Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 22/11733 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CYAAS
N° MINUTE : 2
Assignation du :
26 Septembre 2022
EXPERTISE[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert:
[L] [J][2]
[2]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX02]
JUGEMENT
rendu le 27 Février 2024
DEMANDERESSE
MUTUELLE D’EPARGNE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Maître Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0678
DEFENDERESSE
S.E.L.A.R.L. ROCHERON-OURY
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par Me Maud LETELLIER, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0294
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière
DEBATS
A l’audience du 19 Janvier 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2013, la MUTUELLE D'EPARGNE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC (ci-après la mutuelle CARAC) a donné à bail commercial à la société SELARL ROCHERON-OURY des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 6], pour une durée de neuf années du 1er juin 2013 au 31 mai 2022, l'usage exclusif de « bureaux pour y exercer l'activité de Cabinet d'avocat » ainsi qu'un loyer annuel en principal, hors taxes et hors charges, de 57.150 euros.
Par acte d'huissier de justice signifié le 30 novembre 2021, la mutuelle CARAC a donné congé à la société SELARL ROCHERON-OURY pour le 31 mai 2022 avec offre de renouvellement à compter du 1er juin 2022 pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 72.390 euros hors taxes et hors charges.
Selon acte d'huissier de justice signifié le 13 mai 2022, la société SELARL ROCHERON-OURY a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juin 2022 mais refusé le montant du loyer proposé.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 30 juin 2022, la mutuelle CARAC a notifié à la société SELARL ROCHERON-OURY un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juin 2022 à la somme de 72.390 euros.
Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 26 septembre 2022, la mutuelle CARAC a assigné la société SELARL ROCHERON-OURY à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée à l'audience du 19 janvier 2024 à laquelle la mutuelle CARAC et la société SELARL ROCHERON-OURY étaient représentées par leur avocat.
Aux termes de son mémoire en réplique n°3 régulièrement notifié,au visa des articles L. 145-33, R. 145-11 et L 145-57 du code de commerce, la mutuelle CARAC demande au juge des loyers commerciaux de :
- débouter la société SELARL ROCHERON-OURY de toutes ses demandes ;
- la juger recevable et fondée en ses demandes ;
- fixer à 72.390,00 euros en principal annuel le loyer de base du bail renouvelé au 1er juin 2022 qui lui est dû par la société SELARL ROCHERON-OURY, avec intérêt de droit sur tout rappel de loyer et capitalisation de ceux-ci ;
- subsidiairement, dans l'hypothèse où le tribunal l’estimerait nécessaire, ordonner une mesure d'expertise aux fins de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués au 1er juin 2022 ;
- condamner la société SELARL ROCHERON-OURY à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision a intervenir ;|
- condamner la société SELARL ROCHERON-OURY en tous les dépens, dont distraction au profit de la SELARL 3B2C.
Dans son mémoire en réponse n°3 régulièrement notifié, au visa des articles 605, 606, 1109, 1720 et 1754 du code civil et R. 145-2 du code de commerce, la société SELARL ROCHERON-OURY demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
- déclarer la mutuelle CARAC irrecevable en ses demandes ;
- en conséquence, débouter le mutuelle CARAC de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions
A titre subisidiaire,
- débouter le mutuelle CARAC de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;
- fixer le montant annuel du loyer renouvelé à celui du bail antérieur, à savoir la somme de 62.589,52 euros, avec indexation selon l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, applicable aux professions libérales, au lieu et place de l'indice national du coût de la construction qui a été supprimé ;
A titre très subsidiaire,
- ordonner une mesure d'expertise aux fins de donner un avis sur la valeur locative des lieux loués ;
En tout état de cause,
- condamner la mutuelle CARAC à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de la présente instance ;
- écarter l'exécution provisoire de droit.
Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.
L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger» qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
1- Sur la recevabilité des demandes
Sur l'irrecevabilité de ses demandes soulevée par la société SELARL ROCHERON-OURY, la mutuelle CARAC expose qu'il résulte avec évidence de la réponse de celle-ci à son offre de renouvellement du bail puis de la procédure qui s'en est suivie qu'elles sont en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. Sur le fondement de l'article L.145-57, elle soutient que ses demandes en paiement de l'ancien loyer et le paiement de celui-ci ne peuvent constituer un accord de sa part sur un renouvellement du bail moyennenant le loyer du bail précédent. Elle indique que si le 17 mars 2022, avant l'expiration du bail précédent, elle a émis un avis d'échéance du 2e trimestre 2022 correspondant aux deux derniers mois du bail initial et au premier mois du bail renouvelé, cela ne peut davantage valoir de sa part acceptation du renouvellement moyennant paiement du loyer du bail précédent sauf à prétendre qu'avant la notification de son mémoire et l'engagement de la procédure elle ne pouvait demander aucun loyer en contrepartie de l'occupation des lieux. Elle prétend enfin que la délivrance d'avis d'échéance et quittance ne vaut pas accord sur la fixation du loyer renouvelé à un montant égal au dernier loyer du bail expiré.
Sur le fondement de l'article 1109 du code civil, la société SELARL ROCHERON-OURY soutient que la mutuelle CARAC ne peut plus demander la fixation d'un nouveau montant de loyer car le 17 mars 2022, soit avant l'expiration du bail, elle a demandé, à partir du 1er juin 2022 et pour les échéances trimestrielles suivantes, un montant de loyer correspondant à celui du bail antérieur, qui lui a été réglé sans qu'elle émette la moindre réserve ou contestation, et a ainsi renouvelé le contrat de bail aux conditions antérieures, en ce compris le montant du loyer. Elle précise que la mutuelle CARAC a même procédé à l'indexation du loyer et au réajustement du dépôt de garantie. Elle en déduit qu'il y a eu accord sur la chose et le prix.
Sur ce,
L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevableen sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Selon l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Il ressort de l'article 1109 du code civil que le contrat est consenuel lorsqu'il se forme par le seul échange des consentements quel qu'en soit le mode d'expression.
En l'espèce, la fin de non-recevoir soulevée par la société SELARL ROCHERON-OURY s'analyse en une fin de non-recevoir pour défaut d'intérêt à agir de la mutuelle CARAC.
Toutefois, il s'avère que par acte d'huissier de justice signifié le 30 novembre 2021 à la société SELARL ROCHERON-OURY, la mutuelle CARAC lui a donné congé des locaux donnés à bail pour le 31 mai 2022, avec offre de renouvellement à compter du 1er juin 2022 et moyennant un loyer annuel de 72.390 euros hors taxes et hors charges à compter de cette date.
Par la suite, à aucun moment la mutuelle CARAC n'a manifesté sans équivoque sa volonté de renoncer à sa demande de voir fixer le loyer à la somme de 72.390 euros.
Si elle a continué à appeler le loyer trimestriel au montant fixé par le bail expiré puis à l'indexer et à demander le réajustement du dépôt de garantie, c'est dans l'attente de la fixation du prix du bail renouvelé et cela ne peut valoir acceptation du renouvellement du bail au loyer ancien compte tenu des termes du congé préalable du 30 novembre 2021 et de l'absence de toute renonciation au loyer sollicité aux termes de ce congé.
La notification d'un mémoire préalable puis l'introduction de la présente instance confirment la volonté de la mutuelle CARAC d'obtenir une modification du loyer.
En outre, les quittances mentionnent être délivrées sous réserve de tous les droits et actions du propriétaire.
Dans ces conditions, la mutuelle CARAC a intérêt à agir et ses demandes seront déclarées recevables.
2- Sur le principe du renouvellement du bail
Il ressort de leurs déclarations et des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux dépendant dépendant de l'immeuble situé à [Adresse 6], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2022.
Cela sera constaté.
3- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
La mutuelle CARAC soutient qu'en application de l'article R. 145-11 du code de commerce et les locaux loués étant à usage exclusif de bureau, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Elle indique que les locaux se trouvent dans un quartier privilégié au coeur de [Localité 11], bénéficiant d'une desserte optimale et très prisé des cabinets d'avocats ainsi que dans un immeuble haussmannien de très haut standing dont le ravalement a été achevé. Compte tenu des prix pratiqués dans le voisinage, notamment ceux de l'escalier B, elle propose un prix de 570/m2 et pour une surface de 127 m2 un prix total de 72.390 euros. Elle souligne que les travaux de rénovation et d'embellissement qu'elle a effectués dans les locaux ont entraîné une augmentation des charges 2019/2020 mais que cela n'entraîne pas une diminution de la valeur locative, que les travaux de remise en peinture de la cage d'escalier B ont été engagés postérieurement à la prise d'effet du nouveau bail et que les travaux de ravalement et couverture qui ont eu lieu ne sont pas répercutables sur le preneur. Enfin, la mutuelle CARAC prétend qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire dans la mesure où la société SELARL ROCHERON-OURY ne justifie pas de la réalité des conséquences excessives qu'elle invoque et qu'il lui appartenait de provisionner le différentiel de loyer.
La société SELARL ROCHERON-OURY expose que la mutuelle CARAC ne rapporte pas la preuve du prétendu haut-standing de l'immeuble ni de son prétendu très bon état d'entretien et réparation. Elle soutient qu'au contraire les parties communes de l'escalier B, où se situent les locaux loués, sont en mauvais état et que la mutuelle CARAC a d'ailleurs entrepris de très importants travaux de rénovation, d'amélioration et de mise aux normes de l'immeuble qui sont toujours en cours contrairement à ce qu'elle prétend. S'agissant des loyers de référence, la société SELARL ROCHERON-OURY invoque que les locaux de l'escalier A ne peuvent être pris en considération dans la mesure où leurs caractéristiques sont différentes et le bailleur a consenti des franchises de loyer aux locataires. Elle souligne qu'à la date du renouvellement la mutuelle CARAC ne dispose que de références de loyer de locaux se situant dans le même immeuble avec un loyer de 550 euros/m2 et des franchises importantes de sorte qu'ils ne sont pas significatifs.
Elle expose enfin que le contrat de bail met à sa charge les charges exorbitantes du droit commun de sorte que la valeur locative doit être diminuée d'autant.
Sur ce,
Selon l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat.
L'article R. 145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.
Selon l'article R.145-7 alinéas 2 et 3, à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
Il ressort de ces dispositions que le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative
par référence aux prix de marché pour des locaux équivalents, corrigés, le cas échéant, pour tenir compte des différences de situation ou de consistance entre ces locaux de comparaison et les locaux loués.
En l'espèce, les locaux étant destiné à l'usage exclusif de « bureaux pour y exercer l'activité de Cabinet d'avocat », le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé selon les dispositions précitées.
En outre, en l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la mutuelle ARAC qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.
Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société SELARL ROCHERON-OURY pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
Il n'y a pas lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit du jugement prévue par l’article 514 du code de procédure civile dès lors qu'elle est compatible avec la nature de l'affaire. Par conséquent, la demande en ce sens de la société SELARL ROCHERON-OURY sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Déclare recevables les demandes de la MUTUELLE D'EPARGNE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC ;
Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la MUTUELLE D'EPARGNE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC et la société SELARL ROCHERON-OURY portant sur les locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 6], à compter du 1er juin 2022 ;
Ordonne une mesure d'expertise ;
Désigne pour y procéder
Mme [L] [J]
[Adresse 3]
tél : [XXXXXXXX01]
[Courriel 10]
expert près la cour d'appel de Paris,
avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 6], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juin 2022 au regard des dispositions des articles L.145-36, R.145-11 et R. 145-7 du code de commerce,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 janvier 2025 ;
Fixe à la somme de 3 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la MUTUELLE D'EPARGNE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE CARAC à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 9]) au plus tard le 30 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l’affaire sera rappelée le 15 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens ;
Rejette la demande de la société SELARL ROCHERON-OURYde voir écarter l'exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 27 Février 2024
La Greffière La Présidente
M. PLURIEL S. FORESTIER
