Texte intégral
2ème Chambre
ARRÊT N°533
N° RG 21/01384
N° Portalis DBVL-V-B7F-RM4M
(1)
S.C.I. SCI DU MIROIR D'EAU
C/
STRATEIA NOTAIRES
S.C.P. SCP LAURENT PERILLAUD ET [H] [R]
S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE - PAYS DE LOIRE
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me PETIT
- Me PELOIS
- Me NAUX
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Joël CHRISTIEN, Président de Chambre,
Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,
Assesseur : Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Ludivine BABIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Septembre 2023
ARRÊT :
Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 24 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.C.I. DU MIROIR D'EAU La SCI DU MIROIR D'EAU,
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Laurent PETIT, postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Paul MAILLARD de la SCP MONTAIGNE AVOCATS, plaidant, avocat au barreau des DEUX SEVRES
INTIMÉES :
Société STRATEIA NOTAIRES
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Carine PRAT, plaidant, avocat au barreau de RENNES
S.C.P.LAURENT PERILLAUD ET [H] [R]
[Adresse 7]
[Localité 1]
Assigné par acte d'huissier en date du 02/06/2021, délivré à personne, n'ayant pas constitué
S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE - PAYS DE LOIRE
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Louis NAUX de la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
EXPOSÉ DU LITIGE
La Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne-Pays de Loire (la Caisse d'épargne) a consenti à la SCI du Miroir d'eau (la SCI) :
par contrat du 29 mars 2010 réitéré par acte authentique au rapport du notaire [R] en date du 13 octobre 2010, un prêt n° 672 de 241 000 euros au taux de 3,95 % l'an et au taux effectif global (TEG) de 4,68 %, remboursable en 180 mensualités de 1 836,88 euros assurance comprise,
par contrat du 21 juillet 2010 réitéré par acte authentique au rapport du notaire [R] en date du 12 novembre 2010, un prêt n° 135 de 279 000 euros au taux de 4,13 % l'an et au TEG de 4,72 %, remboursable en 180 mensualités de 2 128,45 euros assurance comprise.
par contrat du 26 janvier 2012 réitéré par acte authentique au rapport du notaire [Z] en date du 10 février 2012, un prêt n° 175 de 200 000 euros au taux de 4,80 % l'an et au TEG de 5,35 %, remboursable en 120 mensualités de 2 136,16 euros assurance comprise,
par le même contrat du 26 janvier 2012 et le même acte authentique du 10 février 2012, un prêt n° 176 de 335 535 euros au taux de 5,35 % l'an et au TEG de 5,73 %, remboursable en 120 mensualités de 2 238,81 euros puis 60 mensualités de 4 373,75 euros.
Prétendant que les TEG mentionnés dans les actes seraient inexacts comme ne tenant pas compte de frais d'hypothèque et du coût de l'assurance des biens financés ainsi que, pour les deux prêts de 2012, des intérêts intercalaires et des primes d'assurance de la période de préfinancement, et que les intérêts de prêts seraient calculés sur la base d'une année de 360 jours, la SCI a, par acte du 31 décembre 2014, fait assigner la Caisse d'épargne devant le tribunal de grande instance de Nantes en annulation des stipulations d'intérêts et en restitution sous astreinte du trop-perçu d'intérêts.
Par actes des 29 et 30 septembre 2015, la Caisse d'épargne a appelé en garantie les SCP de notaires Laurent Perillaud-[H] [R], et [J] [Z]-Philippe Gautier-Gaël Laisis.
Après radiations des 29 mars 2016 et 5 décembre 2017 pour défaut de diligence de la demanderesse puis rétablissements au rôle, les premiers juges ont, par jugement du 10 décembre 2020 :
débouté la SCI de l'ensemble de ses demandes,
condamné la SCI à payer à la Caisse d'épargne une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la Caisse d'épargne à payer à la SCP Perillaud-[R] une somme de 2 000 euros et à la SCP [Z]-Gautier-Laisis une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
rejeté toutes les autres prétentions plus amples ou contraires,
condamné la SCI aux dépens de l'instance principale et la Caisse d'épargne à ceux de l'instance des appels en garantie.
La SCI a relevé appel de cette décision le 1er mars 2021, pour demander à la cour de l'infirmer et de :
annuler la stipulation d'intérêt conventionnel pour chacun des prêts,
dire que le taux d'intérêt légal en vigueur à la date de souscription de chacun de ces prêts, soit 0,65 % pour les prêts souscrits en 2010 et 0,71 % pour les prêts souscrits en 2012, se substituera à l'intérêt conventionnel,
subsidiairement, prononcer la déchéance du droit aux intérêts conventionnels,
condamner la Caisse d'épargne à communiquer à la SCI, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, un tableau d'amortissement modifié conforme au jugement à intervenir,
condamner la Caisse d'épargne à restituer à la SCI les intérêts indûment versés par cette dernière depuis la souscription des prêts, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
condamner la Caisse d'épargne au paiement d'une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
La Caisse d'épargne conclut à la confirmation du jugement attaqué et sollicite en outre la condamnation de la SCI au paiement d'une indemnité de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La SARL Strateia Notaires (la société Strateia) est intervenue volontairement à la procédure d'appel en déclarant se trouver aux droits de la SCP [Z]-Gautier-Laisis, pour demander à la cour de confirmer le jugement attaqué et de condamner la SCI au paiement d'une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCP Perillaud-[R] n'a pas constitué avocat devant la cour, la SCI lui ayant signifié ses conclusions le 2 juin 2021 et la Caisse d'épargne le 20 juillet 2021.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées pour la SCI 28 mai 2021, pour la Caisse d'épargne le 13 juillet 2021 et pour la société Strateia le 18 août 2021, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 22 juin 2023.
EXPOSÉ DES MOTIFS
La Caisse d'épargne fait à juste titre valoir que la SCI a contracté les prêts litigieux dans le cadre d'une activité économique exercée à titre professionnel.
En effet, selon l'article 2.3 de ses statuts, la société a pour objet 'l'acquisition, la gestion, la location, l'entretien et la mise en valeur par tous moyens de tous immeubles, biens et droits immobiliers, la location, soit en bloc, soit en fractions, la réalisation de tous travaux d'amélioration et de toutes installations nouvelles conformément à la destination des immeubles, éventuellement et exceptionnellement l'aliénation des immeubles devenus inutiles à la société au moyen de vente, échanges ou apports en société, (... ainsi que) toutes opérations de quelques nature qu'elles soient, mobilières ou immobilières, se rattachant directement ou indirectement à l'objet sus indiqué, de nature à favoriser directement ou indirectement le but poursuivi par la société, son existence ou son développement'.
En outre, le prêt n° 135 était expressément destiné, selon le contrat, à financer l'acquisition d'un ensemble immobilier comprenant un local commercial et quatre appartements, et il ressort des explications de la SCI que les prêts n° 175 et 176 étaient également destinés à financer l'acquisition d'un bâtiment à usage commercial.
Il en résulte que la clause des contrats de prêts, aux termes de laquelle 'les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû au taux d'intérêt indiqué (...) sur la base d'une année bancaire de 360 jours, d'un semestre de 180 jours, d'un trimestre de 90 jours et d'un mois de 30 jours', n'est pas en soi illicite, puisqu'elle a été stipulée dans des rapports entre la banque et un client agissant à titre professionnel.
Pour autant, quand bien même les parties seraient régulièrement convenues de calculer les intérêts sur la base d'une année de 360 jours, il est de principe que, néanmoins, le TEG doit quant à lui toujours être calculé sur la base de l'année civile, et il appartient à l'emprunteur d'établir que le prêteur a déterminé le TEG sur une base autre que l'année civile et qu'il en est résulté une inexactitude en sa défaveur au delà de la marge d'erreur admissible.
Or, la Caisse d'épargne soutient avec raison que, pour le calcul du TEG de prêts à périodicité mensuelle et dont les échéances de remboursement sont constantes, la détermination du taux de période en lui appliquant le rapport d'un mois de 30 jours sur une année de 360 jours, produit un résultat mathématique strictement équivalent à l'application du rapport d'un mois normalisé de 30,41666 jours sur une année civile de 365 jours prescrit par l'annexe à l'article R. 313-1 du code de la consommation dans sa rédaction applicable à la cause.
Et si, même en présence d'un prêt à périodicité mensuelle, la réalisation d'un tel calcul sur la base d'une année de 360 jours pourrait, lorsqu'il existe des intérêts intercalaires produits par les portions du crédit débloquées par tranches successives ou par le capital libéré à une date autre que la date d'échéance prévue par le tableau d'amortissement, être de nature à affecter le coût du crédit, l'existence de telles échéances brisées durant l'exécution des prêts litigieux n'est en l'espèce pas invoquée.
La SCI prétend subsidiairement que les TEG indiqués dans les actes de prêts seraient erronés comme n'ayant pas intégré dans leur assiette de calcul les frais d'hypothèque effectivement supportés par l'emprunteur, et le coût de l'assurance des biens immobiliers financés.
Cependant, l'obligation de souscription par l'emprunteur d'une police d'assurance contre le risque d'incendie du bien financé participait des modalités d'exécution des contrats de prêt, sanctionnée en cas de non-respect par une déchéance du terme, mais ne constituait nullement une condition d'octroi de ceux-ci, de sorte que le coût d'une telle assurance n'avait pas à être pris en compte dans le calcul du TEG.
D'autre part, s'agissant des frais d'hypothèque, la SCI expose elle-même que la Caisse d'épargne aurait surévalué ceux-ci dans les actes relatifs au prêt n° 135 (4 608 euros alors que le coût réel serait ressorti à 3 787,14 euros) ainsi qu'aux prêts n° 175 et 176 (4 733 euros alors que le coût global réel serait ressorti à 3 957,55 euros), ce qui n'a donc pu conduire à une majoration du TEG indiqué.
Or, il est de principe que l'inexactitude du TEG ne peut donner lieu à sanction que pour autant qu'elle a joué en défaveur de l'emprunteur.
Et, s'agissant des frais d'hypothèque afférents au prêt n° 672, la SCI allègue certes l'existence d'une sous-évaluation de ceux-ci, les actes indiquant un coût de 3 236 euros alors qu'ils auraient été de 3 245,44 euros, mais elle ne démontre nullement que cet écart minime de 9,44 euros ait été de nature à induire une erreur de TEG en sa défaveur au delà de la marge d'erreur d'une décimale prévue par l'annexe à l'article R. 313-1 du code de la consommation dans sa rédaction applicable à la cause, dont aucune disposition n'exclut l' application aux prêts autres que ceux dont le TEG est calculé selon la méthode d'équivalence des flux.
En effet, le rapport de l'expert extrajudiciaire [V] sur lequel s'appuie la SCI est certes opposable à la Caisse d'épargne, contrairement à ce que celle-ci soutient, puisqu'il a été soumis à la discussion des parties au cours de la procédure, mais il ne saurait cependant fonder la décision du juge que pour autant qu'il soit corroboré par d'autres éléments de preuve, ce qui n'est pas le cas.
Au surplus, il ressort de l'avis de cet expert que la prise en compte des frais réels d'hypothèque à hauteur de 3 245,44 euros conduirait à déterminer un TEG de 4,65 %, curieusement inférieur au TEG de 4,68 % mentionné dans l'acte, ce qui ne fait donc pas ressortir une erreur sanctionnable en défaveur de l'emprunteur.
La SCI fait enfin valoir que, s'agissant du seul contrat du 25 janvier 2012 afférent aux prêts n° 175 et 176, la Caisse d'épargne aurait prélevé, pendant la phase de préfinancement précédant la mise à disposition des capitaux empruntés, des cotisations d'assurance et des intérêts intercalaires constitutifs de frais qui auraient dû être inclus dans l'assiette de calcul du TEG.
Contrairement à ce que l'appelante soutient, les intérêts et cotisations d'assurance de cette phase de l'opération de crédit définie par les conditions générales des prêts comme une 'période de préfinancement ou de déblocage des fonds' n'ont pas été prélevés avant le déblocage des fonds, intervenu pour les deux prêts le 9 février 2012, mais au titre de la période intercalaire de moins d'un mois séparant la mise à disposition des fonds de la première échéance de la période d'amortissement tombant le 5 avril 2012, de sorte que leur règlement avait bien une contrepartie.
En outre, il est à présent de jurisprudence établie que les intérêts et frais dus au cours d'une telle période de préfinancement ne sont liés à l'octroi du prêt et n'entrent dans le calcul du TEG que sous réserve qu'ils soient déterminables lors de la conclusion du contrat, ce qui n'était pas le cas en l'espèce puisque le montant de cette unique échéance d'intérêts et de frais intercalaires dépendait de la date de l'ordre de déblocage effectif des fonds donné par l'emprunteur.
En toute hypothèse, la SCI ne démontre pas que la réintégration de ces intérêts et frais, de 736,67 euros pour le prêt n° 175 et de 1 291,47 euros pour le prêt n° 176, soit de nature à caractériser l'existence d'une erreur au delà de la marge d'erreur d'une décimale prévue par l'annexe à l'article R. 313-1 du code de la consommation dans sa rédaction applicable à la cause.
En effet, à supposer même que le rapport de l'expert extrajudiciaire [V] puisse être tenu comme suffisamment probant en dépit de ce qu'il n'est corroboré par aucun autre élément de preuve, la cour ne peut qu'observer que celui-ci ne fait ressortir, en prenant en compte ces intérêts et frais intercalaires, qu'un écart de TEG de moins d'une décimale, de 0,06 % pour le prêt n° 175 (5,35 % annoncé contre 5,41 % recalculé) et de 0,05 % pour le prêt n° 176 (5,73 % annoncé contre 5,78 % recalculé).
C'est donc à juste titre que les premiers juges ont débouté la SCI de ses demandes, et il convient par conséquent de confirmer le jugement attaqué en tous points.
Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge de la Caisse d'épargne et de la société Strateia l'intégralité des frais exposés par elles à l'occasion de l'instance d'appel et non compris dans les dépens, en sorte qu'il sera alloué une somme de 2 000 euros à chacune d'elles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Confirme le jugement rendu le 10 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Nantes en toutes ses dispositions ;
Condamne la SCI du Miroir d'eau à payer à la Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne-Pays de Loire et à la société Strateia Notaires une somme de 2 000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI du Miroir d'eau aux dépens d'appel ;
Accorde le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Rejette toutes autres demandes contraires ou plus amples.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
