Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 24/02250

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [O] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Christian PAUTONNIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02250 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EQW N° MINUTE : 5 JUGEMENT rendu le 09 septembre 2024 DEMANDEUR S.A. ANTIN RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3] représenté par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159 DÉFENDEUR Monsieur [O] [M], demeurant [Adresse 1] - Appart B21 - 4ème étage - [Localité 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 09 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02250 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EQW EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 17 février 2015, la société ANTIN RESIDENCES a consenti un bail d'habitation à M. [M] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], 4ème étage, appartement B21, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 273,73 euros et d'une provision pour charges de 130,60 euros. Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 12898,15 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [O] le 30 août 2023. Par assignation du 8 février 2024, la société ANTIN RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [M] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 21 603,68 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts, - 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 17 mai 2024, la société ANTIN RESIDENCES maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 mai 2024, s'élève désormais à 28 840,84 euros. Elle considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne pas avoir connaissance de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [M] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société ANTIN RESIDENCES justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d'application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 25 août 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 12 898,15 euros au principal. Au jour de la délivrance du commandement de payer, le bail avait été tacitement reconduit, pour la dernière fois le 17 août 2023, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi, de sorte que le nouveau délai de six semaines, prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version modifiée, pouvait être appliqué. Par conséquent, la société ANTIN RESIDENCES est fondée à se prévaloir, en l'absence de règlement intégral des causes du commandement dans ce délai, des effets de la clause résolutoire, acquise depuis le 07 octobre 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société ANTIN RESIDENCES à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Il sera rappelé, enfin, que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. M. [M] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le pro-priétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la société ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 7 mai 2024, M. [M] [O] lui devait la somme de 28 840,84 euros, soustraction faite des frais de procédure, étant précisé qu'une surfacturation au titre du Supplément de Loyer de Solidarité est appliquée depuis le mois de janvier 2023. M. [M] [O] ne comparaissant pas et n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 sur la somme de 12 898,15 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8 705,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. Il sera, en outre, condamné à verser à la société ANTIN RESIDENCES, à compter du 08 mai 2024 (lendemain du décompte), l'indemnité d'occupation dont il est redevable depuis la résiliation du bail et ce, jusqu'à la libération effectivement du logement, matérialisée par restitution des clés et dont le montant sera égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires M. [M] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que le contrat conclu le 17 février 2015 entre la société ANTIN RESIDENCES, d'une part, et M. [M] [O], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], 4ème étage, appartement B21 est résilié depuis le 07 octobre 2023, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [M] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [M] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], 4ème étage, appartement B21 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [M] [O] qui se substitue au loyer à compter du 26 octobre 2023 à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, CONDAMNE M. [M] [O] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 28 840,84 euros (vingt-huit mille huit cent quarante euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 07 mai 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal - à compter du 25 août 2023 sur la somme de 12 898,15 euros, - à compter de l'assignation sur la somme de 8705,53 euros - à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, ORDONNE la capitalisation des intérêts, CONDAMNE M. [M] [O] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 08 mai 2024, jusqu'à la libération effective des lieux, payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, DÉBOUTE la société ANTIN RESIDENCES de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [M] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 août 2023 et celui de l'assignation du 8 février 2024. RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge