 entre M. [Y] et la SARL Fonciere Triple A • Condamner la SARL Fonciere Triple A à payer à M. [Y] la somme de 16.900 euros au titre de la clause pénale pour inexécution de son obligation de réitérer la vente par acte authentique, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juin 2019 ou, à défaut, de la présente assignation • Condamner Maître [P] à restituer le séquestre à M. [Y] et donc à lui payer la somme de 8.450 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation • Condamner in solidum la SARL Fonciere Triple A et Maître [X] à payer à M. [Y] la somme de 77 550,40 euros au titre du préjudice matériel et 15 000 euros au titre du préjudice moral de ce dernier, avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal refusait de prononcer la résolution du compromis ou d’appliquer la clause pénale: • Juger nul et de nul effet le compromis de vente signé le 02 septembre 2016 entre M. [Y] et la société Fonciere Triple A pour vente de la chose d’autrui • Condamner Maître [P] à restituer le séquestre à M. [Y] et donc à lui payer la somme de 8 450 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation • Condamner in solidum la SARL Fonciere Triple A et Maître [P] à payer à M. [Y] la somme de 77 550,40 euros au titre du préjudice matériel et 15 000 euros au titre du préjudice moral de ce dernier, avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation A titre plus subsidiaire: • Juger nul et de nul effet le compromis de vente signé le 02 septembre 2016 entre M. [Y] et la SARL Fonciere Triple A pour dol En tout état de cause: • Condamner in solidum la SARL Fonciere Triple A et Maître [P] à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation • Condamner in solidum la SARL Fonciere Triple A et Maître [P] aux entiers dépens de l’instance • Débouter la SARL Fonciere Triple A de l’intégralité de ses demandes. Par conclusions notifiées par voie électronique le 03 janvier 2023, la société Foncière Triple A a requis du tribunal de céans, au visa des articles 1131 ancien et 1128 et 1163 du code civil, de : • Débouter M. [Y] de ses demandes de résolution et de nullité pour vente de la chose d’autrui et pour dol du compromis de vente signé le 2 septembre 2016 • Prononcer la nullité du compromis de vente signé le 2 septembre 2016, pour absence de cause et subsidiairement pour absence de licéité En conséquence, • Ordonner la restitution par Maître [P] de la somme de 8 450 euros payée par M. [Y] au titre du séquestre • Débouter M. [Y] de toutes ses demandes financières Subsidiairement, si la résolution est prononcée: • Ordonner la restitution par Maître [P] de la somme de 8 450 euros payée par M. [Y] au titre du séquestre • Dire M. [Y] irrecevable en sa demande d’application de la clause pénale Subsidiairement: • Réduire le montant de la clause pénale à 1 723,78 euros • Débouter M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts Si la nullité pour vente de la chose d’autrui est prononcée: • Ordonner la restitution par Maître [P] de la somme de 8 450 euros payée par M. [Y] au titre du séquestre • Débouter M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral • Fixer à 1 690 euros le montant de la perte d’une chance subie par M. [Y] • Condamner M. [Y] à payer à la société Foncière Triple A la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens. Maître [P], notaire, assigné en l'étude de l'huissier instrumentaire le 2 septembre 2021, n'a pas constitué avocat. L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 avril 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 07 décembre suivant. A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION 1 Sur les demandes de nullité ou de résolution du compromis de vente 1.1 Sur la demande reconventionnelle de nullité du contrat pour défaut de cause La société Foncière Triple A soutient que le compromis sous seing privé du 2 septembre 2016 est nul sur le fondement de l'article 1131 ancien du code civil car la promesse de vente étant de réalisation impossible, la cause de l'obligation fait défaut. Sur ce : Selon l'article 1131 ancien du code civil, applicable en l’espèce, "l'obligation sans cause, sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet". Dans les contrats synallagmatiques, la cause de l’obligation consiste en la contrepartie convenue. C’est au jour de formation du contrat qu’il faut apprécier l’existence de la cause. Dans le contrat de vente, l’obligation du vendeur a pour cause le paiement du prix et celle de l’acquéreur le transfert de propriété, après acquisition préalable du bien par le vendeur le cas échéant. Autrement dit, le défaut de propriété du bien vendu par le vendeur au jour de la vente ne rend pas le transfert de propriété impossible, il oblige simplement le vendeur à acquérir en outre le bien vendu. Dès lors, il ne rend pas l’objet de l’obligation du vendeur impossible dans l’absolu, l’acquisition d’un bien étant toujours possible. L’obligation du vendeur subsistant, l’obligation de l’acquéreur est bien pourvue d’une cause, nonobstant le défaut de propriété du vendeur. Dès lors, le moyen de la société Foncière Triple A tiré du fait qu’elle n’était pas propriétaire du bien au jour du compromis est inopérant. 1.2. Sur la demande subsidiaire reconventionnelle de nullité du contrat pour absence de licéité du contrat La société Foncière Triple A fait valoir à titre subsidiaire que le compromis sous seing privé du 2 septembre 2016 est nul sur le fondement des articles 1128 et 1163 du code civil pour absence de licéité car la vente est impossible. Sur ce : Premièrement, les articles 1128 et 1163 du code civil dont se prévaut la société Foncière Triple A et que celle-ci reproduit dans ses écritures sont ceux dans leur rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 et donc non applicable au présent litige. Il résulte des articles 1108 et 1126 anciens du code civil qu’à peine d’invalidité, l’objet d’une obligation doit être possible. La possibilité de l’objet de l’obligation s’apprécie au jour de la formation du contrat. Seule une impossibilité absolue d’exécuter peut constituer une cause de nullité. En l’espèce, pour les motifs exposés en 1.1, les engagements pris par la société Foncière Triple A ne présentaient aucune impossibilité absolue. Deuxièmement, la société Foncière Triple A n’indique pas en quoi l’objet de ses engagements serait illicite. Aucun des chefs de nullité subsidiaire ne peut dont être retenu. 1.3 Sur la demande principale de résolution du compromis de vente M. [Y] sollicite du tribunal de prononcer la résolution du compromis de vente sur le fondement de l'article 1184 ancien du code civil. Il fait valoir qu'il a versé le séquestre dans les délais, obtenu une offre de prêt dans les délais et que l'absence de réitération de la vente est de la faute du vendeur qui ne l'avait pas prévenu qu'il n'était pas propriétaire du bien lors de la signature du compromis de vente alors même qu'il l'avait garanti contre l'éviction et qu’il l'a maintenu dans la croyance erronée d'une possible régularisation de la situation. En outre, il soutient que le vendeur a commis une faute en ne versant pas le séquestre dans le cadre du compromis de vente du 5 février 2016 qui devait lui permettre d'acquérir le bien. Il soutient que le fait que le vendeur ne disposait d'aucun droit sur le bien vendu ne porte pas atteinte à la cause du contrat qui ne peut être annulée sur ce fondement. La société Foncière Triple A s'oppose à la résolution du contrat qui vise à sanctionner l'un des cocontractants qui a refusé d'exécuter son obligation en faisant valoir qu'elle n'a pas refusé d'exécuter le contrat mais était dans l'impossibilité de le faire. Sur ce : Selon l'article 1184 ancien du code civil, "la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est impossible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances." En l'espèce, par compromis sous seing privé du 2 septembre 2016, la société Foncière Triple A a vendu un bien immobilier à M. [Y] sous condition suspensive d’obtention par ce dernier d’un prêt. Le compromis oblige le promettant à réitérer la vente par acte authentique et suspend le transfert de propriété à la réitération de l’acte. En refusant de réitérer, la société Foncière Triple A a manqué à son obligation contractuelle. Contrairement à ce qu’elle prétend, elle ne peut se prévaloir d’une impossibilité de s’exécuter, la réitération de l’acte ne dépendant que de sa volonté propre, peu important à cet égard qu’elle ait été ou non propriétaire du bien vendu. La gravité de ce manquement justifie la résolution de l’acte. Ainsi, il sera fait droit à la demande de résolution de la vente formée par M. [I] [Y]. 1.4 Sur la restitution du séquestre M. [Y] et la société Foncière Triple A sollicitent, en cas d’anéantissement du compromis, la condamnation de Maître [P] à restituer à M. [Y] le séquestre d'un montant de 8 450 euros. M. [Y] demande également que la condamnation soit assortie d'un intérêt au taux légal à compter de l'assignation. Il sollicite également la condamnation in solidum de la société Fonciere Triple A et Maître [X] à payer à M. [Y] la somme de 77 550,40 euros au titre du préjudice matériel et 15 000 euros au titre du préjudice moral de ce dernier, avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation. Sur ce : Il sera ordonné à Maître [P], notaire rédacteur de l'acte, la remise de la somme séquestrée d'un montant de 8 450 euros à M. [I] [Y]. La demande formée par M. [Y] consistant à assortir le montant de la somme séquestrée d’un intérêt au taux légal à compter de l’assignation n’étant motivée ni en fait, ni en droit, ne peut qu’être rejetée. 2 Sur les demandes indemnitaires M. [Y] réclame les indemnisations suivantes : - 16 900 euros par la société Foncière Triple A, en application de la clause pénale - 77 550,40 euros à verser in solidum par la société Fonciere Triple A et Maître [X] au titre du préjudice matériel de M. [Y] suivant: - 1 723,78 euros à titre de frais pour la souscription du prêt immobilier - 300 euros au titre des frais sollicités par Maître [P] - 1 366,62 euros de prime d'assurance emprunteur payé afin que le crédit reste disponible - 90% de la somme de 82 400 euros à titre de perte de chance d'avoir acquis le bien. - 15 000 euros à verser in solidum par la société Fonciere Triple A et Maître [X] au titre du préjudice moral de M. [Y]. M. [Y] reproche les fautes suivantes : - A la société Foncière Triple A la non réitération de l’acte - A la société Foncière Triple A et à Maître [P] la vente de la chose d’autrui - A la société Foncière Triple A et à Maître [P] le fait d’avoir été maintenu dans l’espoir de pouvoir réitérer la vente Les fautes alléguées par M. [Y] seront examinées successivement. 2.1 Sur la non réitération de l’acte Il résulte des articles 1152 et 1226 du code civil que constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée et que celui qui sollicite le paiement de la clause pénale ne peut donc obtenir des dommages et intérêts supplémentaires, l'indemnisation étant fixée forfaitairement en amont, sauf à justifier de l'existence d'un préjudice indépendant de celui que la clause pénale est destinée à réparer. En l'espèce, l'acte du 2 septembre 2016 institue en page 8 une clause pénale de 16 900 euros, correspondant à 10% du prix, payable en cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente devant notaire. La société Foncière Triple A n'ayant pas réitéré la vente, elle est tenue de la clause pénale prévue au contrat. Néanmoins, l’article 1152 ancien du code civil donne pouvoir au juge de modérer le montant de la clause pénale lorsqu’elle est manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi. Les préjudices invoqués par M. [Y] relatifs aux frais de l’acte, à la souscription du crédit immobilier ou la perte de chance d’acquérir le bien n’ont pas de lien avec le non-respect par la société Foncière Triple A de l’obligation sanctionnée par la clause pénale, dès lors que si l’acte avait été effectivement réitéré, M. [Y] ne serait pas pour autant devenu propriétaire du bien et aurait donc subi exactement les mêmes préjudices, le vendeur ne pouvant lui transférer un droit qu’il ne détient pas. Compte tenu de l’absence de préjudice indemnisable causé par la non réitération de l’acte mais aussi du caractère comminatoire de la clause pénale, il est justifié de modérer celle-ci et de la réduire à la somme de 8 000 euros. La société Foncière Triple A sera donc condamnée à payer à M. [I] [Y] la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale prévue à l'acte du 2 septembre 2016 avec intérêt au taux légal à compter du 2 septembre 2021, date de la présente assignation, aucune mise en demeure n'ayant été adressée à la société Foncière Triple A. 2.2 Sur la vente de la chose d’autrui 2.2.1 Sur la faute M. [Y] soutient qu'il n'a pas été informé lors de la signature du compromis que le vendeur n'était pas propriétaire du bien et que : - la société Foncière Triple A a commis une faute en lui vendant la chose d'autrui à son insu - Maître [P], qui a rédigé l'acte, a engagé sa responsabilité car il avait l'obligation, en vertu de l'article 3.2.1. et 3.2.3 du règlement national du notariat d'assurer l’efficacité de ses actes. La société Foncière Triple A argue au contraire que M. [Y], lors de la signature du compromis de vente, était au courant «de la situation à savoir que son achat était sous compromis de vente et que devait être réalisée la sortie de la société d’attribution pour que lui soit vendu l’appartement défini en tant que lot de copropriété » et conscient de bénéficier « d’une décote et d’un potentiel de valeur en rénovant l’appartement qui était à refaire entièrement ». Sur ce, selon l’article 1599 du code civil peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui. Les notaires sont professionnellement tenus de veiller à l’efficacité des actes qu’ils établissent et d’éclairer les parties sur leurs conséquences. Ainsi le notaire est tenu de vérifier, par toute investigation utile, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’ils rédigent. En l’espèce le compromis sous seing privé du 2 septembre 2016 ne fait pas état de l’acte authentique du 5 février 2016 ni ne mentionne les titres de propriété de la société Foncière Triple A qu’il désigne comme étant « le vendeur ». La société Foncière Triple A, qui n’apporte pas la preuve d’avoir informé son cocontractant de la « situation », a commis une faute. Maître [P], notaire rédacteur de l'acte, a commis une faute en ne vérifiant pas l’existence du titre de propriété de la société Foncière Triple A et en ne s’assurant pas de l’efficacité de son acte. 2.2.2 Sur la justification du préjudice matériel Concernant son préjudice matériel, M. [Y] expose avoir subi notamment les préjudices suivants : - 1 723,78 euros à titre de frais pour la souscription du prêt immobilier - 300 euros au titre des frais sollicités par Maître [P] - 1 366,62 euros de prime d'assurance emprunteur payé afin que le crédit reste disponible - 90% de la somme de 82 400 euros à titre de perte de chance d'avoir acquis le bien. La société Foncière Triple A soutient que M. [Y] qui argue de frais bancaires de 1 723,78 euros ne les justifie pas, que concernant les primes d'assurance qu'il a continué à payer, il s'agit d'un aléa qu'il a accepté de verser, sachant qu'une procédure était en cours. Sur les frais de souscription du prêt immobilier M. [Y] verse aux débats un accord de cautionnement signé le 13 septembre 2016 mentionnant une « contribution initiale au fonds mutuel de garantie » d’un montant de 1.723,78 euros et un courriel adressé au notaire le 18 juin 2019 qu’il a rédigé mentionnant « j’ai dû engager des frais, notamment bancaires, pour la souscription de mon prêt, à hauteur de 1.723,78 euros ». Il ne verse cependant pas au soutien de ses allégations de preuve de virement ou de chèque. Ainsi il ne justifie pas avoir réglé de frais de souscription pour le prêt immobilier. Sur les frais de notaire En l’espèce, M. [Y] justifie du versement d'une provision sur frais à Maître [P] d'un montant de 300 euros par la production d’un reçu émanant de Maître [P] en date du 12 septembre 2016. Sur les primes d’assurance M. [Y] a établi un tableau récapitulatif des sommes qu’il a exposées au titre des primes de l’assurance emprunteur qu’il produit ainsi que ce qu’il mentionne comme étant des justificatifs de paiement consistant en différentes sommes prélevées sur son compte bancaire intitulé « prélèvement d’échéance prêt ». Cependant il ne produit aucun élément permettant d’établir que ce prélèvement est relatif au prêt qu’il comptait souscrire pour l’achat de ce bien. Il ne justifie pas du versement des primes d'assurance, les prélèvements effectués sur son compte n'établissant pas qu'ils correspondent aux frais allégués. Par conséquent, concernant le préjudice matériel ci-dessus énoncé, M. [Y] justifie de 300 euros au titre des frais notariés. 2.2.3 Sur le lien de causalité Sur la perte de chance d’acquérir le bien M. [Y] sollicite également la somme de 74 160 euros au titre de la perte de chance. M. [Y] expose qu'à l'époque du compromis de vente, l'appartement était vendu au prix de 3 933,89 euros le mètre carré et qu'en 2021, le prix au mètre carré est de 5 945 euros, soit une différence de 82 400 euros qui est la somme qu'il a perdue en n'achetant pas le bien. La société Foncière Triple A s’oppose à sa demande et fait valoir que le prix au m2 a augmenté de 16,18% sur 5 ans mais seulement de 5% de 2016 à 2017 et que si M. [Y] avait renoncé à la vente dès le 2 décembre 2016 ou le 13 juillet 2017, la valeur aurait été moindre et le préjudice également, qu'en attendant 5 ans alors qu'il pouvait demander la résolution ou la nullité de la vente depuis 4 ans, il a lui-même aggravé son préjudice, que le bien peut être évalué à 177 400 euros, soit une plus value de 8 450 euros, la perte d'une chance pouvant être évaluée à 20% et que le préjudice doit être fixé à 1 690 euros concernant la perte d'une chance subie. En l’espèce les demandes au titre de la perte de chance d'acquérir le bien n’ont aucun lien de causalité avec la faute du notaire en ce que la vérification du titre de propriété par le notaire ne pouvait avoir pour conséquence de permettre à M. [Y] d’acquérir le bien puisqu’elle lui aurait uniquement permis de se rendre compte que la société Foncière Triple A n’était pas propriétaire et de ne pas signer la promesse de vente. De même pour le vendeur qui n’était pas propriétaire du bien en l’absence de titre de propriété détenu par la société Foncière Triple A. Par conséquent la demande à ce titre sera rejetée. Décision du 13 février 2024 2ème chambre civile N° RG 21/11204 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVC5M Sur les frais notariés En l’espèce, il existe un lien de causalité entre les fautes commises, d’une part, par la société Foncière Triple A et d’autre part par Maître [P] et le préjudice subi par M. [Y] au titre des frais de notaire qu’il a engagés. Si M. [Y] avait été informé de la vente de la chose d’autrui, il n’aurait pas signé et engagé de frais d’actes. La société Foncière Triple A et Maître [P] ont commis conjointement une faute qui a entraîné un préjudice pour M. [Y] d’un montant de 300 euros. Ainsi Maître [P] et la société Foncière Triple A seront condamnés in solidum à payer à M. [Y] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice financier. 2.3 Sur le fait d’avoir été maintenu dans l’espoir de pouvoir réitérer la vente M. [Y] reproche à la société Foncière Triple A et Maître [P] d’avoir été maintenu dans l’espoir de pouvoir réitérer la vente après la signature de l’acte pendant 5 ans. Il soutient qu'il n’a appris qu’après avoir obtenu le prêt et quand il a contacté le notaire que la vente posait une difficulté dans la mesure où le bien n’appartenait pas à la société Foncière Triple A, laquelle avait signé un compromis avec le propriétaire qui était décédé depuis. Il reproche à la société Foncière Triple A et à Maître [P] de l’avoir maintenu dans la croyance que la société Foncière Triple A allait pouvoir acquérir le bien auprès des héritiers alors qu’il y avait un risque de refus de vendre du fait de la nullité du compromis pour défaut de consignation. Il ajoute qu’il n'a été prévenu qu'en 2020 de l'existence d'une procédure judiciaire alors que l'on ne l'avait informé que d'un simple problème dans la procédure de succession, qu’ensuite la société Foncière Triple A lui a fait miroiter la possibilité, en cas d’échec de la procédure, de parvenir à un accord avec les héritiers et que la décision qui a débouté la société Foncière Triple A ne lui a pas été transmise. La société Foncière Triple A s'oppose aux demandes de dommages et intérêts en faisant valoir que M. [Y] était informé que la vente ne pouvait intervenir en raison du décès des vendeurs du bien à la société Foncière Triple A et faute pour l'héritier des vendeurs de vouloir réitérer la vente, et qu'il a été informé de la procédure en cours tel que cela figure dans des mails échangés en 2020 avec le notaire et M. [F] de la société Foncière Triple A. La société Foncière Triple A soutient que M. [Y] a été informé des difficultés pour réitérer la vente "à tout le moins depuis le 13 juillet 2017" et que son préjudice ne peut s'évaluer sur 5 ans mais sur 10 mois, soit du 2 septembre 2016 date de la signature du compromis au 13 juillet 2017. Premièrement, s’agissant du maître [P], par courrier du 13 juillet 2017, celui-ci a informé M. [Y] que la vente serait retardée suite au décès d’un propriétaire et l’invitait à se rapprocher de sa banque afin de proroger l’offre de prêt. Par courriel du 18 août 2019, il précisait à M. [Y] qu’il lui avait indiqué le 13 juillet 2017 “d’un retard dans le cadre de la signature consécutif à un décès et une succession non réglée par un autre notaire” et qu’il n’était pas contraint d’acquérir. Il ressort de ces correspondances que Maître [P] a informé M. [Y] qu’il n’était pas « contraint d’acquérir » Par ailleurs, il n’est ni allégué ni démontré que le notaire savait que la société Foncière Triple A n’avait pas versé le séquestre stipulé au compromis conclu avec les époux [L] et que la résolution de ce dernier pouvait être demandée par leurs héritiers. Par suite, c’est de bonne foi que le notaire pouvait estimer que les époux [L] s’étant engagés, leurs héritiers ne pouvaient empêcher la vente à la société Foncière Triple A et donc que Monsieur [Y] acquerrait la propriété du bien objet du compromis litigieux. En outre, il résulte d’un mail envoyé au notaire par M. [Y] le 18 octobre 2019 que celui-ci lui a manifesté en juillet 2017 et en 2018 sa volonté persistante d’acquérir le bien alors qu’il était déjà informé de ce que la sociéé Foncière Triple A n’était pas propriétaire des biens. Dans ces conditions, c’est sans faute de sa part que le notaire a pu l’inviter dès le 13 juillet 2017 à se rapprocher de sa banque afin de proroger l’offre de prêt et lui proposer en juillet 2020 de signer un avenant au compromis de vente. Deuxièmement, s’agissant de la société Foncière Triple A, celle-ci a laissé croire à M. [Y] que la vente pourrait être efficace. En effet, par courriel en date du 8 juillet 2020 la société Foncière Triple A a écrit à M. [Y]: «Je te confirme par écrit ce que je t’ai dit à l’oral. Je te confirme donc que si le jugement est à mon avantage, je te vendrai le bien avec les mêmes conditions que l’on a signé notre compromis de vente. Si les conditions ne me sont pas favorables, je m’engage alors à ce qu’un accord soit trouvé tripartite entre l’héritier toi et moi » que le gérant de la société Foncière Triple A a également maintenu M. [Y] dans la croyance qu’il allait pouvoir acquérir le bien. Or, la société Foncière Triple A savait qu’elle n’avait pas versé le séquestre stipulé au compromis conclu avec les époux [L] et donc que compte tenu de l’opposition des héritiers des époux [L], le compromis serait résolu et qu’elle ne pourrait jamais acquérir la propriété des biens vendus à M. [Y]. Ainsi, elle a de mauvaise foi entretenu M. [Y] pendant 5 années dans l’espoir d’acquérir le bien vendu lui causant ainsi un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1.500 euros. Parmi les autres préjudices invoqués par M. [Y], seul le préjudice tiré du paiement de cotisations d’assurance est la conséquence de l’attente dont il se plaint. Ce préjudice n’ayant pas été retenu pour les motifs exposés en 2.2.2, il n’y a pas lieu d’accorder d’autres indemnités que celle tiré du préjudice moral en réparation de la faute ici discutée. 3 Sur les autres demandes 3.1 Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La société Foncière Triple A et Maître [P], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance. 3.2 Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, M. [Y] sollicite la condamnation in solidum de la société Foncière Triple A et de Maître [P] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation. Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de M. [Y] les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La société Foncière Triple A et Maître [P] seront en outre condamnés à payer in solidum à M. [Y] la somme de 3 000 euros à ce titre. La demande formée par M. [Y] d'assortir la condamnation aux frais irrépétibles d'un intérêt au taux légal à compter de l'assignation sera rejetée en raison du caractère indemnitaire de la somme allouée. 3.3 Sur l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.       PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort, Rejette la demande reconventionnelle formée par la société Foncière Triple A en nullité du compromis de vente conclu le 2 septembre 2016, pour défaut de cause ; Rejette la demande reconventionnelle formée par la société Foncière Triple A en nullité du compromis de vente conclu le 2 septembre 2016, pour absence de licéité du contrat ; Prononce la résolution au 2 décembre 2016, du compromis de vente conclu le 2 septembre 2016 entre la société Foncière Triple A d'une part et M. [I] [Y] d'autre part ; Condamne la société Foncière Triple A à payer à M. [I] [Y] la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale prévue à l'acte de vente du 2 septembre 2016 avec intérêt au taux légal à compter du 2 septembre 2021 ; Ordonne à Maître [P], notaire, la remise à M. [I] [Y] de la somme séquestrée d'un montant de 8 450 euros ; Condamne in solidum la société Foncière Triple A et Maître [P] à payer à M. [I] [Y] la somme de 300 euros au titre de son préjudice matériel ; Condamne la société Foncière Triple A à payer à M. [I] [Y] la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral ; Rejette les autres demande formées par M. [I] [Y] au titre de son préjudice matériel ; Condamne la société Foncière Triple A et Maître [P] aux dépens ; Condamne in solidum la société Foncière Triple A et Maître [P] à verser à M. [Y] une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Rappelle l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 13 février 2024 La Greffière Le Président Sylvie CAVALIE Jérôme HAYEM