Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Z] [H]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sylvie JOUAN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/08659 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53Y6
N° MINUTE : 10
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 30 janvier 2025
DEMANDERESSE
S.A. ADOMA,
[Adresse 1]
représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [H],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 novembre 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 30 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/08659 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53Y6
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 29 septembre 2022, la société ADOMA a donné en location une chambre meublée à Monsieur [Z] [H] situé dans le foyer-logement "[4]" [Adresse 2] à [Localité 3] pour une redevance mensuelle de 423,62 euros, hors prestations obligatoires.
Des redevances étant demeurées impayées, la société ADOMA a fait signifier par acte de commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 1 211,97 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de mai 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 juin 2024.
Par acte de commissaire de justice du 03 septembre 2024, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater que Monsieur [Z] [H] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [H] et de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique,
- condamner Monsieur [Z] [H] au paiement à titre de provision de la somme de 959 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 27 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur jusqu'à la libération des lieux,
- condamner Monsieur [Z] [H] au paiement de la somme de 600 au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
A l'audience du 20 novembre 2024, la société ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 818,86 euros, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024.
Assigné à étude, Monsieur [Z] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [Z] [H] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass. civ 3ème 1er décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 29 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure visant cette clause a été signifié le 12 juin 2024, pour la somme en principal de 1 211,97 euros. Cette mise en demeure, régulièrement délivrée à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Il ressort du décompte produit que la somme visée à la mise en demeure correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que Monsieur [Z] [H] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois (seule une somme de 553 euros a été réglée dans le délai, APL incluse) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence sont réunies à la date du 15 juillet 2024 (le 13 juillet 2024 est un samedi et le 14 juillet 2024 un dimanche).
Monsieur [Z] [H] étant sans droit ni titre depuis le 16 juillet 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [Z] [H] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la société ADOMA produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [Z] [H] reste lui devoir la somme de 818,86 euros à la date du 15 novembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Monsieur [Z] [H], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 818,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure.
Monsieur [Z] [H] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 16 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Z] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure payer et de l'assignation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ADOMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 29 septembre 2022 entre la société ADOMA et Monsieur [Z] [H] concernant la chambre située dans le foyer-logement "[4]" [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 15 juillet 2024,
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
DISONS qu'à défaut pour Monsieur [Z] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à verser à la société ADOMA la somme provisionnelle de 818, 86 euros (décompte arrêté au 15 novembre 2024, incluant la mensualité d'octobre 2024), correspondant à l'arriéré de redevances, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024,
CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 16 novembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à verser à la société ADOMA une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] aux dépens comme visé dans la motivation,
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.
La Greffière, Le Président.
