Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 21/02211

============== Jugement N° du 25 Septembre 2024 N° RG 21/02211 - N° Portalis DBXV-W-B7F-FSUQ ============== [J] [B] C/ [F] [P], S.A.S. OPTIM’HOME Représentée par son représentant légal, [I] [X], E.U.R.L. [M] [U] Copie certifiée conforme et Copie exécutoire délivrées le à : -Me LEDUC T45 -Me LIBEROS T13 -Me BEAUGE-GIBIER T49 -Me COYAC-GERBET T18 -Me PUYENCHET T14 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES PREMIÈRE CHAMBRE JUGEMENT DU VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE DEMANDERESSE : Madame [J] [B], demeurant [Adresse 6] ; représentée par Me Jean christophe LEDUC, demeurant [Adresse 19], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 45 DÉFENDEURS : Monsieur [F] [P], demeurant [Adresse 17] ; représenté par Me Auriane LIBEROS, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T13 ; Me Katell RALITE, avocat plaidant au barreau de PARIS ; S.A.S. OPTIM’HOME, dont le siège social est sis [Adresse 20] ; représentée par Me Sandrine BEAUGE-GIBIER, demeurant [Adresse 21], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 49 ; Me Hervé POQUILLON, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER ; Maître [I] [X], demeurant [Adresse 16] ; représenté par Me Virginie COYAC GERBET, demeurant [Adresse 18], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18 ; SCP KUHN, avocat plaidant au barreau de PARIS ; E.U.R.L. [M] [U], dont le siège social est sis [Adresse 15] ; représentée par Me Mathilde PUYENCHET, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 14 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Sophie PONCELET Greffier : Vincent GREF DÉBATS : Après l’ordonnance de clôture du 11 avril 2024, à l’audience du 19 Juin 2024 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 25 Septembre 2024. JUGEMENT : - Mis à disposition au greffe le 25 Septembre 2024 - Contradictoire - En premier ressort - Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier, rédigé par Madame Romane PAUL, auditrice de justice, sous la correction de Madame Sophie PONCELET. * * * EXPOSE DU LITIGE Le 12 novembre 2020, Madame [J] [B] a conclu une promesse unilatérale de vente avec Monsieur [P] concernant un appartement situé [Adresse 14] à [Localité 22], pour un prix de vente de 130 000 euros, et moyennant une indemnité d'immobilisation de 13 000 euros. La promesse a été reçue par Maître [Y], notaire au sein de l'étude de Maître [X], notaire à [Localité 22]. Monsieur [P] a versé en application de cette promesse de vente la somme de 1 000 euros, correspondant à une partie de l'indemnité d'immobilisation. Madame [B] avait en date du 10 février 2020 signé un mandat de vente exclusif avec la SAS OPTIM'HOME, représentée par l'EIRL [M] [U], agent commercial. Monsieur [P] a adressé le 9 février 2021 une lettre recommandée à Maître [X] pour l'informer de ce qu'il se rétractait de la promesse de vente, en raison d'un arrêté en péril imminent pour immeuble menaçant ruine situé [Adresse 8] à [Localité 22]. Madame [B] a le 15 décembre 2021 assigné Monsieur [P] et Maître [X] aux fins notamment de condamnation à lui verser l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente. Monsieur [P] a assigné en intervention forcée la société OPTIM'HOME et l'EIRL [M] [U] les 30 et 31 mai 2022. Une ordonnance en date du 20 octobre 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de CHARTRES a joint les deux procédures. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, Madame [B] demande au tribunal sous le bénéfice de l'exécution provisoire de : - Condamner Monsieur [P] à lui payer la somme de 12 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation de la promesse de vente, avec intérêts légaux à compter du 20 février 2021, - Ordonner la capitalisation, - Condamner Monsieur [X] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts - Débouter toutes les parties de leurs demandes, - A titre subsidiaire, voir garantir Madame [B] de toute condamnation par Monsieur [X], Monsieur [U] et la société OPTIM'HOME, - En tout état de cause, condamner les parties aux dépens dont distraction au profit de Maître LEDUC, - En tout état de cause condamner les parties à payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande au titre de l'indemnité d'immobilisation, Madame [B] fait valoir qu'elle avait signé avec Monsieur [P] une promesse de vente stipulant de fixer un montant d'indemnité d'immobilisation de 13 000 euros. Elle relève que le moyen de Monsieur [P] selon lequel son choix de non réitération était légitime en raison de vices cachées est inopérant. D'une part elle considère qu'il avait visité et vu le bien avant de signer la promesse de vente de sorte qu'il avait vu les étais apparents pour consolider l'édifice et qu'il avait connaissance de l'état de l'édifice. Elle relève aussi que l'arrêté de péril était affiché dans la [Adresse 23]. D'autre part elle souligne que l'arrêté de péril soulevé par Monsieur [P] ne concerne pas son bien mais celui se trouvant au numéro 20 de la même rue, et qu'elle n'avait d'ailleurs pas été concerné par les coûts dus à l'appel de provision de travaux. Sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, et concernant la responsabilité de son notaire, la demanderesse souligne que le notaire peut engager sa responsabilité en cas de faute de négligence ou d'imprudence, et qu'il doit veiller à la validité et à l'efficacité des actes qu'il reçoit. Or elle relève que son notaire Maître [X] a commis une faute puisqu'il n'a pas respecté les obligations lui incombant en ne vérifiant pas les caractéristiques de l'immeuble, et qu'il a de plus adopté une posture déloyale en prévenant l'acquéreur. Au soutien de sa demande subsidiaire de se voir garantir de toute condamnation, Madame [B] souligne que la société OPTIM'HOME comme l'EIRL [M] [U] avaient connaissance de la difficulté relative à l'immeuble. Elle souligne que Monsieur [U] était déjà intervenu sur un bien immobilier situé [Adresse 5], et qu'il disposait de l'ensemble des documents nécessaires à la finalisation de la transaction. Elle affirme en outre que Monsieur [U] comme la société OPTIM'HOME avaient un devoir d'information sur le bien. Concernant Maître [X], elle soutient qu'il avait en sa possession l'ensemble des documents lui permettant d'établir qu'un péril grevait l'immeuble situé au [Adresse 8]. Pour rejeter la demande de condamnation au titre d'une procédure abusive, la demanderesse souligne au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et de l'article 1240 du code civil que Monsieur [P] n'établit aucune faute tenant à la saisine de la juridiction ni aucun préjudice subi. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 mai 2023, Monsieur [P] demande au tribunal sous le bénéfice de l'exécution provisoire de : - Rejeter l'ensemble des demandes de Madame [B], Monsieur [X], la société OPTIM'HOME et l'EIRL [M] [U], - Condamner ces derniers in solidum à lui verser la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices subis, - Condamner Madame [B] à lui verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, et à titre subsidiaire ordonner à Monsieur [X] de verser cette somme, - Condamner Madame [B] à lui verser la somme de 5000 euros au titre d'une procédure abusive, - Condamner in solidum Madame [B], Maître [X], la société OPTIM'HOME, ainsi que l'EIRL [M] [U] aux dépens, - Condamner in solidum ces derniers à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Pour rejeter la demande de Madame [B] relative à l'indemnité d'immobilisation, au visa de l'article 1641 du Code civil, Monsieur [P] souligne que la condition suspensive contenue dans la promesse de vente ne s'est pas réalisée puisque la découverte de l'arrêté de péril imminent constitue un vice non indiqué au compromis de vente. Monsieur [P] souligne à cet égard que si l'arrêté de péril imminent vise l'immeuble du [Adresse 5], le risque d'effondrement de ce dernier impacte le 24 puisqu'il entrainerait une inaccessibilité, que Madame [B] a elle-même été mise en demeure de prendre les mesures nécessaires, et que le diagnostic effectué au 24 signale une fissure à la jonction des deux immeubles. Dès lors Monsieur [P] relève que si cet arrêté ne génèrerait pas une impossibilité d'une jouissance paisible, il entraînerait cependant un surcoût à la charge des co-propriétaires. De plus, Monsieur [P] souligne l'inapplicabilité de la clause exonératoire des vices cachés. Il considère que le vice n'était pas apparent car s'il a constaté des échafaudages, il explique que le vendeur et l'agent immobilier ont en réponse simplement mentionné des ravalements de façade. Il affirme en outre n'avoir vu aucun étai. De plus, il soutient que le vice n'exige pas la recherche d'une cause originelle et qu'il peut donc trouver sa cause à l'extérieur du bien concerné. Il relève enfin que Madame [B] connaissait l'existence de ce vice puisque l'arrêté de péril lui avait été notifié. Pour obtenir le versement de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, de la part de Madame [B] et à titre subsidiaire de la part de Maître [X], il relève qu'il a versé au titre d'une partie de l'indemnité d'immobilisation la somme de 1000 euros au notaire, somme dont il sollicite le remboursement. Pour se voir verser des dommages et intérêts, Monsieur [P] souligne des manquements de la part de Madame [B] en ce qu'elle a engagé sa responsabilité au sens de l'article 1112-1 du code civil puisqu'elle avait connaissance de l'arrêté de péril et qu'elle a manqué à son obligation d'information précontractuelle. Il relève de plus des manquements de Monsieur [U] et de la société OPTIM'HOME à leur devoir d'information et de conseil. En effet Monsieur [P] affirme que ce devoir suppose que la société et l'agent commercial se renseignent sur le bien vendu, et explique que la situation de péril ressort du procès-verbal du 23 janvier 2020, que Monsieur [U] avait en sa possession. Il excipe également le manquement du notaire à son devoir de conseil en relevant que ce dernier n'a alerté monsieur [P] qu'à la veille de la réitération de l'acte alors qu'il avait acquis auparavant les éléments d'information concernant l'arrêté de péril. Au sujet de son préjudice, Monsieur [P] fait valoir sa perte de chance de ne pas contracter, le préjudice subi du fait de son relogement, l'accroissement de la contribution due à l'entretien et à l'éducation des enfants ainsi que le préjudice moral subi du fait des fautes commises à son endroit. Pour soutenir sa demande de dommages et intérêts au titre d'une procédure abusive, Monsieur [P] souligne au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile, et de l'article 1240 du code civil, que Madame [B] a assigné Monsieur [P] sans justification, et qu'elle a elle-même commis une faute constituée par son manquement à son obligation d'information. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2023, la société OPTIM'HOME demande au tribunal de : - Rejeter l'ensemble des demandes à son encontre de Madame [B] et de Monsieur [P] - A titre subsidiaire, condamner Monsieur [U] à la garantir de toute condamnation - A titre subsidiaire, rejeter les demandes de Monsieur [U], - En tout état de cause, rejeter l'ensemble des demandes des parties, - Condamner la partie succombant à l'instance à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - La condamner aux dépens, - Ecarter l'exécution provisoire. A titre principal, et pour rejeter les demandes de Madame [B] comme de Monsieur [P], et au visa de l'article 1240 du code civil, la société relève que l'agent immobilier a une obligation de moyen et que l'agent simple négociateur de vente n'a pas l'étendue des obligations de l'intermédiaire prêtant son concours à la rédaction d'un acte. A cet égard, la société relève qu'elle n'a commis aucune faute puisqu'elle n'avait pas connaissance de l'arrêté de péril, et qu'elle a été victime de la réticence de Madame [B]. Plus précisément, pour rejeter la demande de Monsieur [P] d'obtenir des dommages et intérêts en réparation de ses préjudices, la société relève que ce dernier ne peut à la fois expliquer être en location et régler une contribution à l'entretien et à l'éducation des enfants plus importante, résultat de son hébergement à titre gratuit. Elle souligne également qu'en n'achetant pas le bien, Monsieur [P] a économisé le prix de vente de l'appartement et que son maintien en location ne résulte de son absence de volonté d'acquérir un bien à sa convenance. Elle affirme enfin qu'il n'apporte aucune justification au soutien de sa demande de préjudice moral. A titre subsidiaire et pour se voir garantir de toute condamnation, la société relève que Monsieur [U] est un agent commercial indépendant mandaté par cette dernière. Au visa de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970, des articles 1991 et 1992 du code civil, des articles L134- 1 et L134-4 du Code de commerce que le mandataire est responsable des fautes qu'il commet dans sa gestion. Elle souligne que Monsieur [U] a seul négocié la vente, en tant qu'indépendant et que dès lors seul ce dernier peut être concerné par les demandes des parties averses, et seule sa responsabilité peut être engagée. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juillet 2023, l'EIRL [M] [U] demande au tribunal de : - Rejeter l'ensemble des demandes à son encontre de Madame [B], Monsieur [P] ainsi que la société OPTIM'HOME - A titre subsidiaire, condamner la société OPTIM'HOME à lui garantir de toute condamnation - En tout état de cause, condamner toutes les parties succombant à l'instance aux dépens, dont distraction au profit de Maître PUYENCHET - En tout état de cause, condamner les parties succombant à l'instance à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile Au visa de l'article 1240 et de l'article 1112-1 du Code civil Monsieur [U] explique n'avoir jamais été destinataire de l'information de l'arrêté de péril avant le 23 janvier 2020 et qu'en tout état de cause ce dernier concernait le [Adresse 4] et non le [Adresse 13]. Il ajoute que c'est Madame [B] qui a l'espèce manqué à son obligation de renseignement. Pour se voir garantir de toute condamnation au visa des articles L134-1 et L134-4 du code de commerce ainsi que de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970, il souligne être intervenu en tant qu'agent commercial représentant la société OPTIMHOME et non en tant qu'agent immobilier. Il n'a dès lors pas d'obligation de conseil ou de se renseigner, et il ajoute qu'il revenait à la société OPTIMHOME de le mettre en mesure d'exécuter son mandat en se renseignant. Il relève en outre que seule la société est titulaire de la carte professionnelle permettant d'habiliter des agents d'agir pour son compte. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2024, Maître [X] demande au tribunal de : - Rejeter les demandes de Madame [B] à son encontre, - Rejeter les demandes de Monsieur [P] à son encontre, - Condamner Madame [B] aux dépens, - Condamner Madame [B] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour rejeter les demandes de Madame [B], Maître [X] relève qu'il n'a commis aucune faute à son encontre, puisque le compromis de vente ne requiert pas du notaire les mêmes diligences que pour la rédaction de l'acte authentique, et qu'il n'était pas informé par la demanderesse de l'existence de l'état de péril. Il souligne également qu'il n'y a pas de lien de causalité entre le fait qu'il ait informé Monsieur [P] et l'immobilisation du bien, dès lors que si Madame [B] avait informé ce dernier avant le compris de l'état de péril celui-ci aurait pu se désengager. La clôture de la procédure a été fixée au 11 avril 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire a été renvoyée pour plaidoirie le 19 juin 2024 devant le tribunal judiciaire de CHARTRES. L'affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION I. Sur la demande de Madame [B] au titre de l'indemnité d'immobilisation La promesse de vente signée par Madame [B] et par Monsieur [P] stipule en page sa 11 plusieurs conditions suspensives de droit commun parmi lesquelles figure "les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner." L'article 1641 du Code civil dispose que : " Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus." Il incombe à l'acheteur qui se prévaut de cet article de rapporter la preuve du défaut inhérent à la chose qu'il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d'une certaine gravité. En l'espèce, il convient d'abord de noter que l'arrêté de mise en péril cible le [Adresse 8] et non le [Adresse 14]. Si l'arrêté met en demeure l'ensemble des copropriétaires des numéros 18, [Adresse 7] [Adresse 11] [Adresse 13], il est clair que l'immeuble correspondant au [Adresse 4] est le seul concerné par ledit péril. D'ailleurs, l'expertise effectuée mentionne l'étendue de la copropriété et souligne que " le numéro 20 correspondrait à priori au [Adresse 2]. Ayant été missionné pour faire un diagnostic des façades de l'immeuble situé à l'angle de la [Adresse 23] et de la [Adresse 25], injustement désigné comme étant le numéro 20 nous ne traiterons pas des autres parties des immeubles". De plus, les mails du syndic de la copropriété composée des numéros 18, 20, [Adresse 10] et [Adresse 13] attestent que d'une part les habitants du [Adresse 13] ne sont pas concernés par le péril et les travaux de remise en état, et que d'autre part les propriétaires du [Adresse 12] n'ont pas payé d'appels de provision de travaux. Enfin, le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété mentionne dans ses résolutions la rénovation de l'immeuble 20 et 22 situé à l'angle de la [Adresse 23] et de la [Adresse 24] en notant que les seuls propriétaires des appartements situés dans cet immeuble devraient se répartir les appels de provision des travaux. Le fait que l'immeuble du [Adresse 12] soit différent de l'immeuble concerné par l'arrêté n'est pas contesté par Monsieur [P] qui explique lui-même que les deux bâtiments sont mitoyens. En outre, il affirme que le risque d'effondrement de l'immeuble mitoyen impacte nécessairement l'accès et la jouissance de l'appartement en se basant sur le diagnostic rendu par la société B3i, qui souligne que la porte de l'immeuble du [Adresse 4] donne également accès à la porte de l'immeuble du 24, et qui joint des photos de fissures à la jonction des deux immeubles. Cependant, la constatation de la société B3i selon laquelle un accès au numéro 24 s'effectue par le numéro 20 n'est corroborée par aucun autre élément, et il convient de noter que ni le diagnostic, ni l'expertise menée et annexée à l'arrêté de péril ne mentionne un danger imminent pour le [Adresse 14]. Dès lors, Monsieur [P] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un défaut inhérent à la chose qu'il a acheté ; en l'espèce il ne démontre pas que l'arrêté de péril visant le [Adresse 8] est inhérent au [Adresse 12] de la même rue. En conséquence, la condition suspensive de droit commun est réalisée et Monsieur [P] ne peut donc s'appuyer sur l'absence de réalisation de cette dernière pour contester d'avoir à payer l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 12 000 euros. Monsieur [P] sera donc condamné à payer à Madame [B] la somme de 12 000 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation totale à laquelle il convient de retrancher les 1000 euros déjà versés. Les intérêts légaux ainsi que la capitalisation seront ordonnés à partir du 15 décembre 2021, point de départ de la manifestation claire de Madame [B] d'obtenir l'exécution de l'obligation, en l'occurrence l'assignation de Monsieur [P], en application de l'article 1231-6 du code civil. La demande de condamnation de Madame [B] à restituer la somme de 1000 euros déjà réglée par Monsieur [P] sera rejetée. II. Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [B] envers le notaire Maître [X] En droit, les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'utilité et l'efficacité. Aussi, le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse. En l'espèce, si Madame [B] se prévaut d'une faute du notaire au sens de l'article 1240 du Code civil, elle échoue à la caractériser. D'une part le notaire a accompli les diligences nécessaires à la préparation de l'acte de vente en se faisant parvenir les documents de l'urbanisme, et d'autre part il appartenait à Madame [B] en amont de la promesse de vente d'informer le notaire de cet arrêté. En outre, si la demanderesse affirme que la situation de péril était connue du notaire puisqu'il avait procédé à une vente concernant cet immeuble, elle ne fournit aucun justificatif susceptible d'étayer ses déclarations, de même qu'un article dans la presse locale ne peut justifier la connaissance du notaire d'un état de péril imminent. Enfin, le fait même que Maître [X] informe avant la signature de l'acte authentique de vente Monsieur [P] de l'existence d'un arrêté de péril imminent démontre qu'il s'est conformé à ses obligations professionnelles. La demande de dommages et intérêts de Madame [B], faute de la caractérisation d'une faute du notaire, sera donc rejetée. III. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [P] au titre des préjudices financiers et moral subis A. Sur le manquement à l'obligation d'information précontractuelle de Madame [B] L'article 1112-1 du Code civil dispose notamment que " celle des parties qui connait une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que légitimement cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son co-contractant " D'une part, Madame [B] avait parfaitement connaissance de l'arrêté de péril imminent, puisqu'elle en a été directement notifiée et mise en demeure par la marie de [Localité 22], le 15 février 2019. D'autre part, un faisceau d'éléments vient attester de la non-connaissance de Monsieur [P] de l'existence de cet arrêté de péril imminent. La demanderesse et le défendeur versent respectivement aux débats deux attestations qui témoignent pour la demanderesse, qu'une affiche concernant l'arrêté était visible et pour le défendeur, qu'aucun renseignement n'a été donné au sujet de l'arrêté. Dès lors la force probante de ces quatre attestations, qui rentrent en contradiction, ne permet pas de déterminer si l'arrêté était affiché. Madame [B] affirme que des bâches ainsi qu'une façade dégradée étaient visibles au moment des visites de Monsieur [P]. Mais les dates de visites de ce dernier sont inconnues, et le fait que des bâches soient présentes ou qu'une façade soit dégradée ne peut en aucun cas permettre de déduire que l'immeuble est concerné par un arrêté de péril. En outre, Monsieur [P] déclare ne jamais avoir été informé directement par Madame [B] de l'existence de l'arrêté. Or, il n'est nullement contesté par la demanderesse qu'elle n'a jamais informé ce dernier de ce qu'elle avait été réceptrice d'un arrêté de péril. Or, l'importance d'une telle information est en l'espèce déterminante pour le consentement de Monsieur [P]. Il a été précédemment précisé que l'arrêté de péril imminent ne constituait pas un défaut inhérent au [Adresse 14]. Cependant, il constitue un élément qui, s'il avait été su de ce dernier, aurait déterminé son consentement à signer la promesse de vente. Il est en effet incontestable que le fait d'être le propriétaire d'un appartement mitoyen d'un immeuble menaçant ruine a des conséquences sur la jouissance paisible du bien, tant les conséquences en termes de nuisance dues aux travaux entrepris, qu'en terme de risques d'effondrement sont importantes. De plus, il convient de rappeler que si le [Adresse 14] n'est pas concerné par l'arrêté de péril, il n'en demeure pas moins lié au [Adresse 9] dans la mesure où les immeubles appartiennent à la même copropriété. Dès lors, Madame [B] a manqué à son obligation d'information précontractuelle. B. Sur les manquements de l'EIRL [M] [U], de la société OPTIM'HOME et de Maître [X] Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer". L'agent immobilier est tenu à une obligation délictuelle d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur, au sens de l'article 1240 du code civil. En l'espèce, Monsieur [U] ne nie pas avoir pris connaissance de l'existence d'un arrêté de péril le 23 janvier 2020 à l'occasion de l'assemblée générale s'étant tenue le même jour. Il ne nie pas non plus ne pas avoir informé Monsieur [P] de l'existence de l'arrêté de péril, alors même qu'il l'a nécessairement rencontré pour organiser la vente du bien situé au [Adresse 14]. Or, comme vu précédemment il est clair qu'une telle information était déterminante dans le consentement de l'acheteur, et de plus Monsieur [U] en sa qualité de professionnel ne pouvait ignorer l'importance d'une telle information. Dès, lors il a commis une faute à l'encontre de Monsieur [P]. Par ailleurs, si Monsieur [P] affirme l'existence d'une faute délictuelle de la société OPTIM'HOME à son encontre, il ne la caractérise pas. L'intermédiaire professionnel est tenu d'une obligation d'information et de conseil mais en l'espèce la société OPTIM'HOME n'a pas manqué à cette dernière puisqu'elle n'avait aucune connaissance de l'arrêté de mise en péril. Enfin, en droit, et au sens de l'article 1240 du code civil, le notaire peut voir sa responsabilité retenue en cas de négligence ou d'imprudence. En l'espèce, Monsieur [P] entend caractériser un manquement du notaire à son devoir de conseil, mais n'apporte aucun justificatif au soutien de l'affirmation selon laquelle Maître [X] avait en sa connaissance la situation de péril du [Adresse 14]. Au contraire, c'est le notaire qui a informé Monsieur [P] de l'existence de l'arrêté de péril avant la signature de l'acte authentique de vente. C. Sur les préjudices de Monsieur [P] Monsieur [P] évoque quatre postes de préjudice : la contribution à l'entretien et à l'éducation de ses enfants, le préjudice subi du fait de son relogement, la perte de chance de ne pas contracter ainsi que le préjudice moral subi. Sur la contribution à l'entretien et à l'éducation des enfants, d'abord, Monsieur [P] échoue à démontrer le lien de causalité direct entre la faute commise et le dommage allégué, en l'espèce une contribution accrue en raison de l'absence d'une garde alternée. La décision du juge aux affaires familiales mentionne l'homologation d'une convention entre Monsieur [P] et son ex-compagne en date du 25 janvier 2022, soit près d'un an après l'échec de l'achat de l'appartement, durée qui laissait à Monsieur [P] l'occasion de louer un bien comportant d'avantage d'espace pour accueillir ses enfants. Sur le préjudice subi du fait de son relogement, ensuite, le défendeur ne justifie pas de la différence de montant entre l'emprunt qu'il devait initialement rembourser en cas d'achat de l'appartement, et le loyer qu'il paie. En outre, s'il affirme que le contexte économique est aujourd'hui moins favorable à l'achat de biens, il ne fournit à ce sujet aucun justificatif. En conséquence, les demandes de dommages et intérêts au titre de la contribution à l'entretien et à l'éducation des enfants, comme au titre de son relogement seront rejetées. En droit, le manquement à l'article 1240 du code civil, comme celui au titre de l'article 1112-1 du code civil permettent à la partie qui se prévaut desdits manquements d'obtenir des dommages et intérêts au titre de la perte de chance, qui consiste en la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. L'indemnisation du préjudice de perte de chance est possible si d'une part la chance perdue n'est pas simplement virtuelle ou hypothétique, mais réelle et si d'autre part la disparition de l'éventualité favorable est directe ; c'est à dire il doit exister un lien de causalité directe entre la faute et la disparition. En l'espèce, Monsieur [P] avance avoir subi une perte de chance du fait de ne pas avoir pu contracter et acheté l'appartement situé au [Adresse 14]. Or, la chance perdue est ici réelle puisque le défendeur avait signé une promesse de vente concernant ce bien immobilier. De plus, le fait que Monsieur [P] ne soit pas devenu propriétaire de l'appartement situé au [Adresse 14] est directement lié à la faute commise par Madame [B] au titre de l'article 1112-1 du code civil et par l'EIRL [M] [U] au titre de l'article 1240 du code civil de ne pas l'avoir informé de l'existence d'un arrêté de péril imminent. En conséquence, Monsieur [P] a subi une perte de chance et doit être indemnisé de son préjudice, qu'il convient d'évaluer à 25 000 euros. Enfin, au sujet du préjudice moral allégué par le défendeur, il n'est pas contesté que Monsieur [P], après avoir signé une promesse de vente, n'a pas pu acheter le bien en raison des fautes de Madame [B] comme de l'EIRL [M] [U]. Les fautes respectives de ces derniers ont ensemble concouru au préjudice moral souffert par Monsieur [P], découlant nécessairement du manquement de Madame [B] à son obligation d'information à son endroit, comme de la faute délictuelle de Monsieur [U], outre des tracas et inquiétudes engendrés par l'impossibilité de devenir propriétaire de l'appartement situé [Adresse 14], préjudice moral qui sera évalué à la somme de 5 000 euros. En conséquence, Madame [B] et l'EIRL [M] [U] seront condamnées in solidum à payer à Monsieur [P] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, et la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas contracter. D. Sur les demandes en garantie Madame [B] sollicite la garantie de la SAS OPTIM'HOME, l'EIRL [M] [U] ainsi que de Maître [X]. Concernant Maître [X], il a précédemment été constaté que ce dernier n'avait commis aucune faute à l'égard de Madame [B], de sorte que la demande de garantie de la demanderesse sera rejetée au sujet du notaire. En outre, Madame [B] a, le 10 février 2020, signé un mandat de vente exclusif avec la SAS OPTIM'HOME, représenté par l'EIRL [M] [U], agent commercial. Elle échoue cependant à caractériser une faute contractuelle de la part de la SAS OPTIM'HOME dans la mesure où elle ne rapporte pas la preuve que cette dernière avait connaissance de l'arrêté de mise en péril. Concernant l'EIRL [M] [U], ce dernier ne conteste pas avoir pris connaissance de la situation de péril de l'immeuble et il a, à cet égard, commis une faute délictuelle à l'égard de Monsieur [P]. Mais Madame [B] ne démontre pas l'existence d'un lien de causalité entre la faute de l'agent commercial et son préjudice de l'immobilisation de l'immeuble. En effet, elle avait une parfaite connaissance de l'état de l'immeuble mitoyen de sorte qu'elle aurait pu elle-même informer l'acheteur de l'arrêté de péril. L'EIRL [M] [U] sollicite pour sa part la garantie de la SAS OPTIM'HOME. En droit, aux termes de l'article L134-4 du Code de commerce les rapports entre l'agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d'information. L'article L134-4 du Code de commerce dispose également que l'agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat. De plus, l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970, précise que toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie d'une compétence professionnelle. En l'espèce, l'EIRL [M] [U] ne caractérise pas la faute contractuelle commise par la société OPTIM'HOME à son égard. La SAS OPTIM'HOME n'avait aucune connaissance de l'arrêté de péril, au contraire de Monsieur [U], et le fait qu'elle soit titulaire de la carte professionnelle ne dispense pas Monsieur [U] d'agir en bon professionnel et d'engager sa responsabilité propre lorsqu'il commet une faute dans l'exercice de ses fonctions. Les demandes en garantie de Madame [B] comme de l'EIRL [M] [U] seront dès lors rejetées. IV. Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [P] au titre de la procédure abusive Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, " celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ". Monsieur [P] formule une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. En l'espèce, les pièces produites aux débats ne permettent pas d'établir une faute de nature à entraîner une quelconque indemnisation sur ce fondement, d'autant plus que le tribunal a retenu l'absence de vice caché grevant l'appartement situé au [Adresse 14]. Le simple fait d'ester en justice n'est en effet pas constitutif d'un abus de droit en l'absence d'intention de nuire ou de légèreté blâmable. La demande du défendeur à ce titre sera donc rejetée. V. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire 1) Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [B] et l'EIRL [M] [U], parties succombant partiellement à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens. 2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. L'EIRL [M] [U] et Madame [B], parties condamnées aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à Maître [X] et à la société OPTIM'HOME une somme qu'il est équitable de fixer à 1 000 euros pour chacune des deux parties. Ils seront également in solidum condamnés à verser une somme de 3 000 euros à Monsieur [P]. Les parties succombantes ne sauraient voir accueillies, leurs demandes au titre des articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile. 3) Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée. Dès lors la demande de la société OPTIM'HOME d'écarter l'exécution provisoire sera rejetée. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL, statuant en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, - CONDAMNE Monsieur [F] [P] à verser à Madame [J] [B], la somme de 12 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation de la promesse de vente conclue le 12 novembre 2020, somme assortie des intérêts aux taux légal à compter du 15 décembre 2021 ; - ORDONNE la capitalisation des intérêts à partir du 15 décembre 2021 ; - REJETTE la demande de Monsieur [F] [P] de se voir verser la somme de 1000 euros au titre de la partie de l'indemnité d'immobilisation déjà versée ; - REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [B] à l'égard de Maître [I] [X] ; - CONDAMNE in solidum Madame [J] [B] et l'EIRL [M] [U] à verser à Monsieur [F] [P] la somme de 25 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ; - CONDAMNE in solidum Madame [J] [B] et l'EIRL [M] [U] à verser à Monsieur [F] [P] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; - REJETTE les demandes en garantie de Madame [J] [B] à l'égard de la SAS OPTIM'HOME, de Maître [I] [X], et de l'EIRL [M] [U] ; - REJETTE la demande en garantie de l'EIRL [M] [U] à l'égard de la SAS OPTIM'HOME ; - REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [F] [P] au titre de la procédure abusive à l'égard de Madame [B] ; - CONDAMNE in solidum l'EIRL [M] [U] et Madame [B] aux dépens de l'instance ; - CONDAMNE in solidum Madame [J] [B] et l'EIRL [M] [U] à verser à Maître [I] [X] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE in solidum Madame [J] [B] et l'EIRL [M] [U] à verser à la société SAS OPTIM'HOME la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE in solidum Madame [J] [B] et l'EIRL [M] [U] à verser à Monsieur [F] [P] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; - REJETTE le surplus des demandes. Jugement rédigé par Madame [E] [R], auditrice de justice sous la correction de Madame [A] [L]. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE Vincent GREF Sophie PONCELET