Tribunal judiciaire, 25 mars 2025. 23/00021

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE TOURS Minute n° : 2025/01 N° RG 23/00021 - N° Portalis DBYF-W-B7H-JAAI Affaire : [K] JUGEMENT PARITAIRE DU : 25 MARS 2025 Notification des parties par L.R.A.R JUGEMENT DÉBATS : A l'audience publique du 21 janvier 2025 DÉCISION : Prononcé publiquement le 25 MARS 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, délibéré prorogé le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Composition du Tribunal : PRESIDENT : C. BELOUARD, ASSESSEURS BAILLEURS : Mme JOURDANNE Colette M. [G] [A] ASSESSEURS PRENEURS : M. FUMOLEAU [O] GREFFIER lors des débats : F. SONNET, GREFFIER lors du délibéré : V. AUGIS, DANS LE LITIGE ENTRE: DEMANDEUR Monsieur [S] [H] né le 08 Octobre 1962 à [Localité 22], demeurant [Adresse 27] comparant assisté de Me Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS, ET : DEFENDEURS Monsieur [L] [H] né le 31 Mai 1968 à [Localité 20], demeurant [Adresse 29] comparant assisté de Maître Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS, Monsieur [F] [H] né le 16 Décembre 1957 à [Localité 22], demeurant [Adresse 16] non comparant représenté par Maître Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS, Monsieur [M] [H], né le 13 juin 1958 à [Localité 21] (50), demeurant [Adresse 10] Comparant Madame [V] [H] épouse [E] née le 01 Avril 1965 à [Localité 20], demeurant [Adresse 8] Comparante Madame [D] [I] [H] née le 01 Octobre 1966 à [Localité 20], demeurant [Adresse 9] Comparante Madame [J] [H] épouse [U] née le 23 Février 1972 à [Localité 20], demeurant [Adresse 11] Comparante Le Tribunal ne pouvant se réunir au complet, le Président a statué seul, après avoir pris l’avis des assesseurs présents, conformément aux dispositions de l’article L443-3 du Code de l’organisation judiciaire ; EXPOSE DU LITIGE En 1981, M.[R] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] ont fait l’acquisition d’une exploitation agricole, d’une superficie d’un peu plus de 12ha sur la commune de [Localité 19] (37) au lieudit [Localité 26]. De leur union sont nés sept enfants [S], [L] , [F], [M], [V], [D] [I], et [J]. Courant 1998, l’exploitation agricole a été reprise par leur fils M. [L] [H]. Dans ce cadre, suivant acte sous seing privé du 25 avril 1998, les époux [R] et [B] [H] ont donné à bail rural à leur fils [L] [H] les parcelles suivantes : Section et numéro Nom des parcelles Superficie [Cadastre 12] [Adresse 28] 0ha 49a 60ca [Cadastre 13] [Adresse 25] 0ha 34a 75ca [Cadastre 14] [Adresse 25] 0ha 27a 80ca [Cadastre 15] [Adresse 23] 02ha 77a 41 ca [Cadastre 15] [Adresse 23] 05ha 54a 83ca [Cadastre 17] [Adresse 30] 02ha 58a 47ca [Cadastre 2] [Adresse 28] 0ha 45a 83ca TOTAL 12ha 48a 69 ca outre une bergerie de 400m2 située sur la parcelle n°[Cadastre 1]. Le bail prévoyait un fermage annuel de 60 quintaux de blé pour les terres et 20 quintaux pour les bâtiments soit au total 80 quintaux de blé. En 1999 , M.[S] [H] a commencé à travailler sur l’exploitation agricole en tant que salarié aux côtés de son frère [L]. Courant 2002, les deux frères [L] et [S] [H] se sont associés pour créer le GAEC DE LA [Adresse 31]. C’est à cette occasion que M. [L] [H] a mis les parcelles louées à la disposition du GAEC. Courant 2014, le GAEC est dissous. Les 15 et 19 avril 2022, M. [R] [H] et Mme [B] [H] sont décédés, laissant pour leur succéder leurs 7 enfants. Par requête du 10 novembre 2023, M.[S] [H] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux, revendiquant être titulaire d’un bail rural verbal depuis 2014 sur les parcelles indivises, cadastrées section C n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] à Charentilly (37) pour une surface totale d’1 ha 51 a 32 ca. Les parties à savoir : - M. [X] [H], requérant - M. [L] [H] et les autres indivisaires - M. [M] [H] - M. [F] [H] - Madame [V] [H] épouse [E] - Madame [D] [I] [H] - Madame [J] [H] épouse [U] ont été convoquées à l’audience de conciliation du 16 janvier 2024, laquelle a été renvoyée au 21 mai 2024. En l’absence de conciliation, l’affaire a été renvoyée devant le bureau de jugement. L’affaire a fait l’objet de deux renvois aux fins de mise en état. A l’audience du 21 janvier 2025, M. [S] [H] assisté de son Conseil, demande au Tribunal paritaire, au visa des dispositions de l’article L 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, et des articles L 411-31 et L411-35 du Code rural et de la pêche maritime, de : JUGER que M. [X] [H] est titulaire d’un bail rural depuis 2014 à l’égard des consorts [H] (propriétaires indivis) pour les parcelles suivantes commune de [Localité 19] cadastrées : - Parcelle C [Cadastre 4] « [Adresse 23] » pour 1ha - Parcelle C [Cadastre 5] « « [Adresse 25] » pour 18a 11ca - Parcelle C [Cadastre 6] « [Adresse 25] » pour 33a 21ca DEBOUTER M. [L] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, SUBSIDAIREMENT PRONONCER la résiliation du bail rural consenti à M. [L] [H] le 25 Avril 1998 ;ORDONNER l’expulsion de M. [L] [H] ainsi qu’à tout occupant de son chef de quitter les lieux loués et visés dans le bail rural du 25 Avril 1998 et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;AUTORISER les consorts [H] à se faire assister en tant que de besoin par la force publique ;JUGER que M. [L] [H] devra restituer l’ensemble des lieux loués en bon état et qu’à défaut il devra répondre des dégradations commises ; JUGER que M. [L] [H] sera redevable d’une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son complet départ d’un montant équivalent au fermage actuel ; CONDAMNER M. [L] [H] et [F] [H], au paiement de la somme de 4.000 euros à M. [S] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions nouvelles de l’article 514 du Code de procédure civile ; Il soutient, à titre principal, l’existence d’un bail rural verbal à son profit en application de l’article L411-1 du Code rural et de la pêche maritime. Il affirme qu’en 2014, à la dissolution du GAEC, ont été réparties et partagées entre lui et son frère les terres louées par le GAEC en fonction de leurs droits respectifs soit : • 1ha 51a 30ca pour M. [S] [H] selon relevé parcellaire MSA parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 6] et une partie de la [Cadastre 4] (bulletin de mutation des terres au nom du GAEC signé par le preneur et [X] [H]), en présence des ex-associés, d’un agent MSA et de leurs parents. • Les autres parcelles objet du bail à M. [L] [H] étant précisé que ce dernier en avait acquis personnellement au préalable une partie. Concernant la mise à disposition, il explique avoir une exploitation à vocation avicole à savoir un élevage de poules pondeuses et poulets fermiers et que la surface d’exploitation a été envisagée car elle lui permet de conserver auprès de la MSA la surface minimum agricole d’exploitation imposée compte tenu des productions spécialisées fixée à un ratio de 1,0875 ha. Il affirme qu’il existe depuis 2014 des baux verbaux, l’un au bénéfice du concluant et l’autre au bénéficie de M. [L] [H], chacun payant sont fermage à leurs parents. Il souligne que si M.[L] [H] prétend exploiter toutes les parcelles au titre de son bail rural, il ne produit pas son relevé d’exploitation MSA. Il souligne que la plupart de ses frères et sœurs mais aussi une entreprise de dératisation attestent de cette mise à disposition des parcelles à son bénéfice. Il fait valoir que les déclarations des parcelles par M. [L] [H] sur sa PAC et la production de l’attestation ECOCERTde ce dernier ne suffisent pas à justifier d’un bail de ce dernier sur la parcelle qu’il revendique. Il ajoute que son exploitation est avicole de sorte que les parcelles revendiquées servent notamment pour que les poulets puissent être dehors de sorte que le débat sur le matériel est sans objet. Concernant le caractère onéreux de la mise à disposition, il explique qu’il avait été convenu avec leurs parents que M. [L] [H] et le concluant exploiteraient chacun les terres nécessaires à leur activité agricole et qu’ils paieraient un fermage de 100 euros par ha, toujours réglé en espèce. Il produit les attestations de Mme [J] [H] [U], M. [M] [H], Mme [V] [E] qui confirment que le concluant payait un fermage d’un montant de 200 euros par an depuis 2014 pour l’exploitation des parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 4] pour partie ; qu’il a continué de payer au notaire le fermage au notaire en charge de la succession depuis le décès de ses parents ; que cet accord est également prouvé par la partie adverse puisque M. [L] [H] payait, de son côté, le même fermage de 600 euros pour les 6ha qu’il exploitait. Il ajoute que M. [L] [H] ne prouve pas avoir payé un fermage pour 80 quintaux ; que les deux baux verbaux sont conformes à la volonté de leurs parents exprimées postérieurement dans un testament olographe le 25 Mars 2022. A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal retenait que M. [L] [H] était titulaire du bail rural souscrit le 25 Avril 1998, il demande sa résiliation en application de l’article 815-3 du Code civil. Il fait valoir que M. [L] [H] reconnaît lui-même dans ses conclusions avoir cédé une partie de son bail rural au concluant ; que cet aveu démontre que [L] [H] a cédé une partie des parcelles louées à [S] [H] ; que cette cession était prohibée et doit être sanctionnée par la résiliation du bail rural du 25 Avril 1998. M. [L] [H] et M. [F] [H], assisté et représenté par leur Conseil, au visa de l’article L411- et suivants du Code rural et de la pêche maritime, au visa de l’article L.411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, demandent au Tribunal paritaire des baux ruraux de TOURS de : DEBOUTER M. [S] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; Par conséquent, LE CONDAMNER à payer à M. [L] et [F] [H] la somme totale de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes de M. [S] [H], ECARTER l’exécution provisoire qui est manifestement incompatible avec la nature de l’affaire. Ils contestent le fait que M. [S] [H] soit bénéficiaire d’un bail rural sur les parcelles C1250, [Cadastre 5], [Cadastre 6]. Ils expliquent que M. [S] [H] n’exploite qu’une petite partie de la parcelle [Cadastre 4] sur laquelle est installé un poulailler, soit tout au plus 5 000m2 ; que cette occupation résulte d’une situation de fait, connue et acceptée par l’ensemble de la famille [H] depuis des décennies, pour permettre à M. [S] [H] d’avoir lui aussi une activité agricole sur les biens familiaux ; que le restant de la parcelle cadastrée C n°[Cadastre 4] est exploité uniquement par M. [L] [H] conformément au bail rural de 1998. Ils affirment en revanche, quant aux parcelles C [Cadastre 5] et [Cadastre 6], que [L] [H] est, en qualité de titulaire d’un bail rural, le seul à les exploiter. Ils précisent justifier que ces trois parcelles figurent en effet au dossier PAC de M. [L] [H]. Ils reconnaissent que d’un commun accord et pour que M. [S] [H] puisse conserver son statut social de chef d’exploitation agricole, que ce dernier a déclaré auprès de la MSA exploiter ces trois parcelles ; que cet arrangement familial est connu de l’ensemble des coindivisaires; que les frères et sœurs [H] ont toujours eu à cœur de préserver le statut social agricole de leur frère [S] quitte à ce que les surfaces déclarées auprès de la MSA ne soient pas celles exploitées réellement ; que c’est par ailleurs pour cette raison que la parcelle cadastrée section [Cadastre 18] qui appartient à M. [L] [H] figure au relevé d’exploitation MSA de son frère [S] [H]. Enfin, ils précisent qu’une partie des bâtiments d’exploitation de M. [S] [H] se trouve sur la parcelle n°[Cadastre 3], propriété de M. [L] [H]. Ils soulignent que M. [S] [H] ne justifie nullement de la contrepartie onéreuse de la mise à disposition des terres qu’il revendique ; que les courriels produits ne suffisent pas à justifier de la contrepartie onéreuse de la mise à disposition. Ils affirment au contraire que M. [L] [H] prouve qu’il payait un fermage de 500 euros en 2005 puis un fermage de 600 euros en 2015 puis 750 euros à compter de 2023. Ils concluent au rejet de la demande subsidiaire de résiliation du bail rural dont bénéficie leur frère [L] pour cession prohibée. Ils rappellent que les terres données à bail en 1998 sont aujourd’hui la propriété indivise des enfants [H], eux compris ; qu’aucune division ni aucun partage n’est encore intervenu ; qu’aucune confusion des droits locatifs et de la propriété de M. [L] [H] ne s’est opérée puisque M. [L] [H] en est encore propriétaire indivis, au même titre que ses frères et sœurs ; qu’il est donc indispensable que trois autres indivisaires se joignent à la demande de leur frère [S] sans quoi les deux tiers ne seront pas atteints et la demande serait irrecevable. Ils ajoutent que si la demande en résiliation de M. [S] [H] devait aboutir, le Tribunal devra en tirer toutes les conséquences à savoir prononcer la nullité de la cession dont M. [S] [H] prétend avoir bénéficié ; que M. [S] [H] deviendrait à son tour occupant sans droit ni titre de la ou des parcelles indivises et serait susceptible par conséquent d’en être expulsé. M. [M] [H], Mme [V] [H] épouse [E], Mme [J] [H] épouse [U] demandent au tribunal paritaire de : - prendre en compte les volontés formelles de leurs parents qui prévoyaient une attribution des terres agricoles selon les besoins de leurs deux frères ; - accorder à M. [S] [H] un minimum de 2,50 hectares conformément à ses besoins agricoles justifiés et pour rétablir un équilibre face à la situation financière favorablement de M. [L] [H] ; - organiser une opération claire et confortable des terres permettant à chaque frère d’exploiter ses parcelles en toute indépendance et assurant la tranquilité des maisons d’habitations. Interrogés sur la demande subsidiaire de M. [S] [H] pour cession prohibée, M. [M] [H], Mme [V] [H] épouse [E], Mme [J] [H] épouse [U] ont déclaré y être favorables pour repartir complètement sur des bases neuves. Mme [D] [I] [H] explique ne pas souhaiter trancher entre ses deux frères mais souhaite qu’ils puissent tous les deux continuer d’exercer sereinement leurs activités agricoles et ainsi respecter la volonté de leurs parents. Concernant la demande subsidiaire de résiliation du bail pour cession prohibée, elle ne s’associe pas à cette demande ne souhaitant pas que M. [L] [H] soit expulsé. La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025 puis prorogée au 25 mars 2025 en raison d’une surcharge de travail du magistrat liée à la poursuite du soutien au service des juges de libertés et de la détention, service en sous-effectif de magistrat depuis novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur l’existence d’un bail rural verbal au bénéfice de M. [S] [H] L’article L411- du Code rural et de la pêche maritime énonce que : « Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public. (….) La preuve de l'existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. » Il est constant que M. [L] [H] justifie de l’existence d’un bail rural écrit sous seing privé portant sur les parcelles suivantes consenti par ses parents le 25 avril 1998 : Section et numéro Nom des parcelles Superficie 472 Les champs de la Revêlerie 0ha 49a 60ca 476 La revêlerie 0ha 34a 75ca 477 La revêlerie 0ha 27a 80ca [Cadastre 15] [Adresse 23] 02ha 77a 41 ca [Cadastre 15] [Adresse 23] 05ha 54a 83ca [Cadastre 17] [Adresse 30] 02ha 58a 47ca [Cadastre 2] [Adresse 28] 0ha 45a 83ca TOTAL 12ha 48a 69 ca M. [S] [H] revendique aujourd’hui l’existence d’un bail rural verbal sur une partie des parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 6], n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 4]. Selon les indications des parties ces parcelles correspondent aux anciennes numérotations suivantes : Nouvelle renumérotation Anciens numéros Nom des parcelles Superficie Superficie revendiquée section C n°[Cadastre 6] [Cadastre 13] La revêlerie 0ha 34a 75ca 0ha 33a 21ca section C n°[Cadastre 5] [Cadastre 14] [Adresse 25] 0ha 27a 80ca 0ha 18a 11ca section C n°[Cadastre 4] [Cadastre 15] [Adresse 23] ? 1ha section C n°[Cadastre 4] [Cadastre 15] [Adresse 23] ? Toutefois, au regard des débats, la parcelle n°[Cadastre 15] aurait été scindée en 2 parcelles n°[Cadastre 3] et n° [Cadastre 4] et M. [L] [H] auraitacheté cette parcelle. Si c’est effectivement le cas (non prouvé en l’état), la surface objet du bail de 1998 a nécessairement diminué et le loyer d’autant. M. [L] [H] ayant un bail écrit portant sur des parcelles revendiquées par M. [S] [H], il appartient à ce dernier de démontrer non seulement qu’il bénéficie d’un bail rural verbal mais également que ce bail rural verbal a impliqué la résiliation amiable au moins partielle du bail rural écrit. L’ensemble des parties ont rappelé que leurs parents ont toujours souhaité que leurs deux fils exploitants agricoles puissent être en capacité de continuer de travailler leurs terres prioritairement même après leur décès. En témoigne, le testament olographe du 25 mars 2022 versé aux débats mentionnant “nous [R] et [B] désiront que lorsque nous ne seront plus et que vous hériterez de nosterrains deux parcelles de nos terres n°... soient attribués en prioriété une à [L] et l’autre à [Y] au prix des terres agricoles en vigueur afin de leur permettre l’exploitation et l’aménagement selon leurs besoins”. M.[S] [H] a commencé à travailler sur l’exploitation agricole en tant que salarié aux côtés de son frère [L] [H] courant 1999. En 2002, les deux frères [L] et M. [S] [H] se sont associés pour créer le GAEC DE LA [Adresse 31]. C’est à cette occasion que M. [L] [H] a mis les parcelles louées à la disposition du GAEC, GAEC dont l’existence perdurera jusqu’au 12 avril 2014, date de sa dissolution. Il ressort également des débats que M. [S] [H] est exploitant avicole et a des poules pondeuses. Les échanges Whatsapp reproduits entre [I] et [L] [H] le confirment. D’ailleurs, dans leurs concluisons, M. [L] et M. [F] [H] ne contestent pas que “M. [S] [H] exploite une petite partie de la parcelle [Cadastre 4] sur laquelle est installé un poulailler”. Cette situation de mise à disposition d’une partie de la parcelle cadastrée section N°[Cadastre 4] est corroborée par le fait que le 06 mai 2014 soit dans le mois qui a suivi la dissolution du GAEC, M. [R] [H] en qualité de propriétaire a déclaré à la MSA une mutation des terres à savoir que son fils [S] [H] devenait preneur au lieu et place du GAEC DE [Adresse 25] de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4] pour un hectare. En revanche les autres parcelles n° [Cadastre 6] et n°[Cadastre 17] figurant sur ce bulletin ont été rayées. Ce document traduit dès lors seulement une volonté de mise à disposition d’un hectare de la parcelle n°[Cadastre 4] au bénéfice de M. [S] [H] par un des propriétaires. La mise à disposition d’un hectare de la parcelle section C n° [Cadastre 7] à M. [S] [H] n’est pas contestée, reste à la qualifier après avoir examiné son caractère onéreux ou gratuit. Il sera ensuite examinée les autres parcelles revendiquées. Avant que le Tribunal analyse plus avant les pièces au dossier, il paraît nécessaire de rouvrir les débats pour que : 1- chacune des parties puisse préciser l’évolution des parcelles vises au bail de 1998 à savoir : - leur renumérotation - leur propriétaire actuel (avec attestation notarié ou relevé de propriété) - si elles ont été divisées, la surface actuelle - si elles n’ont pas été divisées de préciser la surface réelle à retenir (si différente du bail écrit) 2- M. [S] [H] puisse produire l’ensemble des relevés MSA entre 2014 et ce jour concernant les parcelles revendiquées; 3- M. [L] [H] puisse détailler selon décompte précis (avec détail du calcul) l’évolution du fermage depuis 2014 puisqu’il apparaît : - que la surface louée a été réduite par l’achat par lui de terres louées ; - que le paiement du fermage manifestement distinguait “les terres de la rêvelerie” (pièce 2 défendeurs) des terres de [Localité 24] (pièce 4). Il convient de réserver les dépens. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et avant dire droit, Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 20 mai 2025 à 14h30 et invite pour cette date : 1- chacune des parties à faire valoir ses observations sur l’évolution des parcelles visées au bail rural écrit de 1998 à savoir : - leur renumérotation - leur propriétaire actuel (avec attestation notarié ou relevé de propriété) - si elles ont été divisées, la surface actuelle - si elles n’ont pas été divisées de préciser la surface réelle à retenir (si surface différente du bail écrit) ; 2- M. [S] [H] à produire l’ensemble de ses relevés MSA entre 2014 et ce jour concernant les parcelles revendiquées ; 3- M. [L] [H] puisse détailler selon décompte précis, avec détail du calcul, l’évolution du fermage depuis 2014 puisqu’il apparaît : - que la surface louée a été réduite par l’achat par lui d’une partie des terres louées ; - que le paiement du fermage manifestement distinguait “les terres de la rêvelerie” (pièce 2 défendeurs) des terres de [Localité 24] (pièce 4) ; Réserve les dépens ; Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe. LE GREFFIER LE PRESIDENT