Tribunal judiciaire, 23 décembre 2024. 23/01975

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 23 Décembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 23/01975 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YROC AFFAIRE : Syndic. de copro. de l’immeuble [4] sis [Adresse 1] C/ S.C.I. LEGI MONTS D’OR TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente GREFFIER : Madame Catherine COMBY PARTIES : DEMANDERESSE Syndic. de copro. de l’immeuble [4] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL TESSERIM, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Maître Benoit FAVRE de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocats au barreau de LYON DEFENDERESSE S.C.I. LEGI MONTS D’OR, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Achille VIANO de la SELARL CINETIC AVOCATS, avocats au barreau de LYON Débats tenus à l'audience du 25 Novembre 2024 Notification le à : Maître [B] [U] - 2192, Expédition et grosse Maître [R] [Y] - 1949, Expédition et grosse ELEMENTS DU LITIGE Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], situé à [Adresse 3], a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 7 novembre 2023 la société Légi Monts d’Or, pour la voir condamner sous astreinte à supprimer le portillon et la clôture du jardin privatif par la réinstallation d’une haie de Leyland, muret et grillage, à lui payer une indemnité provisionnelle de 848,80 euros en remboursement des constats d’huissier et à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. La société Légi Monts d’Or est propriétaire des lots 7, 37, 38, 46 et 54 de la copropriété. Les biens constitués d’un duplex sur rez-de-chaussée et premier étage, avec terrasse à jouissance privative, sont loués à [F] [E]. La société Légi Monts d’Or a réalisé une ouverture en rez-de-jardin pour y installer un portillon et une dalle béton dans le local dont elle a la jouissance. Or ils empiètent sur les parties communes en méconnaissance du règlement de copropriété et sans autorisation de l’assemblée générale. Sommée le 11 mai 2022 de remettre les lieux en état, la société Légi Monts d’Or n’a pas obtempéré et soutenu que ces ouvrages seraient imputables au vendeur de monsieur [E], ce qui est sans effet. Le portillon a été déposé et la dalle supprimée, mais le problème de la haie se pose toujours et la nécessité de clôturer le jardin. En outre le portillon a été remis en place. Le trouble manifestement illicite subsiste donc. Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande de condamner la société Légi Monts d’Or à lui payer la somme de 1596 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux travaux de dépose du portillon et de clôture du jardin privatif, à titre subsidiaire de condamner la société Citya Vendôme Lumières à le garantir de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre, à titre encore plus subsidiaire de renvoyer le dossier au fond suivant les dispositions de l’article 837 du Code de procédure civile, en tout état de cause de condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. Lors de l’introduction de la demande, la société Légi Monts d’Or était toujours propriétaire du bien litigieux, qu’elle n’a vendu que le 29 avril 2024 aux consorts [V]/[N], et la demande est donc recevable. Le syndic, qui n’a pas besoin d’être habilité à agir en référé, l’a tout de même été par assemblée générale du 9 juin 2022 dans le cadre du présent litige. L’action constitue une action réelle immobilière, prescrite par trente ans, et l’assemblée générale n’a pas autorisé les travaux qui auraient été réalisés en 2012 ; le conseil syndical n’a pas qualité pour ce faire. Les travaux en cours sur la terrasse sont achevés et réceptionnés, et les travaux de remise en état sollicités sont sans conséquence sur les travaux de la terrasse. Pour ce qui concerne les demandes reconventionnelles, elles ne sont pas fondées. Le syndicat des copropriétaires a été condamné à faire réaliser des travaux de reprise de la colonne d’eau pluviale pour faire cesser les fuites d’eau, mais il ne lui revenait pas de reprendre la salle de bain, qui relève des parties privatives. L’ancien syndic la société Citya Ventôme Lumière a commis plusieurs fautes de gestion qui ont conduit à l’aggravation des désordres ; il devrait être condamné à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations. Enfin il est urgent de mettre un terme à la situation dans laquelle le jardin privatif du nouveau propriétaire n’est pas clôturé. Aux termes de ses dernières conclusions, la société Légi Monts d’Or soutient que l’action du syndicat des copropriétaires est irrecevable, et en sollicite le rejet. Elle demande à titre reconventionnel de le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 22132 euros au titre des pertes de loyers, la somme provisionnelle de 13048,64 euros au titre de la remise en état de la salle de bain, la somme provisionnelle de 50000 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien 150000 euros de plus, la somme provisionnelle de 7663,35 euros au titre des prélèvements injustifiés sur le compte du copropriétaire, le voir condamner à lui payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles. La société Legi Monts d’Or (LMO) a acquis ce lot de copropriété, composé d’un bureau en duplex situé aux rez-de-chaussée et 1er étage de l’immeuble, incluant un jardin privatif, le 2 décembre 2008, qu’elle a donnés à bail à Maître [E], qui y exploite une activité d’avocat. Le rez-de-jardin est surplombé par une terrasse au 1er étage, partie commune à usage privatif. L’assemblée générale des copropriétaires a voté le 4 avril 2012 la réfection de la terrasse, et les travaux ont été confiés à la société CLB et réalisés fin 2013. Des fissures sont apparues en façade du rez-de-chaussée dès février 2014, et un ravalement voté par la copropriété le 8 avril 2014 a été réalisé en 2015 pour masquer les fissures. Cependant le 29 septembre 2018 la société LMO a informé le syndic de la persistance des désordres, qui se sont aggravés. L’expert missionné par son assureur a conclu que les désordres provenaient de l’absence de joint de dilatation entre le bâtiment et la terrasse en extension. La société LMO a donc demandé au syndic la réparation des fissures traversantes, déjà visibles en février 2014. L’absence de réaction du syndic a conduit la société LMO à demander une expertise judiciaire, qui a été ordonnée par le juge des référés du Pôle de proximité et de la protection de Lyon le 17 juillet 2019, qui a désigné madame [J] en qualité d’expert, laquelle a déposé son rapport le 4 mars 2021, et proposé deux solutions alternatives pour des coûts de 97900 euros ou de 153900 euros HT et deux mois et demi de travaux. Le rapport d’expertise a été déposé avant que les opérations soient déclarées opposables aux sociétés Citya, BET SAVLE et CBL. Par ordonnance en date du 8 février 2022, le juge des référés a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de remise en état des parties communes dans l’intérêt de la société LMO sous astreinte, et dit n’y avoir lieu à demande d’appel en garantie contre la société CBL. Madame [J] a été désignée le 12 septembre 2022 pour complément de rapport, qu’elle a déposé le 4 janvier 2024, et évalue à 101400 euros HT les travaux de démolition reconstruction, outre 13200 euros de maîtrise d’oeuvre. Les travaux de remise en état de la terrasse sont toujours en cours. D’autre part, un dégât des eaux a été constaté le 11 janvier 2016 entre l’appartement du 2ème étage et les locaux du 1er étage appartenant à la SCI. Les faux-plafonds de la SCI se sont effondrés sous le poids de l’eau le 12 mai 2016. Le syndic a refusé d’intervenir au motif que le sinistre affectait deux lots privatifs. L’expert judiciaire désignée par ordonnance du 3 février 2017 du juge d’instance de Lyon, madame [I] [M], a déposé son rapport définitif le 21 mars 2018 et a constaté d’importants défauts sur une colonne d’évacuation des eaux, partie commune de l’immeuble, et chiffré les travaux de réparation à la somme de 60500 euros. Une assemblée générale s’est réunie le 3 avril 2018, qui n’a pas évoqué les travaux de réfection des parties communes à l’origine de l’inondation récurrente des locaux de la société LMO. Celle-ci a obtenu condamnation par le Président du tribunal d’instance de Lyon du syndicat des copropriétaires Les Pinsonnets à remplacer la colonne d’évacuation des eaux pluviales, décisions confirmée par la cour d’appel de Lyon le 14 juin 2022. Madame [I] [M] a de nouveau été désignée en qualité d’expert le 18 juillet 2022 en l’absence de réparation motivée par une prétendue absence de fuite après de nouvelles interventions de la société Héra. Elle a déposé son rapport le 20 novembre 2023, qui confirme ses préconisations de remplacement complet de la colonne litigieuse, pour un montant de 27388,55 euros. La société LMO a vendu l’appartement le 29 avril 2024 aux consorts [V]/[N]. Il convient donc de rejeter les demandes de réfection du portillon et de remise en état d’une haie, dès lors que la société LMO n’est plus propriétaire de l’appartement. Le portillon a été installé depuis 2013 au moins, et la demande présentée par le syndicat des copropriétaires est prescrite par cinq ans, s’agissant d’une action personnelle du syndicat des copropriétaires contre un copropriétaire. La copropriété a fait démolir entièrement la terrasse de la société LMO, qui a été reconstruire mais les travaux ne sont pas achevés. Les travaux de façade doivent être réalisés avant la pose de la clôture. Il existe donc des contestations sérieuses sur les demandes. À titre reconventionnel, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à refaire la salle de bain privative, soit la somme de 13048,64 euros. La société LMO a été contrainte de vendre son bien au prix de 150000 euros du fait des dégradations, soit une perte de valeur de 150000 euros. Les sommes portées en débit du compte de la SCI sont en réalité la remise en état de la terrasse démolie et reconstruite par la copropriété, que la copropriété doit lui rembourser, pour 7663,35 euros. SUR CE Ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, il avait qualité et intérêt à agir lors de l’assignation, dès lors que la société Légi Monts d’Or était alors propriétaire du bien litigieux, ce qui justifie la recevabilité de son action. Le syndic de copropriété peur agir en référé sans y avoir été autorisé en assemblée générale ainsi qu’en dispose l’article 55 du décret du 17 mars 1967, en tout état de cause il justifie bénéficier de cette autorisation par procès-verbal d’assemblée générale du 9 juin 2022, page 17. L’action tendant à obtenir la remise en état après un empiètement sur des parties communes non autorisé par le syndicat des copropriétaires constitue une action réelle immobilière soumise à la prescrption trentenaire, aussi la présente action est recevable, qui concerne un empiètement réalisé en 2012. La demande initiale relative à une obligation de faire est abandonnée, compte tenu de l’évolution du litige, au profit d’une demande en condamnation à payer la somme provisionnelle de 1596 euros correspondant aux travaux engagés par la copropriété pour remettre les lieux en état, dépose du portillon et clôture du jardin privatif pour faire cesser le trouble. La consultation des pièces des dossiers permet de comprendre que la question initiale a évolué au point de n’être plus d’actualité, dès lors qu’il résulte du rapport d’expertise de madame [I]-[M] en date du 20 novembre 2023 que les locaux sont en complet chantier de travaux dans le cadre de la réfection de la terrasse du premier étage, consécutive à l’apparition de fissures traversantes et à des défauts d’étanchéité et infiltrations. La somme finalement demandée de 1596 euros au titre de la dépose du portillon et de la clôture du jardin privatif résulte de la production d’un devis et il convient d’y faire droit dès lors qu’elle correspond à la remise en état du jardin commun à usage privatif modifié sans autorisation par la société Légi Monts d’Or. Quant aux demandes reconventionnelles de la société Légi Monts d’Or, il apparaît de l’arrêt de la cour d’appel de Lyon en date du 14 juin 2022 qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de remplacement de la colonne d’eau pluviale et à payer à la société Legi Monts d’Or la somme de 8623,22 euros en réparation de son préjudice matériel, ainsi que la somme de 54324 euros au titre de sa perte locative du mois de janvier 2018 au mois de juin 2022. La perte de loyers jusqu’au mois d’avril 2024 doit en conséquence être indemnisée à hauteur de la somme de 22132 euros pour 22 mois jusqu’au mois d’avril 2024. La somme demandée au titre de la réfection de la salle de bains est rejetée, qui n’a pas été jugée en droit. Pour ce qui concerne la perte de chance de vendre son appartement à un prix plus élevé, ce chef de préjudice n’a pas non plus été retenu par une juridiction de fond, et il convient de retenir que la société Légi Monts d’Or ne peut à la fois solliciter son indemnisation en sa qualité de propriétaire subissant une perte de revenus et en sa qualité de vendeur d’un bien en mauvais état, c’est pourquoi sa demande à ce titre se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse. Quant à la demande formée au titre des prélèvements injustifiés, elle est rejetée dès lors que la somme de 7633,35 euros contestée correspond à sa part au titre de la réfection de la terrasse partie commune. C’est donc la somme provisionnelle de 22132 euros que le syndicat des copropriétaire doit à la société Légi Monts d’Or, le surplus des demandes se heurtant à l’existence de contestations sérieuses. La société Citya Vendôme Lumière, dont le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie, n’est pas partie à l’instance, et ne saurait donc subir une quelconque condamnation. La compensation entre ces sommes conduit à condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société Légi Monts d’Or la somme provisionnelle de 20536 euros. Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires, qui succombe principalement à l’instance, aux dépens. Il est condamné à payer à la société Légi Monts d’Or la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, CONDAMNONS la société Légi Monts d’Or à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], situé à [Adresse 3] la somme provisionnelle de 1596 euros au titre des travaux de dépose du portillon et de clôture du jardin privatif. CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], situé à [Adresse 3] à payer à la société Légi Monts d’Or la somme provisionnelle de 22132 euros au titre des pertes de loyers du mois de juillet 2022 jusqu’au mois d’avril 2024. DISONS qu’après compensation le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], situé à [Adresse 3] est condamné à payer à la société Légi Monts d’Or la somme provisionnelle de 20536 (vingt mille cinq cent trente-six) euros. CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], situé à [Adresse 3] aux dépens. CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], situé à [Adresse 3] à payer à la société Légi Monts d’Or la somme de 2000 (deux mille) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Catherine COMBY, Greffier. En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance. LE GREFFIER, LE PRESIDENT