Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 23/08268

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Sylvie BONAMI Copie exécutoire délivrée le : à : Me Bruno GRANGEON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08268 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EEX N° MINUTE : 3 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 août 2024 DEMANDERESSE S.A.S. FUTURIMO, [Adresse 1] représentée par Me Bruno GRANGEON, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Madame [C] [V] épouse [H], [Adresse 2] représentée par Me Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, Monsieur [M] [H], [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 juin 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 août 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08268 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EEX FAITS ET PROCEDURE Par acte du 19/ 06/ 2020 à effet au 1/ 07/ 2020, la SAS FUTURIMO a donné à bail à M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 1243,56 euros et 96,54 euros de complément de loyer, 60 euros de provisions sur charges mensuelles. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 11/ 04/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 4248,35 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 22/ 09/ 2023, la SAS FUTURIMO a fait assigner M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges au 11/06/2023 - voir dire que M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] sont occupant sans droit ni titre depuis le 12/06/2023 - voir enjoindre M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] de libérer les lieux de leur personne et toux occupants de leur chef et tous leurs biens et effets mobiliers, dans le délai de deux mois suivant signification du commandement qui leur sera fait en exécution de l'ordonnance à intervenir, à peine d'astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard - voir dire que M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] seront solidairement tenus de l'astreinte provisoire qui courra pendant deux mois suivant expiration du délai imparti et qu'à l'issue de cette durée de deux mois, il sera de nouveau statué à cet égard -voir ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours du Commissaire de police et de la force publique si besoin est, -voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [H] [M] et Mme [V] [C] - voir condamner solidairement M. [H] [M] et Mme [V] [C] au paiement : - d'une somme de 4 807,58 euros, au titre de l'arriéré dû au 11/ 06/ 2023, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 04/ 2023 sur la somme de 4248,35 euros et de l'assignation pour le surplus - d'une indemnité d'occupation journalière provisionnelle de 47,82 euros à compter du 12/06/2023 , avec intérêts légaux , et jusqu'à libération effective des lieux, y compris la remise des clés - d'une somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 3] le 28/ 09/ 2023. L'affaire a été renvoyée au 03/04/2024, puis 03/06/2024. Sur le respect du contradictoire, M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] à titre liminaire soutiennent que les dernières pièces 21,22, 23 et 24 et décompte du bailleur doivent être écartées des débats, dans la mesure où ils ont fait état de contestations sérieuses sur les charges de 2021 à 2024, lesdites pièces n'étant versées que le 31/05/2024 à 21h. La SAS FUTURIMO expose avoir attendu pour communiquer les pièces pour les charges de 2021 à 2023 de disposer également de l'état des lieux de sortie, puisqu'il était sollicité une date de la part de M.[H], cette état des lieux de sortie étant effectué le 31/05/2024. La SAS FUTURIMO soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : - Voir débouter M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions - Voir constater l'acquisition de la clause résolutoire au 11/06/2023 et la résiliation de plein droit du bail à cette date - Voir constater que la demande d'expulsion sous astreinte est sans objet depuis le 31/05/2024 - Voir condamner solidairement M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] à payer à la SAS FUTURIMO la somme provisionnelle de 3373.10 euros en principal, à la date du 11/06/2023 - Voir condamner solidairement M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] à payer à la SAS FUTURIMO une indemnité d'occupation journalière provisionnelle de 47,82 euros à compter du 12/06/2023 jusqu'au 31/05/2024 inclus, soit 16976.10 euros avec intérêts légaux - Voir condamner solidairement M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] à payer à la SAS FUTURIMO une somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. La SAS FUTURIMO soutient qu'il n'est pas demandé de frais de contentieux ou de suivi de procédure. Sur les charges, elle expose que les régularisations de 2021, 2022 ont été communiquées et sont créditrices, que pour 2023 les comptes n'ont pas été approuvées en assemblée générale de copropriété. M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] ont été représentés. Ils soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de : - à titre principal : - voir dire irrecevable et mal fondée la SAS FUTURIMO en ses demandes et l'en débouter - voir dire qu'il existe une contestation sérieuse sur les demandes de la SAS FUTURIMO - voir débouter la SAS FUTURIMO de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions - A titre subsidiaire : -Voir constater que M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] ont libéré les lieux le 30/04/2024 - voir fixer le montant de la dette locative à la somme de 19186.00 euros - voir ordonner le remboursement des charges locatives payées de 2860 euros, soit 60€ x 47 mois - voir condamner la SAS FUTURIMO à payer à M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] la somme de 2860 euros au titre du remboursement des charges locatives - voir ordonner compensation entre le montant de la dette locative et le remboursement des charges locatives - voir écarter des débats les pièces 21,22,23, et 24 communiquées le 31/05/20224 - voir accorder à M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] des délais de paiement, par 35 versements mensuels en sus du loyer courant, et le solde en dernière échéance - voir condamner la SAS FUTURIMO aux dépens dont le coût du commandement de payer, à recouvrer par Me BONAMI , en application de l'article 699 du code de procédure civile et la loi du 10/07/1991. M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] soutiennent que les frais de contentieux ou de suivi ne sont pas à payer. Pour les charges si les pièces ne sont pas écartées des débats, ils estiment que la taxe d'ordure ménagère de 2021 n'est pas produite, que le prorata n'est pas calculé , que la taxe 2022 n'est pas fournie, ni les procès-verbaux des assemblées générales. M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] ajoutent que le mois de mai 2024 n'est pas dû et souffre d'une contestation sérieuse, le rendez-vous d'état des lieux de sortie étant repoussé au 31/05/2024 du fait du bailleur. Subsidiairement, ils sollicitent des délais de paiement en raison de leurs revenus et charges et situation de santé. Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur le contradictoire : En application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit faire respecter le contradictoire. Les documents produits par la SAS FUTURIMO le 31/05/2024 sont constitués de décompte au 31/05/2024 ( p.21), des décomptes de régularisation des charges 2021( p.22) et des charges 2022 ( p.23), du procès-verbal d'assemblée générale du 28/03/2024 ( p.24). Ils ont pour objet de répondre aux contestations élevées par M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] sur le bien-fondé des charges réclamées. Ces éléments sans complexité particulière par ailleurs n'ont pas servi à prétendre à des moyens nouveaux pour le bailleur, si bien que la communication bien que tardive, a rendu possible pour M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] la présentation d'observations orales sur le fond. Il n'y a pas lieu d'écarter les pièces 21 à 24 de la SAS FUTURIMO des débats. Sur la recevabilité : En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 12/04/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi. Sur la résiliation du bail : Le commandement de payer délivré le 11/ 04/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 11/ 06/ 2023 à minuit, soit à compter du 12/ 06/ 2023. Il convient de constater que la demande d'expulsion sous astreinte et de séquestration des meubles est sans objet, les lieux étant libérés volontairement. Sur l'indemnité d'occupation : La SAS FUTURIMO demande de voir fixer l'indemnité d'occupation au montant de 47.82 euros par jour et jusqu'à la date de libération des lieux du 31/05/2024 en faisant valoir que la réponse au mandataire de la part des locataires pour fixer la date de libération et état des lieux de sortie a été retardée de leur fait. M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] soutiennent que le juge a le pouvoir de fixer le montant de cette indemnité selon le principe de réparation intégrale et que la SAS FUTURIMO doit être déboutée de sa demande. Ils soulignent que le 26/04/2024 ils ont déménagé et demandé à voir fixer l'état des lieux de sortie, que le mandataire du bailleur a répondu tardivement, si bien qu'il existe une contestation sur la dette pour le mois de mai 2024. En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du code de procédure civile, il peut, même en présence d'une contestation sérieuse , prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation , même s'il s'agit d'une obligation de faire. Compte tenu du bail antérieur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation journalière due de la date de résiliation au départ effectif de M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner solidairement M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] au paiement de celle-ci. La date de libération des lieux est celle de la restitution des locaux et de remise des clés. La contestation de M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] porte sur la volonté du mandataire de la SAS FUTURIMO de retarder la date de libération des lieux alors que M.[H] avait sollicité une date de restitution par mail du 26/04/2024. Il est manifeste que la réponse de l'agence n'est intervenue que le 06/05/2024 pour interroger les défendeurs, alors que leur demande datait du 26/04/2024, avant la fin de mois. Par la suite une relance de l'agence du 14/05/2024 à cette réponse du 06/05/2024 est faite, mais elle n'est que consécutive à cette réponse du 06/05/2024. Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse sur le montant dû pour l'indemnité d'occupation en mai 2024, sur le point d'apprécier si le bailleur a pour ce mois contribué à son propre préjudice, même si la date de libération des lieux et de remise des clés est du 31/05/2024. La demande au titre de l'indemnité d'occupation est bien fondée à titre provisionnel sans contestation sérieuse jusqu'au 30/04/2024. Sur la demande en paiement de l'arriéré : En application de l'article 23 de la loi du 06/07/89 : Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. Il a pu être justifié par la SAS FUTURIMO de la régularisation des charges 2021 et 2022 communiquée à M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] le 31/01/2023 pour 2021 pour la somme créditrice de -121.59 euros et le 15/06/2023 pour 2022 pour la somme créditrice de -94.63 euros. Il n'existe donc pas de contestation sérieuse pour les montants ainsi justifiés, sans que les procès-verbaux d'assemblée générale ne soient à communiquer aux locataires, qui n'ont pas qualité à les réclamer. Le bailleur a produit le PV d'assemblée générale de 2024 pour expliquer que pour l'année 2023, il n'était pas en mesure de justifier des régularisations des charges, l'approbation des comptes étant rejetée. Par conséquent la contestation de M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] est sérieuse pour les provisions de 2023, mais pas pour celle de 2024 puisque le budget prévisionnel avait été voté, et que la demande de provision reste de 60 euros. La taxe des ordures ménagères est mentionnée au décompte, mais aucune taxe foncière n'a été communiquée, si bien que les sommes de 119.38 euros du 01/11/2021, de 125.58 euros du 01/11/2022 , de 174.41 euros du 01/11/2023 souffrent de contestation sérieuse, puisque si le principe en est dû, le quantum demeure incertain. Pour le surplus, le bailleur ne sollicite pas de paiement des frais de contentieux ou de suivi de dossier. Il convient donc de fixer la somme provisionnelle due sans contestation sérieuse, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, indépendamment de toute compensation entre des sommes réciproquement dues, qui concernent des créances certaines liquides et exigibles. Il est donc dû sans contestation sérieuse par M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] à titre provisionnel la somme de : - 19472.48 euros avril 2024 inclus - 125.58-119.38-210-346-174.41 - 60 x 12 = 17777.11 euros . Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] au paiement de cette somme à titre provisionnel , avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 04/ 2023 sur la somme de 4248,35 euros et de l'assignation pour le surplus. Sur la demande de délais de paiement de M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] : En application de l'article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans. M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] pour solliciter des délais de paiement sur 36 mois font état de leur situation avec un enfant à charge, en précisant qu'ils ont demandé un logement social le 18/10/2023, que Mme [V] a des problèmes de santé et M.[H] des difficultés professionnelles . La SAS FUTURIMO s'y oppose au motif qu'entre le 11/05/2023 et le 28/03/2024, aucune somme n'a été réglée par les locataires, qui ne proposent aucun échéancier. Il est justifié d'une disponibilité de Mme [V] jusqu'en janvier 2024, de sa réintégration au 22/01/2024 dans son poste, mais d'arrêt de travail jusqu'au 07/04/2024, de revenus du couple de 12554 euros en 2022, du salaire de M.[H] en février 2024 de 4476 euros, du salaire de Mme [V] de 2238 euros en mars 2024. Il est justifié d'une saisie attribution pour une dette bancaire en mars 2024 de plus de 8000 euros. Il ressort de ces documents que la situation financière difficile de M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] en 2022, reste à consolider, mais il n'est pas produit d'élément sur la situation de santé de Mme [V] au-delà du 07/04/2024. Les revenus permettent un étalement des paiements, les défendeurs n'ayant pas mentionné le montant de nouvelles charges de logement. Les délais sont de deux ans et non de 36 mois, ceux-ci étant dérogatoires en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 , dans le cas où la suspension des effets de la clause résolutoire est ordonnée pour conserver le logement . Il convient d'autoriser M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] à se libérer de la dette par mensualités de 740 euros. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il convient de condamner solidairement M. [H] [M] et Mme [V] [C] à payer à la SAS FUTURIMO la somme limitée en équité à 600,00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner solidairement M. [H] [M] et Mme [V] [C] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent, REJETTE la demande de M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] tendant à voir écarter des débats les pièces n° 21 à 24 communiquées le 31/05/2024 DIT que le bailleur est recevable à agir CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 12/ 06/ 2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 2] DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés est égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, hormis mai 2024 DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la SAS FUTURIMO d'une indemnité d'occupation au titre du mois de mai 2024 CONSTATE la remise des clés au 31/05/2024 DIT que la demande au titre des taxes d'ordures ménagères, des provisions sur charges 2023 souffre de contestation sérieuse et dit n'y avoir lieu à référé sur les sommes réclamées à ce titre CONDAMNE solidairement M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] à payer à la SAS FUTURIMO la somme provisionnelle de 17777.71 euros au titre des loyers et charges 2021, 2022, loyers 2023, indemnités d'occupation dus au 30/04/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 04/ 2023 sur la somme de 4248,35 euros et de l'assignation pour le surplus, AUTORISE M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] à se libérer de la dette en 23 mensualités de 740 euros payables le 5 de chaque mois et pour la 1ère fois le 5 du mois suivant la signification de la décision, la 24ème soldant la dette en principal et intérêts DIT que le non-paiement d'une mensualité à sa date rendrait immédiatement exigible le solde restant dû, sans mise en demeure RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE solidairement M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 11/ 04/ 2023. CONDAMNE solidairement M. [H] [M] et Mme [V] épouse [H] [C] à payer à la SAS FUTURIMO la somme de 600,00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile LE GREFFIER LE PRESIDENT