Cour d'appel, 15 novembre 2023. 21/03389

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 71F 4e chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 15 NOVEMBRE 2023 N° RG 21/03389 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UQ4Z AFFAIRE : [I] [U] C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] SISE [Adresse 5] A [Localité 3] pris en la personne de son syndic la société URBANIA VAL D'OUEST et autre Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Avril 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES N° Chambre : 3 N° Section : N° RG : 19/01097 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Fanny LE BUZULIER, Me Grégory VAVASSEUR, Me Clotilde WAGNER, RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [I] [U] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Fanny LE BUZULIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 APPELANT **************** SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] SISE [Adresse 5] A [Localité 3] pris en la personne de son syndic la société URBANIA VAL D'OUEST, exerçant sous le nom commercial SARL CITYA VAL D'OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, exerçant en ladite qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 3] Représentant : Me Grégory VAVASSEUR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 238 S.A.R.L. URBANIA VAL D'OUEST [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Clotilde WAGNER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 440 INTIMÉS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, EXPOSE DU LITIGE M. [I] [U] est propriétaire de trois lots correspondant à des aires de stationnement situées au 1er sous-sol de l'ensemble immobilier Le [Adresse 5] situé [Adresse 5] à [Localité 3] (78), soumis au statut de la copropriété. Une salle de sport, L'Orange Bleue, est exploitée dans un local situé à la même adresse, [Adresse 5] à [Localité 3], mais extérieur à la copropriété et dépendant de l'ASL Le [Adresse 5]. Cette dernière a installé un système de climatisation dans ses locaux au début de l'année 2017 dont les évacuations se situent dans la copropriété [Adresse 5] au niveau du premier sous-sol du parking souterrain. Lors de l'assemblée générale du 13 décembre 2018, une résolution n°14 portant sur la ratification des travaux d'installation de deux climatiseurs au premier sous-sol du parking souterrain effectués par les propriétaires du volume n°5 de l'ASL du [Adresse 5] a été votée. Par acte d'huissier du 15 février 2019, M. [I] [U] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Versailles le syndicat des copropriétaires Le [Adresse 5] et son syndic, la société Urbania Val d'Ouest, aux fins de voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2018 et, subsidiairement, de la résolution n° 14 de ladite assemblée générale, obtenir la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire retirer, par les propriétaires du volume n°5, les unités extérieures litigieuses et la condamnation de la société Urbania Val d'Ouest à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Versailles, a : - Débouté M. [I] [U] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 13 décembre 2018 et, subsidiairement, de la résolution n°14 de ladite assemblée générale ainsi que de sa demande subséquente de condamnation du syndicat des copropriétaires à retirer les installations litigieuses, - Débouté M. [I] [U] de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Urbania Val d'Ouest, - Débouté la société Urbania Val d'Ouest de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - Condamné M. [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires et à son syndic, la société Urbania Val d'Ouest, la somme de 1.500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Débouté M. [I] [U] de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure, - Condamné M. [I] [U] aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maîtres Clotilde Wagner et Gregory Vavasseur conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, -Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires. M. [I] [U] a interjeté appel suivant déclaration du 26 mai 2021, à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la société Urbania Val d'Ouest. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 9 décembre 2022, au visa des dispositions des articles 11, 14, 17, 28 à 39-1 du décret du 17 mars 1967, des articles 10-1, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1992 du code civil, de : - Infirmer le jugement en ce qu'il a : * Débouté M. [U] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 13 décembre 2018 et, subsidiairement de la résolution n°14 de ladite assemblée générale ainsi que de sa demande subséquente de condamnation du syndicat des copropriétaires à retirer les installations litigieuses, * Débouté M. [U] de sa demande de dommages intérêts formée à l'encontre de la société Urbania Val d'Ouest, * Condamné M.[U] à verser au syndicat des copropriétaires et à son syndic, la somme de 1.500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * Débouté M. [U] de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure, * Condamné M. [U] aux dépens, * Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires. Statuant à nouveau : - Dire et juger M. [U] recevable et bien fondé en son action, - Annuler la résolution n°14 de l'assemblée générale du 13 décembre 2018 et la dire nulle et de nul effet, - Condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à M. [U], toute somme relative aux frais de procédure engendrés par la présente affaire qu'il a réglé en sa qualité de copropriétaire conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l'exempter de toute dépense à venir du chef de cette procédure, - Condamner le syndicat des copropriétaires à retirer l'installation illicite des parties communes, les unités extérieures litigieuses, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, - Dire et juger que le syndic en exercice, la société Urbania Val d'Ouest, a engagé sa responsabilité à l'égard de M. [U], - Condamner le syndic en exercice, la société Urbania Val d'Ouest, à verser à M. [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts, - Condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic en exercice, la société Urbania Val d'Ouest, solidairement, à verser à M. [U] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel, - Condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic en exercice, la société Urbania Val d'Ouest, solidairement, aux entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par dernières conclusions transmises par RPVA le 8 octobre 2021, au visa des dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, de : - Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - Débouter M. [U] de l'intégralité de ses demandes principales et accessoires, - Condamner M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner M. [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Grégory Vavasseur. La société Urbania Val d'Ouest, demande à la cour, par dernières conclusions transmises par RPVA le 12 octobre 2021, au visa des dispositions de l'article 1240 du code civil, de : - Confirmer le jugement entrepris, - Condamner M. [U] à verser à la société Urbania val d'Ouest la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner M. [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Clotilde Wagner. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. MOTIFS DE LA DECISION L'appelant ne soutient pas sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 13 décembre 2018 si bien que l'arrêt qui ne contient aucun motif contraire à l'ordre public à ce sujet ne peut qu'être confirmé de ce chef. Sur la demande d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 13 décembre 2018 Cette résolution est ainsi rédigée : « Ratification des travaux d'installation de deux climatiseurs au premier sous soul du parking souterrain (') : L'assemblée générale après en avoir délibéré, décide de ratifier les travaux d'installation des deux climatiseurs situés au niveau -1 du parking souterrain et installés par les propriétaires du volume n°5 de l'ASL du [Adresse 5] (') ». La résolution a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, 2 copropriétaires, représentant 867 tantièmes s'étant abstenus, 2 copropriétaires (dont M. [U]), représentant 329 tantièmes, ayant voté contre et 15 copropriétaires représentant 5.968 tantièmes sur 10.000 tantièmes ayant voté pour. M. [U] soutient que la résolution est nulle au motif qu'elle n'était pas accompagnée des documents obligatoires destinés à informer et éclairer les copropriétaires en violation de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 et qu'au demeurant elle constitue un abus de majorité dans la mesure où elle est contraire à l'intérêt collectif. Il soutient que les copropriétaires ont voté sans être réellement informés puisque le rapport du conseil syndical est partial et qu'il ne mentionne pas que les installations ont été posées sans autorisation et qu'elles créent des nuisances, outre que son courrier du 12 novembre 2018, qui a été joint à l'extrême fin de la convocation à l'assemblée générale, n'a reçu aucune réponse en droit. Enfin, il soutient que la convocation est vide des documents pourtant obligatoires en cas de réalisation de travaux, en sorte que les copropriétaires n'ont pas voté en connaissance de cause alors même qu'ils donnaient un usage gratuit d'une partie commune à un tiers sans le savoir, parce qu'il n'est indiqué nulle part que la régularisation concerne un tiers à la copropriété. Il souligne que l'exigence informative devait être majorée s'agissant d'un tiers à la copropriété. Il ajoute avoir fait intervenir un expert qui atteste des désordres et malfaçons des installations litigieuses, en sorte que cette ratification ne peut être favorable à l'intérêt collectif des copropriétaires et que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le rapport d'expertise est contradictoire pour avoir été communiqué à l'ensemble des parties. De son côté, le syndicat des copropriétaires soutient que l'article 11 du décret précité n'est pas applicable à l'espèce s'agissant de travaux déjà réalisés, au surplus par un tiers à la copropriété, soulignant que M. [U] peut toujours agir en cessation de l'atteinte aux parties communes s'il le souhaite. Il ajoute qu'aucun abus de majorité n'est caractérisé, aucun des copropriétaires n'ayant constaté de nuisances, soulignant que le rapport d'expertise non contradictoire produit par M. [U] n'apporte aucun élément à ce titre. Le syndic, la société Citya Urbania Val d'Ouest, fait sienne l'argumentation développée sur ce chef de demande par le syndicat des copropriétaires. Sur ce,  L'article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que sont notifiés en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les devis ou marchés pour la réalisation de travaux. Le tribunal a retenu que l'article 11 susvisé n'était pas applicable à l'espèce dans la mesure où il s'agit de ratification de travaux déjà réalisés. En tout état de cause les copropriétaires ont reçu une information suffisante puisqu'à la convocation de l'assemblée générale était joint le projet de résolution ci-dessus reproduit qui indique clairement que les travaux avaient été réalisés par le propriétaire voisin, ainsi que le rapport du conseil syndical qui évoquait le projet de ratification des travaux. Au surplus, M. [U] n'établit pas l'insuffisance d'information technique qu'il allégue, le rapport d'expertise du 26 mai 2021 qu'il a fait réaliser unilatéralement ne pouvant suffire, à lui seul, à établir que les éléments d'équipements ne respecteraient pas les règles de l'art ou seraient nuisibles à la copropriété, et M. [U] ne produisant aucun élément complémentaire qui viendrait corroborer les conclusions de ce rapport unilatéral. Alors même qu'à l'inverse, le syndicat des copropriétaires produit douze attestations de copropriétaires, soit un peu plus du tiers des copropriétaires, qui attestent toutes de ce que les climatiseurs n'engendrent aucune gêne ni nuisance. Enfin, il ressort de la procédure que la résolution a été inscrite à l'ordre du jour à la suite de la demande de M. [U] qui s'interrogeait, par lettre du 12 novembre 2018, sur la régularité de l'installation des climatiseurs, demandant quelle était la procédure pour « régulariser la situation » et sollicitait son inscription à la prochaine assemblée générale, en sorte que c'est légitimement que le syndicat des copropriétaires a inscrit la question de la régularisation des deux climatiseurs à l'ordre du jour et que la lettre de M. [U] du 12 novembre 2018, qui a ainsi reçu une réponse contrairement à ce qu'il affirme, a été jointe à la convocation, en sorte que les copropriétaires se sont prononcés en toute connaissance de cause puisqu'ils étaient informés que les travaux avaient été exécutés par un tiers à la copropriété et qu'il n'avaient pas été autorisés, s'agissant d'une demande de régularisation, outre que les copropriétaires ont pu évaluer l'absence de conséquence pour eux de ces installations, qui ne génèrent pas de nuisances, ainsi que les attestations des copropriétaires déjà évoquées le démontrent. M. [U] soutient aussi que la décision constituerait un abus de majorité en ce qu'elle serait contraire à l'intérêt collectif, raison pour laquelle il sollicite la suppression des climatiseurs. Il est admis que certaines décisions de l'assemblée générale peuvent être annulées pour abus de majorité sous réserve qu'il soit démontré que lesdites décisions sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elles ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Le tribunal a là encore exactement retenu que M. [U], qui a la charge de la preuve, n'établissait pas qu'en ratifiant les travaux, l'assemblée générale avait pris une décision contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires, constitutive d'un abus de majorité, dès lors qu'il ressortait des attestations de copropriétaires que les climatiseurs n'engendraient aucune nuisance. Il sera ajouté, ainsi qu'il a été évoqué ci-avant, que l'assemblée générale a décidé d'entériner en toute connaissance de cause l'installation des deux climatiseurs dans le sous-sol et que M. [U] ne démontre pas pour sa part les nuisances qu'il invoque, le rapport d'expertise unilatéral ne pouvant servir de preuve à ce titre, à défaut de tout élément de preuve complémentaire qui viendrait le corroborer. Enfin, il sera souligné, outre que les nombreuses attestations des copropriétaires démontrent que l'intérêt collectif n'est pas atteint par la pose de ces deux climatiseurs, que ces éléments d'équipement, certes posés sur les parties communes de la copropriété par un tiers, préservent au contraire l'intérêt collectif puisque les copropriétaires s'accordent pour dire que l'exploitation d'une salle de sport est préférable aux activités antérieures. Des lors, il n'y a eu aucun abus de majorité dans le cadre du vote de cette résolution n°14. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande en annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 13 décembre 2018 ainsi que sa demande subséquente de condamnation du syndicat des copropriétaires à retirer les installations litigieuses. Sur la responsabilité du syndic Le sens de l'arrêt rend cette demande sans objet, sauf à préciser que M. [U] qui ne démontre pas que le syndic a donné son accord implicite pour les travaux litigieux, n'établit pas que ce dernier a ce faisant outrepassé son mandat. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [U]. Sur les demandes accessoires Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et apprécié en équité les indemnités de procédure allouées en vertu de l'article 700 de ce code. M. [U], dont le recours échoue, doit supporter les dépens d'appel et l'équité commande de le condamner comme suit en application de l'article 700 précité. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne M. [U] aux dépens d'appel, avec application au profit de Maître Clotilde Wagner et Maître Grégory Vavasseur qui le demandent, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] situé [Adresse 5] à [Localité 3] et à son syndic, la société Urbania Val d'Ouest, chacun, une indemnité de procédure de 3.000 euros ; Rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,