Tribunal judiciaire, 01 juillet 2025. 25/00406

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] N° Minute : 25/47 AFFAIRE : N° RG 25/00406 - N° Portalis DBYM-W-B7J-DPUQ ORDONNANCE EN REFERE Rendue le 1er juillet 2025 AFFAIRE : [X] [W] C/ [O] [D] COMPOSITION du TRIBUNAL Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection. Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT AFFAIRE DEMANDEUR(S) : Monsieur [X] [W] [Adresse 4] [Localité 5] représenté par Maître Zelda GRIMAUD de la SELARL ZELDA GRIMAUD, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN CONTRE : DEFENDEUR(S) : Madame [O] [D] [Adresse 2] [Localité 1] comparante en personne RAPPEL DES FAITS Par contrat du 03/04/2023 à effet au 01/04/2023, M. [X] [T] a donné à bail à Mme [O] [D] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 710€. Des loyers étant demeurés impayés, M. [X] [T] a fait signifier à Mme [O] [D] le 13/06/2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 4615 euros . Par acte de commissaire de justice en date du 27/02/2025 , M. [X] [T] a ensuite fait assigner Mme [O] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, statuant en référé, au visa des articles 1103, 1104, 1231-6, 1343-2, 1728 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges au 25/07/2024, ordonner l’expulsion des lieux de Mme [O] [D], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - condamner Mme [O] [D] à lui payer : * la somme provisionnelle de 6035 euros sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 13/06/2024, * ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, * une indemnité d’occupation égale à 710 euros à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux, * la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner Mme [O] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, - rappeler l'exécution provisoire de droit . Le dossier a été appelé à l'audience du 06 mai 2025 et a été retenu. M. [X] [T], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sous réserve de l 'actualisation de sa créance locative à la somme de 8165 euros, échéance de mai 2025 incluse . Il s'oppose à l'octroi de délais de paiement. Mme [O] [D] a comparu en personne. Elle demande des délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle assure avoir versé le loyer d'avril 2025. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l'audience et il a en été donné lecture de ses conclusions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025. MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES par la voie électronique le 04/03/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. La demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable. 2 - Sur la demande provisionnelle en paiement Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, M. [X] [T] produit aux débats, pour établir le caractère non sérieusement contestable de sa créance une copie du contrat de bail, le commandement de payer ainsi qu'un décompte actualisé du 06/05/2025 indiquant un solde débiteur restant dû à hauteur de 8165 euros, mois de mai 2025 inclus. Mme [O] [D] ne conteste pas le principe, ni le montant de cette dette. Mme [O] [D] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 8165€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 06/05/2025 ( mois de mai 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4165€ à compter du commandement de payer du 13/06/2024, sur la somme de 1870€ ( 6035€-4165€) à compter de l'assignation du 27/02/2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, et ce pour la première fois à compter du 13/06/2025. 3- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire En application de l'article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés, s'il ne peut prononcer la résiliation d'un contrat de bail, peut constater l'acquisition d'une clause résolutoire, en l'absence de contestation sérieuse. Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d'application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de six semaines a été signifié le 13/06/2024, pour la somme en principal de 4615 euros. Aucune régularisation n'est intervenue dans le délai de deux mois, applicable au contrat, ce dernier étant antérieur à l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit une durée de deux mois pour le cas d'espèce, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14/08/2024 . 4- Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Mme [O] [D] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 400 euros par mois. Mme [O] [D] vit en couple avec sa fille âgée de 32 ans. Autoentrepreneur, son activité a périclité. Elle perçoit le revenu de solidarité active pour 559 euros et son conjoint perçoit des revenus de 2318 euros par mois. Mme [O] [D] justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Mme [O] [D] a repris le paiement intégral du loyer et des charges en avril 2025. Si elle ne justifie pas avoir réglé le loyer de mai 2025, il convient de relever que l'audience s'est tenue le 06 mai 2025 et qu'il convient de se référer au mois précédent dont le terme est échu et dont le versement a pu être vérifié. En outre, si M. [X] [T] est opposé à l'octroi de délais de paiement, Mme [O] [D] répond aux conditions légales pour en bénéficier. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [O] [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. En cas de non paiement d’une échéance courante ou de non respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. Le bailleur sera alors autorisé à poursuivre la procédure d'expulsion, et Mme [O] [D] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur. 5- Sur les demandes accessoires ● Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, Mme [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture. ● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [X] [T], Mme [O] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. ● Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire . En application de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit, lorsqu'il statue en référé. En conséquence, il y a lieu de constater l'exécution provisoire de droit attachée à la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, DECLARONS recevable la demande de M. [X] [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03/04/2023 entre M. [X] [T] et Mme [O] [D] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 14/08/2024; CONDAMNONS Mme [O] [D] à verser à M. [X] [T], à titre provisionnel , la somme de 8165 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 06/05/2025 ( mois de mai 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4165€ à compter du commandement de payer du 13/06/2024, sur la somme de 1870€ à compter de l'assignation du 27/02/2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, et ce pour la première fois à compter du 13/06/2025 ; AUTORISONS Mme [O] [D] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 400 euros chacune et une 21 ème mensualité qui soldera l'intégralité de la dette ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que : * la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * à défaut pour Mme [O] [D] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, M. [X] [T] puisse faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [D] ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, * Mme [O] [D] soit condamnée à verser à M. [X] [T] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNONS Mme [O] [D] à verser à M. [X] [T] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Mme [O] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 01er juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par Mme Florence BOURNAT, Greffière. La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection