Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6]
■
N° RG 25/50647 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6JDR
N° : 7
Assignation du :
22 Janvier 2025
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 31 mars 2025
par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La société PEC MARENGO SAS S.A.S. venant aux droits de la société MSEOF MARENGO I S.A.
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par ASKELL AVOCATS par Me Sébastien COURTIER, avocat au barreau de PARIS - #E1505
DEFENDERESSE
La société EFA S.A.R.L.
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Lyes DAHMOUN, avocat au barreau de PARIS - #C0320
DÉBATS
A l’audience du 03 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 16 mars 2011, la société Pec Marengo a donné à bail commercial à la société Hatali, aux droits de laquelle vient la société EFA, des locaux situés [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2011, moyennant un loyer en principal de 40.816 euros HT/HC par an.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 13 février 2024, à la société EFA, pour une somme de 137.384,89 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 29 décembre 2023.
Par acte délivré le 22 janvier 2025, la société Pec Marengo a fait assigner la société EFA devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.
Aux termes de ses conclusions, déposées et soutenues oralement à l’audience du 3 mars 2025, la société Pec Marengo demande au juge des référés de :
La recevoir en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,Débouter la société EFA de l’ensemble de ses demandes ; In limine litis, Se déclarer compétent pour connaître du présent litige ; Sur le fond, Constater la résiliation du bail conclu le 16 mars 2011 pour défaut de paiement des loyers commerciaux, Ordonner l'expulsion de la société EFA du local n°8 qu’elle occupe au sein de l’immeuble situé [Adresse 2], Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société EFA jusqu’à délaissement effectif des lieux à une fois et demie le montant du dernier loyer, outre les charges et accessoires, Condamner la société EFA à lui payer la somme provisionnelle de 171.243,68 euros arrêtée au 9 janvier 2025 outre les loyers échus jusqu’au prononcé de la décision requise ainsi que les indemnités d’occupation à compter du prononcé de la décision requise, outre les intérêts au taux conventionnel, Condamner la société EFA à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code civil ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2024.
Aux termes de ses conclusions, déposées et soutenues oralement à l’audience, la société EFA demande au juge des référés de :
En principal et in limine litis : Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 février 2024 est nul en ce que ses causes ne sont pas fondées à hauteur de 77.512,44 euros, correspondant aux loyers et charges locatives de 2011 à 2018 qui ont été réglés et qui de surcroît sont prescrits ainsi qu’aux charges non justifiées ; Juger que la présente juridiction est incompétente au profit du tribunal judiciaire de Paris, dans la mesure où il existe une contestation sérieuse sur les causes du commandement de payer en date du 13 février 2024 ;Subsidiairement :Juger que la somme de 55.555,41 euros correspondant à une prétendue créance de loyers et charges arrêtée au 31 décembre 2018 n’est pas due car prescrite ; Juger que les charges locatives répercutées sur elle ne sont pas fondées ni dans leur principe ni dans leur quantum ; Juger que la société Pec Marengo ne justifie pas des charges de 2019 à 2024 qui lui sont imputées d’un montant total de 16.911,03 euros ni de leur clé de répartition ; Juger que la société Pec Marengo n’a pas déduit la somme de 5.050 euros qu’elle avait pourtant déduite dans son décompte de septembre 2024 ;Juger que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 février 2024 ne sont pas fondées à hauteur de 77.512,44 euros (55.551,44 euros – 16.911,03 euros – 5.050 euros) ; Lui accorder le bénéfice des dispositions de l’article 1345-3 du code de commerce et l’autoriser à payer la somme de 3.184,07 euros par mois pendant 24 mois en remboursement de sa dette locative ; Conformément aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer en date du 13 février 2024 dans l’attente de la régularisation de l’échéancier. En tout état de cause : Débouter la société Pec Marengo de sa demande de résiliation de plein droit du bail, laquelle ne peut pas avoir effet au 13 février 2024, ainsi que de sa demande de condamnation à paiement ; Débouter la société Pec Marengo de sa demande tendant à la voir condamner à payer une indemnité d’occupation correspondant à une fois et demie le montant du dernier loyer ; Débouter la société Pec Marengo de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.
MOTIFS
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
En vertu de l'article 835 code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.
Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision et non à celle de sa saisine.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;La clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Il sera rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, mais seulement de déterminer si les éventuelles irrégularités invoquées à l’encontre de l’acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
S’agissant de la régularité du commandement, à propos duquel le défendeur élève plusieurs contestations, il convient de relever que l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement suppose que le juge des référés puisse constater que ledit acte, délivré le 13 février 2024, repose bien sur une créance non sérieusement contestable, et non régularisée dans le délai d’un mois.
Sans répondre encore à ce stade sur une éventuelle prescription de certaines sommes, le manque de clarté du décompte locatif annexé au commandement n’a pas permis à la société EFA de connaître le montant de la dette locative éventuellement prescrite ou due par le précédent locataire, et ne permet pas au juge de vérifier les sommes réclamées.
En effet, le décompte inclut des factures émises entre le 6 mars 2014 et le 29 décembre 2023, ainsi que des charges dues pour l’année 2012, soit antérieurement à l’entrée dans les lieux de la société EFA.
De manière surabondante, le demandeur prétend avoir retranché les sommes éventuellement prescrites apparaissant sur ce décompte du nouveau décompte joint à l’assignation, en date du 7 octobre 2024 ; certaines de ces sommes figurent toutefois sur ce dernier, notamment les factures n°201600000055 émise le 13 juin 2016 et n°201700000074 du 29 août 2017.
Le décompte ne pouvait donc justifier sérieusement la délivrance d’un commandement de payer visant un arriéré locatif à hauteur de 124.536,09 euros.
Par conséquent, les demandes du bailleur relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et aux demandes qui en découlent se heurtent à des contestations sérieuses et il ne peut y avoir lieu à référé. Les demandes en constat de la résiliation du bail, en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation seront donc rejetées.
Sur la demande de provision
Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile précité, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
La résiliation du bail n’étant pas constatée, les obligations réciproques des parties demeurent, et notamment l’obligation pour le preneur de payer le loyer, en application de l’article 1728 du code civil.
En premier lieu, le défendeur conteste une partie de la dette, à hauteur de 55.551,41 euros en soulevant la prescription des loyers et charges antérieurs au 13 février 2019, en application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.
Le demandeur s’oppose à ce moyen en raison de la règle d’imputation des paiements, laquelle est prévue par l’article 1342-10 du code civil.
La prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil est effectivement applicables aux dettes de loyers et de charges.
Cependant, l’article 1342-10 du même code dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
Au cas présent, le défendeur ne démontre pas avoir indiqué sur quelles dettes il souhaitait imputer ses paiements.
Toutefois, le manque de clarté des différents décomptes versés aux débats ne permet pas d’écarter une potentielle prescription d’une partie des sommes réclamées.
L’obligation de payer la somme de 55.551,41 euros est donc sérieusement contestable, rappel étant fait que l’éventuel constat, par le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne préjuge en rien de son caractère bien-fondé, qu’il appartiendra le cas échéant au juge du fond éventuellement saisi d’apprécier.
En deuxième lieu, le défendeur conteste devoir la somme de 16.911,03 euros au titre des charges locatives, au motif que la loi Pinel interdirait le remboursement des honoraires de gestion et que la taxe foncière serait facturée deux fois.
Aux termes de l’article 5.1 du bail, le preneur est notamment tenu de rembourser au bailleur « tous honoraires et frais de gestion et/ou de maintenance » ainsi que l’impôt foncier ; ces dépenses devant être acquittées par provisions trimestrielles en même temps que les loyers.
Selon l’article R. 145-35 du code de commerce, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ne peuvent être imputés au preneur. Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.
En l’espèce, le bail versé aux débats a été signé le 16 mars 2011. La société EFA ne produit ni un acte de renouvellement, ni de nouveau contrat de location, si bien que les dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce sont inapplicables.
Toutefois, alors que le bail prévoit que la taxe foncière doit être acquittée, comme le reste des charges, par provision trimestrielle, il apparaît sur les décomptes versés aux débats que le bailleur a facturé cette taxe en plus des provisions sur charge, créant un doute sérieux quant à une double facturation.
Le bailleur ne fournit en outre pas de justificatifs du montant des charges dont le preneur souligne l’augmentation inexpliquée.
Dans ces conditions, les contestations soulevées par la société EFA présentent un caractère sérieux.
Il convient donc de déduire le montant de 16.911,03 euros du montant de la somme provisionnelle réclamée.
Enfin, le défendeur conteste devoir la somme de 5.050 euros, débitée le 31 juillet 2024, au motif qu’elle n’apparaît plus dans le décompte du 7 octobre 2024.
Le bailleur, qui aurait dû retranscrire cette ligne aux décomptes du 7 octobre 2024 et du 9 janvier 2025 versés aux débats, ne démontre pas avoir retranché cette somme du montant réclamé aux termes de ses écritures.
Le montant critiqué est donc sérieusement contestable, si bien qu’il sera déduit du montant de la somme provisionnelle réclamée.
La clause 6 du bail, stipulant un intérêt conventionnel égal à « Euribor 3 mois + 500 points de base » s’analyse comme une clause pénale qui est susceptible, comme telle, d’être modérée par le juge du fond de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à son application.
Il résulte de ce qui précède que la société EFA sera condamnée à payer à la société Pec Marengo la somme provisionnelle de 93.731,24 euros.
Au vu des difficultés relatives à sa demande de changement d’activité, il y a lieu d’accorder à la société EFA un délai de paiement de 24 mois dans les conditions visées au dispositif, comme le permettent les dispositions de l’article 1343-5 du code civil.
En cas de défaillance du défendeur pour l’une des échéances, le montant de la dette sera immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires
La société EFA, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation ;
Condamnons par provision la société EFA à payer à la société Pec Marengo la somme de 93.731,24 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au 9 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
Autorisons la société EFA à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 3.905 euros et une 24ème mensualité réglant le solde, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;
Disons qu’en cas de défaillance de la société EFA pour le paiement de l’une des mensualités, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
Condamnons la société EFA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;
Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à [Localité 6] le 31 mars 2025
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE
