Cour d'appel, 21 décembre 2023. 22/04208

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 21/12/2023 **** N° de MINUTE : 23/1099 N° RG 22/04208 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UPCE Jugement (N° 1122000356) rendu le 22 Juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection d'Arras APPELANTS Madame [X] [B] née le 11 Juin 1997 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/009196 du 21/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) Monsieur [S] [F] né le 30 Mai 1976 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/009199 du 21/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) Représentés par Me Stéphane Mulier, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué, assistés de Marine de Lamarliere, avocat au barreau d'Amiens, avocat plaidant INTIMÉ Monsieur [P] [J] né le 07 Août 1977 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Jean-Pierre Congos, avocat au barreau de Douai, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 17 octobre 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 septembre 2023 **** Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2021, M. [P] [J] ont donné à bail à M. [S] [F] et Mme [X] [B] un logement à usage d'habitation situé moyennant le versement d'un loyer de 760 euros mensuels hors charges. Arguant de loyers impayés, par acte d'huissier en date du 24 janvier 2022, M. [P] [J] a fait délivrer à M. [S] [F] et Mme [X] [B] un commandement de payer la somme de 300 euros au titre des loyers impayés. Par acte d'huissier en date du 4 avril 2022, M. [P] [J] a fait assigner M. [S] [F] et Mme [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Arras aux fins de voir constater la résiliation du bail, condamner les locataires au règlement des loyers impayés et ordonner l'expulsion des locataires. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 22 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciare d'Arras a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2021 entre M. [P] [J], d'une part, et M. [S] [F] et Mme [X] [B], d'autre part, concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] [Localité 2] sont réunies à la date du 24 mars 2022, - ordonné en conséquence à M [S] [F] et Mme [X] [B] de libérer l'immeuble et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, - dit qu'à défaut pour M. [S] [F] et Mme [X] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M [P] [J] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, - dit que pour les meubles, les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d'exécutions seront appliquées, -condamné solidairement M. [S] [F] et Mme [X] [B] à verser à M. [P] [J] la somme de 7 913,85 euros (décompte arrêté au 13 juin 2022), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - condamné in solidum M. [S] [F] et Mme [X] [B] à payer à M. [P] [J] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 24 mars 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, - rejeté la demande de révision selon les dispositions contractuelles du bail, - fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 760 euros, outre les charges, - condamné in solidum M. [S] [F] et Mme [X] [B] à verser à M. [P] [J] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. [S] [F] et Mme [X] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation, rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris, dit que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Pas-de-Calais. M. [S] [F] et Mme [X] [B] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 1er septembre 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. M. [P] [J] a constitué avocat en date du 26 septembre 2022. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2022, M. [S] [F] et Mme [X] [B] demandent la cour de : - infirmer le jugement du juge du contentieux de la protection d'Arras en date du 22 juillet 2022 du chef de l'ensemble de ses dispositions : constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2021 entre M. [P] [J], d'une part, et M. [S] [F] et Mme [X] [B], d'autre part, concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] [Localité 2] sont réunies à la date du 24 mars 2022, ordonné en conséquence à M [S] [F] et Mme [X] [B] de libérer l'immeuble et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, dit qu'à défaut pour M. [S] [F] et Mme [X] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M [P] [J] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, dit que pour les meubles, les dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d'exécutions seront appliquées, condamné solidairement M. [S] [F] et Mme [X] [B] à verser à M. [P] [J] la somme de 7 913,85 euros (décompte arrêté au 13 juin 2022), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, condamné in solidum M. [S] [F] et Mme [X] [B] à payer à M. [P] [J] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 24 mars 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, rejeté la demande de révision selon les dispositions contractuelles du bail, fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 760 euros, outre les charges, condamné in solidum M. [S] [F] et Mme [X] [B] à verser à M. [P] [J] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum M. [S] [F] et Mme [X] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation, rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris, dit que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Pas-de-Calais, Statuant à nouveau : A titre principal, - juger M. [S] [F] et Mme [X] [B] recevables et bien fondés en l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions, - débouter M. [P] [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - juger que M. [S] [F] et Mme [X] [B] se trouvent fondés à invoquer l'exception d'inexécution du fait du manquement de M. [P] [J] à ses obligations de délivrance conforme et de leur assurer une jouissance paisible du logement loué, - juger que M. [S] [F] et Mme [X] [B] sont autorisés à cesser le paiement des loyers depuis le 10 septembre 2021 jusqu'à ce que le bailleur réalise les travaux du logement afin qu'il respecte les critères du logement décent, - condamner M. [P] [J] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, A titre subsidiaire, - condamner M. [P] [J] à payer à M. [S] [F] et Mme [X] [B] des dommages et intérêts à hauteur de 750 euros mensuels à compter rétroactivement du 10 septembre 2021 et jusqu'à réalisation des travaux de remise en état du logement afin qu'il respecte les critères du logement décent, En conséquence, - juger que la créance de loyer de M. [P] [J] se compense avec la créance de dommages et intérêts de M. [S] [F] et Mme [X] [B] , - débouter M. [P] [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [P] [J] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, A titre infiniment subsidiaire, - juger que M. [S] [F] et Mme [X] [B] bénéficieront de délais de paiement pour payer la créance de loyer, - juger que M. [S] [F] et Mme [X] [B] bénéficieront de plus larges délais pour quitter le logement occupé sis [Adresse 1] à [Localité 2], - condamner M. [P] [J] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. M. [J] n'a pas conclu au fond dans le cadre du présent litige. Par ordonnance en date du 23 avril 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation formulée par M. [P] [J] sur le fondement des dispositions de l'article 524 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la résiliation du bail : L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme définies dans la suite de cet article. Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 24 janvier 2022, le bailleur a fait commandement à M.[J] d'avoir à lui payer la somme de 4 373,48 euros au titre des loyers et charges échus impayés en se prévalant de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail. Ce commandement de payer n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond, et la cour ne relève elle-même aucune contravention à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office. Il n'est pas contesté que les causes du commandement n'ont pas été soldées dans les deux mois suivant la signification de ce dernier. Il convient toutefois d'examiner le moyen tiré de l'exception d'inexécution soulevée par les locataires qui soutiennent qu'à compter d'une certaine date, les loyers n'étaient plus exigibles en raison de l'état du logement. L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, (...) Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée. (...) Le bailleur est obligé: a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Au soutien de leur demande, les locataires font valoir que l'état des lieux d'entrée réalisé le 10 septembre 2021 relève un certain nombre de désordres et qu'ils ont émis rapidement de grandes réserves sur l'état du logement auprès du bailleur et sollicité à plusieurs reprises son intervention. Toutefois, si l'état des lieux d'entrée signé par les parties mentionnent certains éléments du logement comme étant en mauvais état, s'agissant notamment des murs, de certains sols et équipements de cuisine et des prises et interrupteurs, ces seuls éléments sont insuffisants à caractériser l'indécence du logement loué en l'absence de tout autre élément de preuve produit aux débats. En outre, si les locataires produisent aux débats plusieurs courriers adressés au bailleur et faisant état de l'existence de certains désordres relatifs notamment à l'absence de fonctionnement de la plaque de cuisson et du four ou l'existence d'une fuite dans la douche s'agissant du courrier du 19 septembre 2021 et de l'absence de VMC dans le logement et du caractère inutilisable de la cave dans le courrier du 28 juin 2022, ces seules pièces, qui ne sont confortées par aucun autre élément objectif du dossier ne suffisent pas de caractériser l'existence d'un manquement du bailleur dans son obligation d'entretien des lieux loués. Dès lors, M. [F] et Mme [B] ne rapportent pas la preuve du caractère inhabitable des lieux loués, seul le caractère inhabitable du logement permettant de justifier le défaut de paiement des loyers. L'exception d'inexécution sera en conséquence rejetée, les appelants étant ainsi déboutés de leur demande tendant à être autorisés à suspendre le paiement des loyers à compter du 10 septembre 2021. Dès lors , il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2021 entre M. [P] [J], d'une part, et M. [S] [F] et Mme [X] [B], d'autre part, portant sur l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2] étaient réunies à la date du 24 mars 2022 et ordonné l'expulsion des locataires. Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance : Au regard des éléments sus-évoqués, il y a lieu de rejeter la demande d'indemnisation présenté par les appelants au titre d'un préjudice de jouissance résultant de l'état des lieux. La demande des appelants de ce chef sera donc rejetée. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation Alors que la charge de la preuve du versement des loyers appartient aux locataires, ces derniers ne rapportent pas la preuve de leur libération. En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné solidairement M. [F] et Mme [B] au paiement de la somme de 7 913,85 euros au titre des loyers impayés (décompte arrêté au 13 juin 2022) ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la complète libération des lieux loués. Sur la demande de délais de paiement Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Les locataires sollicitent le bénéfice des plus larges délais de paiement, expliquant percevoir les minimas sociaux. Alors qu'il résulte des justificatifs produits aux débats que M.[F] et Mme [B] sont en recherche d'emploi et perçoivent le RSA, la modicité de ses ressources et l'absence de réglement du loyer courant pendant plusieurs mois ne permettent pas d'envisager l'apurement de la dette dans le délai maximal de 24 mois prévu par la Loi. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formée par M. [F] et Mme [B], le jugement entrepris étant complété de ce chef. Sur la demande de délais pour quitter les lieux Aux termes des dispositions de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. A titre infiniment subsidiaire, les appelants sollicitent l'octroi de délais pour quitter le logement en précisant qu'ils peinent à trouver un nouveau logement en dépit des démarches entreprises et que leurs faibles revenus et leur absence d'emploi les limitent dans leurs possibilités d'accéder au parc locatif privé. Les seuls échanges de sms produits aux débats sont insuffisants à démontrer l'impossibilité de relogement des locataires alors que ces messages sont relatifs à des locations de logement d'immeubles présentant les mêmes caractéristiques que le bien loué et qu'une demande de logement social n'a été déposée que le 14 octobre 2022. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délais formée par Mme [B] et M. [F] pour quitter les lieux loués. Le jugement entrepris sera donc complété sur ce point. Sur les autres demandes Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à la charge des dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [F] et Mme [B], parties perdantes, seront condamnés à supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions; Y ajoutant, Déboute M. [S] [F] et Mme [X] [B] de leur demande tendant à être autorisés à suspendre le paiement du loyer depuis le 10 septembre 2021 jusqu'à ce que le bailleur réalise les travaux du logement, Déboute M. [S] [F] et Mme [X] [B] de leur demande tenant à voir M. [P] [J] condamner à leur payer la somme de 750 euros par mois à compter du 10 septembre 2021 et jusqu'à réalisation des travaux de remise en état du logement afin qu'il respecte les critères de décence; Déboute M. [S] [F] et Mme [X] [B] de leur demande de délais de paiement, Déboute M. [S] [F] et Mme [X] [B] de leur demande de délais pour quitter le logement occupé sis [Adresse 1] à [Localité 2]; Condamne M. [S] [F] et Mme [X] [B] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Véronique Dellelis