Cour d'appel, 19 décembre 2023. 23/00863

[M] [T] [K] C/ S.A. HABELLIS expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère chambre civile ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2023 N° RG 23/00863 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GHBX MINUTE N° Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 23 juin 2023, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 12-23-000151 - APPELANT : Monsieur [M] [T] [K] né le 01 Juin 1983 à [Localité 4] domicilié : [Adresse 5] [Localité 2] représenté par Me Leonie ARNAUD, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 36 INTIMÉE : S.A. HABELLIS agissant par son représentant légal en exercice domicilié au siège social : [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 octobre 2023 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Sophie BAILLY, Conseiller, et Leslie CHARBONNIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Sophie BAILLY, Conseiller, Leslie CHARBONNIER, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2023, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte sous seing privé en date du 29 août 2022, la SA Habellis a donné à bail à M. [K] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer de 430,57 euros, outre 106 euros de provision sur charges. Par acte du 14 décembre 2022, la SA Habellis a fait délivrer à M. [K], un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, portant sur la somme de 1 787,55 euros dont 1 661,63 euros représentant les loyers et les charges. M. [K] n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois qui ont suivi. Par acte du 1er mars 2023, la SA Habellis a fait assigner M. [K] en référé aux fins essentiellement de voir constater la résiliation du bail avec toutes ses conséquences. Par ordonnance de référé du 23 juin 2023, réputée contradictoire, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a : - déclaré recevable la demande de la SA Habellis, - constaté la résiliation du bail afférent au logement liant les parties à compter du 15 février 2023, - dit qu'à défaut pour M. [M] [T] [K] d'avoir libéré le logement sis [Adresse 1] à [Localité 2] et ses accessoires dans les délais prévus par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle due par M. [K] à une somme égale au montant du loyer et des charges et condamné ce dernier à payer à la SA Habellis cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 15 février 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, - dit que l'indemnité d'occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, - condamné M. [K] à payer à SA Habellis à titre de provision la somme de 4 407,76 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation du logement arrêtés au 26 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2022, sur la somme de 1 661,63 euros, et à compter du 1er mars 2023 pour le surplus ; - condamné M. [K] à payer à la SA SA Habellis la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [K] aux entiers dépens de l'instance. M. [K] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 7 juillet 2023. Aux termes du dispositif de ses conclusions n°3 notifiées le 20 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, M. [K] demande à la cour de : - réformer l'ordonnance entreprise, Statuant à nouveau, - lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, - dire qu'il s'acquittera d'une somme de 150 euros par mois en sus du loyer avec règlement du solde de la dette au plus tard le 36ème mois. - débouter la société d'HLM SA Habellis du surplus de ses demandes, - dire que chacune des parties conservera ses dépens. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 25 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la SA Habellis demande à la cour de : - déclarer M. [K] mal fondé en son appel, moyens et prétentions, - débouter en conséquence l'appelant de l'ensemble de ses demandes et de toutes autres plus amples ou contraires Ce faisant : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à parfaire le montant de l'arriéré locatif dont est redevable à titre provisionnel M. [M] [T] [K] à son égard, actualisé au 21/07/2023 (terme de juin 2023 compris uniquement), à savoir la somme de 5 438, 94 euros. - condamner au surplus, M.[K] au paiement d'une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel.  La clôture de la procédure est intervenue le 24 octobre 2023 avant l'ouverture des débats. MOTIFS DE LA DÉCISION Il est en l'espèce certain, et d'ailleurs non discuté, que la clause résolutoire du bail a produit effet deux mois après la délivrance du commandement du 14 décembre 2022. Il résulte de l'article 24, V et VII de la loi du 6 juillet 1989 que : - le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, - pendant les délais accordés par le juge, . s'applique le quatrième alinéa de l'article 1343-5 selon lequel les procédures d'exécution sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge, . les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que : - M. [K] a repris depuis juin 2023, le paiement de la somme due au titre du mois courant, payable à terme échu : il a ainsi réglé 4 x 551,64 le 3 juillet, le 1er août, le 1er septembre 2023 et le 2 octobre 2023, - il a en outre commencé à apurer sa dette échue au 31 mai 2023 par mensualités de 150 euros : il a ainsi payé 3 x 150 euros les 31 juillet, 31 août et 30 septembre 2023. Sa dette locative échue au 31 mai 2023 qui s'élevait, hors frais, à la somme de 4 956,40 euros a été réduite de 450 euros et peut être à titre provisionnel fixée à 4 506,40 euros. M. [K], dont la bonne foi présumée est confirmée par son attitude depuis juillet 2023, semblant en mesure d'apurer sa situation sur une durée de 31 mois, il convient de lui octroyer des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt. En cas de règlement de la dette selon les modalités précisées au dispositif, la résiliation sera non avenue, à défaut elle reprendra tous ses effets. En ce cas, le preneur devenant occupant sans droit ni titre sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation, et faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d'appel doivent être supportés par M. [K], locataire défaillant. Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile sont réunies en faveur du bailleur social, mais dans les circonstances particulières de l'espèce, l'équité conduit la cour à laisser à sa charge, l'ensemble des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a : - constaté que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 février 2023, - condamné M. [M] [T] [K] aux dépens de première instance, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau et ajoutant, Condamne M. [M] [T] [K] à payer à la SA Habellis la somme provisionnelle de 4 506,40 euros, au titre de sa dette locative, arrêtée au 3 octobre 2023, Accorde des délais de paiement à M. [M] [T] [K] et dit qu'il pourra régler sa dette en 31 mensualités de 150 euros chacune pour les premières et du solde restant dû pour la dernière, en sus du loyer courant payable à terme échu, exigibles au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant celui au cours duquel le présent arrêt lui sera signifié, Dit que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés à M. [M] [T] [K], Dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si au terme des délais de paiement accordés, M. [M] [T] [K] ne doit plus rien à la SA Habellis au titre de l'arriéré locatif et est à jour de ses loyers courants Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à valoir sur l'arriéré locatif ou d'un seul terme de loyer courant, l'intégralité de la dette résiduelle deviendra de plein droit immédiatement exigible et la clause résolutoire produira également de plein droit tous ses effets, Dans ce cas, M. [M] [T] [K] deviendra occupant sans droit ni titre et devra : - payer à la SA Habellis, jusqu'à la restitution des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, - libérer les lieux dans les meilleurs délais et au plus tard dans les deux mois de la délivrance d'un commandement d'avoir à les quitter ; à défaut, la SA Habelllis pourra faire procéder à l'expulsion de M. [M] [T] [K] et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique. Condamne M. [M] [T] [K] aux dépens d'appel, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,