Texte intégral
ARRET N°506
N° RG 22/00294 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GO34
[F]
C/
[X]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00294 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GO34
Décision déférée à la Cour : jugement du 14 décembre 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE.
APPELANT :
Maître [I] [F]
né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 9]
[Adresse 3]
[Localité 4]
ayant pour avocat Me Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS
INTIME :
Monsieur [H] [X]
né le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 10]
[Adresse 6]
[Localité 5]
ayant pour avocat Me Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Octobre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ :
Selon acte dressé le 19 décembre 2011 par maître [I] [F], alors notaire à [Localité 11], M. [H] [X] a fait l'acquisition moyennant un prix de 170.000 euros des lots n°231 et 216 d'une copropriété dénommée '[Adresse 8]' sise à [Localité 7] correspondant à un appartement et à une place de parking dépendant tous deux du bâtiment C3, qu'il a revendus le 16 octobre 2020 au prix de 240.000 euros.
Faisant valoir qu'il avait dû consentir à son acheteur une réduction de prix de 60.000 euros par rapport à la promesse de vente signée entre eux le 5 février 2020 au prix de 300.000 euros parce que le notaire chargé de préparer l'acte avait signalé aux parties que le bien était soumis à un conventionnement de 'prêt locatif social' dit 'PLS' du 15 janvier 1999 , ce que lui-même avait découvert car son propre acte d'acquisition de 2011 n'en faisait pas mention et que le rédacteur de cet acte ne l'en avait pas informé à l'époque, et qu'il n'avait eu d'autre choix que de consentir cette réduction de prix compte-tenu de la moins-value induite par ce conventionnement, qui contraint le propriétaire sous peine de devoir rembourser l'avantage fiscal obtenu à l'achat à maintenir son bien à usage locatif pendant une durée contrainte sans pouvoir rompre le bail pour reprendre le bien ni pour vendre, M. [X] a fait assigner Me [F], entre-temps devenu notaire à [Localité 7], selon acte du 23 août 2021, afin de l'entendre condamner au titre de sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil, à lui payer 60.000 euros en réparation de son préjudice financier et 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, outre 4.000 euros d'indemnité pour frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Me [F] n'a pas comparu.
Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de La Rochelle a :
* déclaré maître [I] [F] responsable du préjudice subi par M. [H] [X] au titre de la violation de son devoir de conseil
* condamné en conséquence maître [I] [F] à verser à M. [H] [X] la somme de 62.000 euros en réparation de ses préjudices, toutes causes confondues
* condamné maître [I] [F] aux dépens
* maître [I] [F] à verser 2.000 euros à M. [H] [X] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, en substance,
-que le bien acquis en 2011 par M. [X] était soumis à un conventionnement PLS conclu entre l'État et le maître de l'ouvrage la Sci [Adresse 8], publié au Bureau des Hypothèques le 31 mai 1999, par lequel les lots de copropriété de l'ensemble immobilier étaient maintenus à usage locatif jusqu'au 30 juin 2024 et avec un loyer réglementé
-que cette convention stipulait que lors de la vente de chaque logement bénéficiant du taux réduit de TVA par le constructeur à des bailleurs, une nouvelle convention entre l'État et l'acquéreur devait être signée, et jointe à tout acte de mutation
-que l'inexécution de la convention par le bailleur le contraignait à devoir reverser au fisc l'avantage fiscal consenti par l'administration soit la différence entre la TVA réellement acquittée au taux de 5% et celle au taux plein qui était normalement due, outre une pénalité financière d'un montant maximum égal à neuf mois de loyer
-que l'acte dressé par Me [F] ne faisait pas mention de l'existence de cette convention
-que le notaire avait manqué en cela à son devoir d'information
-que ce manquement avait causé à M. [X] un préjudice financier certain tenant à la réduction de prix qu'il avait dû consentir à son acquéreur, également tenu de maintenir l'appartement en location et avec un loyer réglementé
-qu'il existait aussi un préjudice moral, tenant au report de la vente de plusieurs mois après la découverte de cet élément, et au silence complet opposé par Me [F] lorsque M. [X] lui avait écrit à l'époque de cette découverte.
[I] [F] a relevé appel le 2 février 2022.
Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique
* le 12 avril 2022 par [I] [F]
* le 7 juillet 2022 par [H] [X].
[I] [F] demande à la cour de dire et juger qu'il n'a commis aucune faute à l'encontre d'[H] [X] ; qu'il n'est pas à l'origine directe et certaine de la situation préjudiciable alléguée par celui-ci ; qu'en tout état de cause, il n'est justifié d'aucun préjudice indemnisable en lien avec son intervention ; en conséquence d'infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau, de débouter M. [X] de toutes ses demandes et de le condamner aux dépens ainsi qu'à lui payer 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir que par un acte authentique dressé le 12 janvier 2000 la commune de [Localité 7], qui avait vendu à la SCI [Adresse 8] les terrains sur lesquels celle-ci édifia l'ensemble immobilier composé des bâtiments C1, C2 et C3, a accepté moyennant un complément de prix qui lui a été réglé d'exclure en définitive du champ de la convention le bâtiment C3 dont fait partie l'appartement acheté par M. [X] ;
-que cet acte, publié à la conservation des Hypothèques le 6 mars 2000 volume 2000 P n°1795, est opposable à l'État, et exécutoire de plein droit, en application de l'article L.2131-1 du code des collectivités territoriales
-qu'il a bien été tenu compte de ce régime,
.d'une part, puisque l'acte notarié du 1er décembre 2000 constatant la vente initiale de l'appartement et de la place de parking par la Sci [Adresse 8] à l'auteur de M. [X], madame [T], vise un taux de TVA de 19,6% qui montre à lui seul que cette convention entre la ville et la Sci a bien été appliquée
.d'autre part, puisque le locataire en place depuis 2009 lorsque M. [X] a acheté le bien en 2011 était titulaire d'un bail de droit commun de trois ans, qu'a repris M. [X], sans justifier d'ailleurs avoir jamais été soumis aux sanctions qui auraient encouru si le bien avait été réellement soumis au conventionnement avec l'État impliquant un bail long avec loyer encadré
-et enfin parce que M. [X] ne prouve ni ne prétend avoir été exonéré jusqu'en 2015 de taxes foncières, ce qui aurait été son cas si le logement avait été conventionné.
-qu'ainsi, lui-même n'avait aucun conseil ni aucune mention à prévoir au sujet d'un régime de conventionnement qui ne concernait pas le bien dont il a dressé l'acte de vente
-qu'il n'existe aucun lien avéré de causalité entre la révélation de la convention et la négociation du prix à la baisse, dès lors qu'il ressort des énonciations mêmes de son acte de vente de 2020 que M. [X] occupait lui-même l'appartement qu'il avait donc repris après l'avoir loué, ce dont il résultait nécessairement qu'il ne respectait pas la convention sans pour autant avoir jamais été sanctionné, et que de même, les acheteurs, qui ont acheté pour louer et n'occupent pas les lieux, n'étaient pas soumis non plus à la convention PLS, de sorte que s'il y a eu une baisse du prix, la cause réside ailleurs, ce que confirme le montant de cette réduction, car la somme de 60.000 euros ne correspond absolument pas à l'écart entre un loyer libre et un loyer plafonné durant les 45 mois séparant l'achat en octobre 2020 de la fin annoncée de la période contrainte en juin 2024
-qu'en application des articles 1189 et 1190 du code civil, M. [X], qui a accepté comme satisfactoire le prix auquel il a vendu son bien, ne peut prétendre réclamer une somme supérieure à un tiers au titre de sa responsabilité
-qu'aucun préjudice ne résulte de ce que M. [X] n'a pas reçu de réponse à sa lettre, la réponse qu'elle appelait étant négative.
[H] [X] demande à la cour de confirmer purement et simplement le jugement entrepris et de condamner Me [F] aux dépens et à lui payer 5.000 euros d'indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il déclare tenir pour malvenu, de la part du notaire, de reprocher au premier juge d'avoir pris pour agent comptant les affirmations du demandeur, alors qu'il n'avait pas jugé bon de comparaître devant le tribunal,comme auparavant de répondre à la lettre qui lui avait été adressée.
Il tient pour insupportable dans ces conditions la demande formulée par l'appelant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir que Me [F] l'assistait toujours lors de l'acte de revente de l'immeuble en octobre 2020, et qu'il ne lui a pas dit ce qu'il vient expliquer à la cour dans le cadre de son appel.
Il conteste la pertinence de cette argumentation, en faisant valoir que la ville de [Localité 7] n'a pu modifier le champ d'application d'une convention PLS qui liait l'État au constructeur.
Il considère que l'assujettissement de la vente à la TVA au taux de 19,6% lorsque lui-même avait acquis le bien n'est qu'une erreur de plus de Me [F], qui ignorait ce conventionnement.
Il affirme qu'en toute hypothèse, l'acte devait faire état de la convention PLS, la mission d'assistance du notaire impliquant que le statut fiscal du bien immobilier soit déterminé avec certitude.
Il assure que la découverte du conventionnement PLS a été l'unique motif de la réduction du prix consentie par rapport à celui qui avait été convenu dans le compromis.
Il réitère subir en l'affaire un préjudice financier et un préjudice moral.
L'ordonnance de clôture est en date du 14 septembre 2023.
La cour a demandé aux conseils des plaideurs de lui faire parvenir par voie de note contradictoire en délibéré leurs observations éventuelles sur le moyen, soulevé d'office, tenant à ce que le préjudice consécutif au manquement au devoir de conseil du notaire a la nature d'une perte de chance, et de s'expliquer sur les éléments permettant concrètement de l'évaluer en l'espèce si la responsabilité du notaire était retenue.
Le conseil de M. [X] a transmis le 16 octobre 2023 une note contradictoire en délibéré indiquant que Me [F] a manqué à la fois à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il dressait et à son devoir de conseil ; que s'il était vrai que l'appartement n'était pas soumis à la convention, Me [F] aurait dû défendre cette position lors de l'établissement de l'acte de revente ; qu'il l'ait été ou pas, il incombait de toute façon à Me [F] d'en aviser M. [X] en 2011 lors de l'achat et en 2020 lors de la revente; et que la perte de chance de revendre le bien au prix de 300.000 euros est de 100%.
Le conseil de Me [F] a transmis le 20 octobre 2023 une note contradictoire en délibéré indiquant qu'il n'a pas manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte et qu'à retenir, ce qu'il conteste, un manquement à son devoir de conseil, le préjudice en étant résulté aurait la nature d'une perte de chance ; que celle-ci ne serait pas égale aux 60.000 euros demandés car il n'est pas à l'origine de la réduction du prix, n'a pas participé à sa négociation qui s'est faite par l'intermédiaire de l'agence immobilière ; que cette réduction est multifactorielle ; qu'ainsi, elle ne saurait excéder 10% ; et qu'il faut aussi tenir compte des 30.000 euros de plus-value que M. [X] n'a pas eu à subir à la revente.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Me [F] nie que les lots n°231 et 216 de la copropriété '[Adresse 8]' vendus par M. [X] aux consorts [E] fussent soumis au conventionnement PLS, mais il a cependant dressé avec sa consoeur Me [U] [O] le 16 octobre 2020 l'acte constatant la vente de ce bien dans lequel il est expressément indiqué -en page 13- que la Sci [Adresse 8] a obtenu une décision favorable d'agrément prêt locatif pour la réalisation d'un programme immobilier de 43 logements avec pour elle des avantages en contrepartie desquels une convention telle que prévue en application de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation a été signée entre l'État et ladite Sci le 15 janvier 1999 fixant les droits et obligations de chacun, avec placement en annexe de l'acte de cette convention, reproduction de son article 7 relatif à l'obligation de maintenir le logement à usage locatif jusqu'à la date fixée pour son expiration et indication que cette date est fixée au 30 juin 2024.
Ainsi que l'intimé le fait valoir, Me [F] n'explique pas comment le conventionnement de 'prêt locatif social' dit 'PLS' convenu par acte du 15 janvier 1999 entre l'État et la Sci [Adresse 8] pour les trois bâtiments construits et mis en vente par celle-ci aurait pu se trouver juridiquement affecté, et en l'occurrence même annihilé, pour le bâtiment C, en vertu d'une convention passée le 12 janvier 2000 entre la commune et le promoteur à laquelle l'État n'était pas partie et qu'il n'a pas ratifiée ou entérinée.
La convention du 12 janvier 2000 -que les notaires rédacteurs de l'acte du 16 octobre 2020 ne mentionnent pas- n'a pas affecté le conventionnement, et sa publication sans recours avéré de l'État n'a pu exercer une quelconque incidence sur la force du contrat conclu le 15 janvier 1999.
Ainsi, le bien acquis par M. [X] en 2011 était soumis au régime du conventionnement PLS, et il est sans incidence sur ce constat qu'il l'ait acheté au taux de 19,6%, ou qu'ait été en cours un bail de droit commun.
Me [F] a manqué à ses obligations, tant en ne faisant pas état de ce régime dans l'acte qu'il a dressé que, dans la phase préparatoire à l'établissement de cet acte, en n'avertissant pas le vendeur envers lequel il était tenu d'un devoir de conseil, de l'incidence de ce régime, qui impliquait pour le propriétaire des engagements et des restrictions tant au niveau de sa jouissance et/ou de la perception des fruits escomptés, qu'à sa revente.
Il est certain que la valeur d'un bien immobilier assujetti au conventionnement PLS est moindre que celle d'un bien équivalent qui ne l'est pas et M. [X], en justifiant avoir conclu en février 2020 un compromis de vente pour son bien au prix de 300.000 euros, en démontrant que le notaire assistant l'acquéreur alerta les parties sur ce conventionnement dont le titre du vendeur ne faisait pas état, et en prouvant que ce même bien a en définitive été vendu quelques mois plus tard aux signataires du compromis au prix de 240.000 euros, rapporte suffisamment la preuve de ce qu'il a dû consentir une réduction du prix du fait de la moins-value induite par ce conventionnement PLS entre-temps révélé.
Me [F] ne rapporte de son côté aucune preuve ni indice, propres à expliquer cette réduction du prix autrement que par la révélation de ce PLS, et les doutes qu'il déclare nourrir à cet égard au vu de son propre calcul de la moins-value maximale susceptible selon lui d'être induite par l'incidence du PLS eu égard à l'écart statistique entre un loyer libre et un loyer de logement conventionné PLS sont tirés d'analyses subjectives et non étayées d'éléments.
Les fautes de Me [F], consistant à avoir manqué à son devoir de conseil envers le propriétaire vendeur et à ne pas avoir indiqué dans l'acte que le bien cédé était soumis au conventionnement PLS, sont en lien de causalité avec la nécessité dans laquelle s'est trouvé M. [X] de consentir à l'acheteur qui s'était engagé par voie de compromis à acquérir son bien au prix de 300.000 euros une substantielle réduction du prix pour tenir compte de la moins-value de ce bien, moins-value dont l'ignorance du régime PLS lorsqu'il l'avait acheté fait que lui-même avait payé son bien au prix d'un bien non soumis à un conventionnement PLS.
Le préjudice qui est résulté de la faute du notaire a la nature d'une perte de chance de ne pas contracter ou d'avoir contracté à des conditions moins onéreuses.
En l'espèce c'est, pour M. [X], soit de ne pas du tout acheter en 2011 un bien PLS si ce régime ne lui convenait pas et d'acheter -comme il en avait les moyens et la volonté ainsi que le prouve son achat- un bien non conventionné qu'il aurait pu revendre comme tel , soit d'acheter un bien PLS au prix d'un tel bien.
La circonstance que M. [X] ait perçu un loyer plein jusqu'au départ du locataire en place, et qu'il ait occupé un temps l'appartement alors que celui-ci aurait dû être maintenu en location, ne retire rien à ce constat.
La question de l'exonération de plus-value dont argue subsidiairement Me [F] ne se pose pas, puisque M. [X] a acheté un bien sous un régime qui n'était pas le sien.
La chance perdue s'apprécie in concreto.
Au vu des éléments de la cause, de la situation d'investisseur de M. [X], de la nature et de la localisation à [Localité 7] du bien considéré, de l'évolution des prix de l'immobilier dans cette ville dont témoignent les sommes en cause, ce préjudice sera réparé par l'allocation d'une somme de 55.000 euros, le jugement étant infirmé en ce qu'il a indemnisé le préjudice financier à hauteur de 60.000 euros.
L'attitude à la fois de duplicité et de résistance du notaire, qui tour à tour nie et acte le conventionnement du bien et qui n'a jamais seulement honoré d'une réponse les légitimes interrogations de son client, a causé à M. [X] un préjudice moral qui a été pertinemment indemnisé à hauteur de 2.000 euros par le tribunal, dont ce chef de décision sera confirmé.
Les chefs du jugement afférents aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et ils seront également confirmés.
Me [F] succombe devant la cour et supportera donc les dépens d'appel.
Il versera une indemnité de procédure à M. [X] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:
CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné maître [I] [F] à verser à M. [H] [X] la somme de 62.000 euros en réparation de ses préjudices toutes causes confondues
statuant à nouveau de ces chefs :
CONDAMNE maître [I] [F] à verser à M. [H] [X] la somme de 55.000 euros en réparation du préjudice matériel qu'il lui a causé en manquant à son devoir de conseil
CONDAMNE maître [I] [F] à verser à M. [H] [X] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral
ajoutant :
REJETTE toutes demandes autres ou contraires
CONDAMNE maître [I] [F] aux dépens d'appel
CONDAMNE maître [I] [F] à payer 5.000 euros à M. [H] [X] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
