Tribunal judiciaire, 17 avril 2025. 25/00068

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 5] N° minute : Références : R.G N° N° RG 25/00068 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRJF JUGEMENT DU : 17 Avril 2025 S.D.C. DE L’IMMEUBLE CENTRE COMMERCIAL [Adresse 14] C/ Société PMC IMMOBILIER, JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 17 Avril 2025. DEMANDERESSE: S.D.C. DE L’IMMEUBLE CENTRE COMMERCIAL [Adresse 14] [Adresse 3] [Adresse 11] [Localité 4] représentée par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS DEFENDERESSE: Société PMC IMMOBILIER, [Adresse 2] [Localité 6] représentée par son gérant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Véronique BIOL, Juge Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 17 Mars 2025 JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge, assistée de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À : Me MOGAADI + CCC CCC défendeur EXPOSÉ DU LITIGE La SCI PMC Immobilier est propriétaire du lot n°6 dépendant de la copropriété d'un ensemble immobilier CENTRE COMMERCIAL [Adresse 14] 4 sis [Adresse 8] à [16] (91130). Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires l'immeuble CENTRE COMMERCIAL [Adresse 14] 4 agissant par son syndic le cabinet IMMO de FRANCE PARIS ILE DE FRANCE a fait assigner la SCI PMC Immobilier devant le Pôle de proximité du Tribunal judiciaire d'EVRY aux fins de voir: - condamner la SCI PMC Immobilier à lui payer la somme de 5047.53 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 novembre 2024 appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2022 sur la somme de 1981.02 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, - condamner la SCI PMC Immobilier à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - ordonner l’exécution provisoire du jugement, - condamner la SCI PMC Immobilier aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cité par acte de commissaire de justice délivré par remise à l'étude, la SCI PMC Immobilier a comparu à l'audience. A l'audience du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires l'immeuble [Adresse 10] représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de l'assignation sauf à réactualiser les sommes du au titre des charges à 5474.28 euros arrêtée au 14 mars 2025 appel du 1er trimestre 2025 inclus. Au soutien de ses prétentions, il expose que le copropriétaire ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété. La SCI PMC Immobilier, représentée par son gérant Monsieur [V] [O] ne conteste pas les montants des sommes réclamées en principal, faisant état de difficultés de gestion. Il sollicite le rejet ou la réduction des demandes au titres de dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025 par mise à disposition au greffe. * * * SUR QUOI, LE TRIBUNAL, Sur le bien-fondé de l'action et les sommes dues au titre des charges de copropriété Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ; En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre. Le syndicat des copropriétaires l'immeuble [Adresse 7] [Localité 13] [Adresse 12] produit aux débats l’appui de sa demande : - le contrat de syndic - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des défendeurs, - les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née ( PV d’assemblée générale du 26 juin 2024, 28 juin 2023 et 29 avril 2022) - les appels de fonds - le décompte de la créance Le décompte des charges incombant à la SCI PMC Immobilier arrêté au 14 mars 2025 fait apparaître un solde débiteur de 4046.95 euros hors frais et justifie de ce que le copropriétaire n'a pas acquitté dans son intégralité de la quote-part des charges de copropriété dues. Les mises en demeure délivrées à la SCI PMC Immobilier le 24 octobre 2024, 16 mars 2022 et l’assignation du 25 novembre 2024 sont demeurés sans effet. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires l'immeuble [Adresse 10] démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. S'agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s'élève à la somme de 4046.95 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 mars 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, les frais nécessaires au recouvrement de la créance relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de la créance en principal des charges de copropriété. La SCI PMC Immobilier sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 date de l’assignation ; Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur” ; Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature. Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires l'immeuble [Adresse 10] sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant total de 1427.33 euros comprenant le coût des frais de mise en demeure, relance, frais de transmission de dossier avocat. Les mises en demeure délivrées par avocat les 22 octobre 2024 et le 16 mars 2022 pour un coût unitaire de 120 euros, outre les frais de relances de 93.88 euros étaient nécessaires aux fins de mise en demeure des débiteurs avant introduction de l’instance; que la SCI PMC Immobilier sera condamné au paiement de la somme de 333.88 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé. Sur les dommages-intérêts L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. En l’espèce, le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ; Il résulte effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par la SCI PMC IMMOBILIER que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété , et que la SCI PMC IMMOBILIER s'est octroyée des délais de paiement auxquels elle n'avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement. En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires l'immeuble [Adresse 9] et de condamner la SCI PMC Immobilier à lui payer la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts ; Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit ; La SCI PMC Immobilier succombe à l’instance, il y a lieu de le condamner aux entiers dépens de l’instance ; Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence du défendeur a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés, il convient en conséquence de lui allouer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Il y a lieu de condamner la SCI PMC Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires l'immeuble [Adresse 10] une somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SCI PMC Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires l'immeuble [Adresse 7] [Adresse 15] la somme de 4046.95 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 mars 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 25 novembre 2024 date de l’assignation ; CONDAMNE la SCI PMC Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires l'immeuble [Adresse 7] [Adresse 15] la somme de 333.88 euros au titre des frais dûs en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE la SCI PMC Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires l'immeuble [Adresse 10] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; CONDAMNE la SCI PMC Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires l'immeuble [Adresse 10] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI PMC Immobilier aux entiers dépens ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17/04/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière. LE GREFFIER LE PRESIDENT