Tribunal judiciaire, 21 novembre 2024. 24/03416

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 11] Service des contentieux de la protection [Adresse 8] [Localité 5] JUGEMENT DU 21 Novembre 2024 N° RG 24/03416 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K7BV Jugement du 21 Novembre 2024 Société ARCHIPEL HABITAT C/ [T] [O] [F] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à ARCHIPEL HABITAT Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 21 Novembre 2024 ; Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 10 Octobre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : Société ARCHIPEL HABITAT [Adresse 1] [Adresse 10] [Localité 6] représentée par Mme [G], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [T] [O] [F] domicilié : chez Mme [J] [B] [Adresse 2] [Localité 4] non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 janvier 2017, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [T] [O] [F] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges, de 254,52 euros. Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 10 janvier 2017. Suite au préavis donné par le locataire, un état des lieux de sortie a eu lieu entre les parties le 11 juin 2019. Se prévalant de sommes dues au titre de réparations locatives, le bailleur a adressé au locataire plusieurs lettres de mises en demeure de payer la somme de 929,82 euros. Aucune tentative de conciliation préalable n’a eu lieu. Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a fait assigner M. [T] [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes : 929,82 euros au titre des charges impayées et réparations locatives ;50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024. A cette date, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [X] [G] dûment munie d’un pouvoir. Elle a entendu oralement se référer aux termes de son assignation. A l’appui de ses demandes, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728 et suivants du Code civil, elle expose que l’état des lieux de sortie effectué contradictoirement a mis en évidence un usage anormal du logement et parfois un usage abusif caractérisé ayant nécessité des réparations locatives dont le coût est dû par le locataire. Elle estime justifier des sommes dues par celui-ci et précise qu’elle a appliqué la charte de vétusté signée par les bailleurs sociaux du département. Elle soutient qu’elle n’a pas pu organiser de tentative préalable de conciliation faute de connaître l’adresse actuelle du locataire et, relève l’éloignement géographique de la dernière adresse connue outre l’urgence d’être payé. A l’audience, M. [T] [O] [F] n’a pas comparu ni personne pour lui. L’acte introductif d’instance a été signifié selon les modalités prévues à l’article 659 du Code de procédure civile. En application de l’article 473 du Code de procédure civile, prononcé en dernier ressort, le jugement sera rendu par défaut. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1/ Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l’article 750-1 du Code de procédure civile, « En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ; 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution ». En l’espèce, il est constant que le litige tend au paiement d’une somme d’argent inférieure à 5 000 euros. Il résulte des éléments du dossier que la dernière adresse connue du défendeur se trouve [Adresse 3] [Localité 9] en Gironde. Cet éloignement géographique justifie l’absence de tentative préalable de conciliation. En conséquence, l’action sera déclarée recevable. 2/ Sur la demande principale Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus." L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure." L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”. Par ailleurs, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification. En l'espèce, l'état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 10 janvier 2017 lors de l'entrée de M. [T] [O] [F] dans les lieux fait état d'un logement globalement en bon état et du caractère neuf de certains éléments. L’état des lieux de sortie a également été établi contradictoirement entre les parties le 11 juin 2019. Il souligne de manière globale un appartement et des éléments poussiéreux, certains éléments manquants (détecteur de fumée dans l’entrée) ou cassés (stores dans le séjour et la loggia) ou détériorés (fenêtre de la salle de bains brulée, papier peint de la chambre 2 déchiré), la présence d’encombrants (cuisine, séjour). Il est constaté que l’ensemble des clés remises à l’entrée ne sont pas restituées. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de relever qu’un élément non justifié est mis à la charge du locataire ; ainsi un télérupteur dans l’entrée pour un coût de 38,90 euros bien que l’état des lieux de sortie mentionne un disjoncteur et une installation électrique en bon état. Le bailleur produit des factures et des bons de travaux pour justifier de sa demande. Il justifie également du détail des remises en état qu’il entend imputer au locataire après application de la vétusté conformément à la charte départementale. Au vu de la durée d’occupation du logement, la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie justifie les sommes imputées au locataire par le bailleur à hauteur de 2 082,01 euros. Il convient de déduire de cette somme le coût du télérupteur (38.90 euros) et le montant du dépôt de garantie (255 euros). Ainsi, reste dû : 2 082,01 - 38,90 – 255 = 1 788,11 euros. Par ailleurs, le bailleur produit le justificatif des charges restant dues à hauteur de 2,51 euros. Lors de la sortie des lieux, le locataire était donc redevable d’une somme totale de 1 790,62 euros au titre des réparations locatives et des charges. Au vu du décompte produit, il apparaît que M. [T] [O] [F] a versé une somme de 900 euros (18 versements de 50 euros entre novembre 2019 et juin 2021). Il convient donc de la déduire des sommes dues. Ainsi, reste dû : 1 790.62 – 900 = 890.62 euros. Il convient de rappeler qu’en application de l’article 4 p de la loi du 6 juillet 1989, aucune somme ne saurait être due par le locataire au titre des frais de rejet de prélèvement, les montants mentionnés à ce titre seront écartés. En conséquence, M. [T] [O] [F] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 890,62 euros au titre des réparations locatives et des charges restant dues au départ des lieux. 3/ Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, M. [T] [O] [F] sera condamné aux dépens de l’instance. En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [T] [O] [F] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros à ce titre. En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n’est par suite pas nécessaire de rappeler cette disposition. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort, CONDAMNE M. [T] [O] [F] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 890,62 euros au titre des réparations locatives et des charges ; CONDAMNE M. [T] [O] [F] aux dépens de l’instance ; CONDAMNE M. [T] [O] [F] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge