Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 24/00089

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE JUGEMENT FIXANT DES INDEMNITES PROVISIONNELLES D’EXPROPRIATION. le LUNDI VINGT NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE N° RG 24/00089 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZI4J NUMERO MIN: 24/00060 Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier Statuant selon la procédure d’urgence prévue aux articles L. 232-1 et R.232-1 à R.232-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, après transport sur les lieux et avis des parties ENTRE : LA FABRIQUE DE [Localité 8] MÉTROPOLE [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES ET S.C.I. [Localité 9] 33 98 [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Maître Henri de LAGARDE, avocat au barreau de PARIS En présence de Madame Catherine FLATTOT, Commissaire du Gouvernement ------------------------------------------- Grosse délivrée le: à : Expédition le : à : FAITS ET PROCÉDURE La parcelle AY [Cadastre 7] d’une contenance de 111 m², située [Adresse 3] sur la commune de [Localité 9] est issue d’une division de la parcelle mère AY [Cadastre 4]. Il s’agit d’une bande de terrain en nature de sol accueillant huit places de stationnement. La parcelle appartient à la [Localité 9] 33/98. Un bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 ans le 24 mars 2016 avec effet à compter du 1er avril 2016 entre la société [Localité 9] 33/98 et la société KERIA portant sur local à usage commercial édifié sur la parcelle d’origine AY [Cadastre 4] d’une contenance de 1805 m², comprenant la jouissance privative des voies d’accès, emplacements de stationnement et espaces verts. Par jugement du 29 décembre 2023, le tribunal de commerce de Grenoble a arrêté un plan de cession des actifs de la société KERIA au profit de la SARL EGLO France LUMINAIRE et ordonné le transfert au cessionnaire de l’ensemble des baux dont celui relatif au commerce situé [Adresse 3]. Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [Localité 9]-Soleil » à [Localité 9]. Par courrier du 19 février 2024, reçu le 26 février 2024, la SPL LA FABRIQUE DE [Localité 8] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître ses propositions indemnitaires. Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 9] Soleil sur la commune de [Localité 9] et l’urgence à prendre possession des biens. A défaut d’accord, et au vu de l’urgence déclarée, la FAB a, par mémoire enregistré au greffe le 11 juin 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession due à la procédure d’expropriation selon les règles applicables à la procédure d’urgence. Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation de la parcelle AY [Cadastre 7] susvisée au profit de LA FABRIQUE DE [Localité 8] METROPOLE. L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 29 juillet 2024 à 10h00 et l’audience sur les indemnités définitives au 5 septembre 2024 a été rendue par le juge de l’expropriation le 1er juillet 2024. Le commissaire du gouvernement a communiqué ses conclusions le 23 juillet 2024. Le transport sur les lieux s’est déroulé en présence du représentant et du conseil de la FAB, du représentant de la SCI [Localité 9] 33 98 et de ses conseils et du commissaire du gouvernement. La FAB a demandé au juge de l’expropriation de fixer les indemnités provisionnelles à l’issue du transport, en application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. En application de l’article R. 232-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le procès-verbal établi lors du transport sur les lieux fait mention des observations formulées sur l’état des lieux et des renseignements de nature à permettre ultérieurement la fixation des indemnités définitives. PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes de son mémoire du 11 juin 2024, la FAB demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme de 6 216 euros l’indemnité principale et à la somme de 1182,40 euros l’indemnité de remploi, soit une somme totale de 7398,40 euros. Elle expose que l’emprise est située en zone de droit de préemption urbain et que la date de référence à retenir est celle du 6 mars 2020, date à laquelle la 9e modification du PLU, dernière qui a affecté la zone UPZ7-3 du PLU 3.1 de [Localité 8] Métropole, a été rendue opposable. Elle fait valoir qu’à cette date, l’emprise était un terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 1° du code de l’expropriation. Pour définir le montant de l’indemnité principale, la FAB se fonde sur 3 termes de référence aboutissant à une moyenne de 39,8 euros le m² mais souligne que le troisième terme fait apparaître un prix de 69,4 euros le m². Elle en déduit que son offre de 70 euros le m² est ainsi satisfactoire. Elle ajoute que compte tenu de l’existence du bail commercial, le bien est occupé et en déduit l’application d’un abattement de 20% pour occupation. Lors du transport sur les lieux, le conseil de la FAB a indiqué ne pas s’opposer à l’indemnisation au titre de la perte de 8 places de stationnement et de retenir une indemnité de 10 000 euros par emplacement, soit 80 000 euros. Il indique par ailleurs que la dépréciation du surplus n’est à ce stade pas justifiée, de même que les revenus apportés par le contrat d’affichage publicitaire. Lors du transport sur les lieux, le conseil de la SCI [Localité 9] a demandé à ce que l’indemnité principale, comprenant les indemnités au titre de la perte des places de stationnement, soit fixée à la somme de 200 000 euros, l’indemnité de remploi à la somme de 21 000 euros et demande en outre une indemnisation au titre de la dépréciation du surplus à hauteur de 180 000 euros.Elle demande en outre une indemnité en réparation du préjudice subi du fait de la perte du contrat d’affichage publicitaire et demande 90 000 euros. Dans son mémoire du 23 juillet 2024, le commissaire du gouvernement propose au juge de l’expropriation de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession à la somme de 57 770 euros, l’indemnité de remploi à la somme de 6777 euros et une indemnité pour dépréciation du surplus de 135 500 euros. Il fixe la date de référence au 15 janvier 2024, estimant que la zone UPZ7 du PLU a été affectée en dernier lieu par la 10e modification du PLU approuvé le 28 janvier 2022, rendue opposable aux tiers le 4 février 2022 outre une mise en compatibilité du 28 novembre 2023 rendue opposable aux tiers le 15 janvier 2024. A cette date, la division entre la parcelle mère et la parcelle AY [Cadastre 6] avait eu lieu. Pour fixer l’indemnité principale, il s’appuie sur 3 termes de comparaison aboutissant à un prix au m² de 70 euros. Il ajoute également dans cette indemnité principale des indemnités pour la perte de 10 places de stationnements, à raison de 5000 euros la place, prix retenu sur la base de 6 termes de comparaison. Il ajoute une indemnité pour dépréciation du surplus de l’ordre de 10% de la valeur vénale résultant de 4 termes de comparaison pour la cession de locaux commerciaux comparables, car l’expropriation fera perdre 10 places de stationnement pour le commerce. SUR CE, Sur la procedure d’urgence Les articles R. 232-1 à R. 232-8 du code de expropriation pour cause d’utilité publique fixent le cadre de la procedure d’urgence. Selon l’article R. 232-1 de ce code, lorsqu’il y a urgence à prendre possession des biens expropriés, cette urgence est constatée par l’acte declarant l’utilité publique ou par un acte postérieur de même nature. En l’espèce, par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 9] Soleil sur la commune de [Localité 9] et l’urgence à prendre possession des biens. En application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation peut, s’il ne s’estime pas suffisamment éclairé, fixer des indemnités provisionnelles dont le montant correspond au préjudice causé aux intéressés tel qu’il est établi à l’issue des débats suivant le transport sur les lieux. L’article L. 232-1 du même code prévoit que le juge autorise l’expropriant à prendre possession du bien moyennant le paiement ou, en cas d’obstacle au paiement, la consignation des indemnités ainsi fixées. Ce jugement n’est pas motivé. Il ne peut être attaqué que par la voie du pourvoi en cassation en vertu de l’article L. 232-2 du même code. Sur les indemnités provisionnelles Au vu de la demande de la FAB tendant à fixer les indemnités provisionnelles, constatant qu’à ce stade des débats, il est prématuré de fixer les indemnités définitives, il y a lieu de fixer les indemnités provisionnelles à hauteur du montant proposé par le commissaire du gouvernement, soit 7 770 euros au titre de l’indemnité principale outre une indemnisation accessoire à hauteur de 10 000 euros par place de stationnement perdue, soit 80 000 euros. L’indemnité de remploi sera fixée au regard de la grille habituelle, à partir du montant de l’indemnité principale (20% pour la fraction de l’indemnité principale inférieure ou égale à 5000 euros, 15% pour la fraction comprise entre 5001 et 15000 euros et 10% pour le surplus), soit en l’espèce à la somme de 1415,50 euros. Enfin, les demandes formées au de la dépréciation du surplus et de la perte liée au contrat d’affichage publicitaire seront réservées faute de disposer d’éléments permettant d’évaluer le préjudice à ce stade. Sur les dépens Les indemnités définitives n’étant pas fixées, il y a lieu de réserver les dépens. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, par jugement en premier et dernier ressort, susceptible de pourvoi en cassation, Vu l’urgence FIXE les indemnités provisionnelles de dépossession revenant à SCI [Localité 9] 33 98 pour la dépossession de la parcelle cadastrées section AY n°[Cadastre 7], d’une contenance totale de 111 m², située [Adresse 3] sur la commune de [Localité 9] aux sommes de : - 7 770 euros au titre de l’indemnité principale - 1 415,50 euros au titre de l’indemnité de remploi - 80 000 euros au titre de la perte de 8 places de stationnement RESERVE les demandes relatives au contrat d’affichage publicitaire et à la dépréciation du surplus, AUTORISE l’expropriant à prendre possession des biens expropriés après paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement, après sa consignation, RAPPELLE que l’audience en vue de la fixation des indemnités définitives aura lieu le 5 septembre 2024 à 9h30 au tribunal judiciaire de Bordeaux, salle F. Réserve les dépens. La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé. Le Greffier Le Juge de l’Expropriation