Cour d'appel, 07 juin 2024. 23/00347

AFFAIRE :N° RG 23/00347 ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION en date du 30 Janvier 2023 du TJ de COUTANCES RG n° 21/00149 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 07 JUIN 2024 APPELANTE : S.C.I. LE CELLIER N° SIRET : 831 600 523 [Adresse 3] [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal Représentée par Me Julia ZIVY, avocat au barreau de CAEN, Assistée de Me Jean DE BAZELAIRE DE LESSEUX, avocat au barreau de PARIS INTIMEE : S.A.R.L. MSM 1888 N° SIRET : 489 358 366 [Adresse 6] [Localité 4] prise en la personne de son représentant légal Représentée par la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN, avocats au barreau de COUTANCES, Assistée de Me Richard VALEANU, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 04 avril 2024 GREFFIER : Mme LE GALL, greffier ARRÊT prononcé publiquement le 07 juin 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier Par acte sous seing privé du 25 novembre 1993, M. [W] [J] et son épouse Mme [U] [H], aux droits desquels se trouve la SCI Le Cellier, ont consenti à Mme [N] [Y], épouse [S], aux droits de laquelle se trouve la société MSM 1888, un bail commercial portant sur des locaux à usage de magasin, appelés 'Le cellier' sis commune du Mont-Saint-Michel, pour une durée de 9 ans et cinq jours, du 25 novembre 1993 au 30 novembre 2002. Le bail a été renouvelé pour 9 ans du 1er décembre 2002 au 30 novembre 2011. Par acte sous seing privé du 1er octobre 2011, le bail a été renouvelé une nouvelle fois, pour 9 ans, du 1er décembre 2011 au 30 novembre 2020. Par acte d'huissier de justice du 31 mars 2020, la SCI Le Cellier a mis en demeure la société MSM 1888 de mettre fin à l'infraction au bail consistant à exploiter dans les lieux loués, en violation de la clause de destination figurant au contrat, une activité de vente de sous-vêtements sous la marque 'Le slip français - Mont Saint Slip' et enjoint au preneur à bail de cesser ladite infraction dans le délai maximum d'un mois à compter de la notification, 'sauf à se prévaloir des infractions commises comme motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail en application de l'article L145-17 du code de commerce'. Par acte d'huissier du 3 août 2020, le bailleur a renouvelé sa mise en demeure. Par acte d'huissier du 9 juillet 2020, la société MSM 1888 a demandé à la SCI Le Cellier le renouvellement du contrat de bail. Par acte d'huissier du 17 septembre 2020, le bailleur a notifié à la société MSM 1888 un congé avec refus de renouvellement. La société MSM 1888 est demeurée dans les lieux. Par acte du 7 janvier 2021, la société MSM 1888 a fait assigner la SCI Le Cellier devant le tribunal judiciaire de Coutances afin de solliciter la fixation de l'indemnité d'éviction, l'exonération des loyers et charges au titre des périodes de fermeture liées à l'épidémie covid 19, et leur réduction durant les périodes de contraintes administratives et économiques ayant entravé l'exécution du contrat. Par jugement contradictoire du 30 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Coutances a : - ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture ; - dit que les conditions exigées par l'article L.145- 17 du code de commerce pour priver MSM 1888 de son droit à indemnité d'éviction ne sont pas réunies ; - fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 460.000 euros, à majorer des charges de licenciement une fois connues ; - condamné la SCI Le Cellier à payer cette somme à la société MSM 1888 ; - fixé, dans l'intervalle, l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer contractuel; - dit que les condamnations prononcées porteront intérêt au taux légal et se capitaliseront par anatocisme ; - débouté les parties de leurs plus amples demandes ; - condamné la SCI Le Cellier à payer à la société MSM 1888 la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI Le Cellier aux entiers dépens ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 10 février 2023 adressée au greffe de la cour, la SCI Le Cellier a fait appel de ce jugement. Par dernières conclusions déposées le 3 avril 2023, la SCI Le Cellier demande à la cour de : - Infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la société MSM de ses demandes ; Statuant de nouveau, - Valider le congé délivré par la SCI Le Cellier à la société MSM 1888 le 10 septembre 2020, - Ordonner l'expulsion de la société MSM 1888 et de celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, situés [Adresse 8] [Localité 9], - Condamner la société MSM 1888 à payer une indemnité provisionnelle d'occupation de 2.088 euros, augmentée des charges et taxes sera mise à sa charge à compter du 1er avril 2021, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, - Débouter la société MSM 1888 de l'intégralité de ses demandes, - Condamner la société MSM 1888 à payer à la SCI Le Cellier la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société MSM 1888 aux entiers dépens. Par dernières conclusions déposées le 15 juin 2023, la SARL MSM 1988 demande à la cour de : - Confirmer le jugement en toutes ses dispositions. - Condamner la société le Cellier à payer à la société MSM 1888 la somme complémentaire de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel, - Débouter la SCI Le Cellier de toutes demandes contraires. - Condamner la société Le Cellier aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mars 2024. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. SUR CE, LA COUR Sur le droit à l'indemnité d'éviction Selon l'article L145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. La bailleresse soutient qu'elle est bien fondée à s'opposer au renouvellement du bail commercial sans paiement d'indemnité d'éviction dès lors qu'elle justifie que la locataire a changé la destination des lieux sans son autorisation en exploitant une boutique 'Le slip français' en contravention avec la clause de destination des lieux contenue dans le bail qui ne prévoit pas la vente de vêtements, que l'activité principale est devenue le commerce de textile et que l'utilisation des termes 'mont saint slip' est en outre de mauvais goût eu égard au caractère sacré du lieu. La locataire fait valoir qu'elle est une locataire de bonne foi, qu'elle exploite le fonds de commerce dans le respect de sa destination, que la photographie produite par la bailleresse a été prise il y a plusieurs années quand la boutique avait organisé un événement isolé et promotionnel, qu'elle a cessé toute distribution des produits de la marque 'Le slip français' dès mai 2022, qu'il ne peut être retenu que la marque 'Le slip français' est indécente, que la commercialisation de textiles et le tourisme sont parfaitement synergiques, que le refus de l'indemnité doit être précédé d'une mise en demeure restée infructueuse, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. Le bail commercial énonce que 'Le preneur devra occuper les lieux loués par lui-même, paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil, et pour son commerce de SOUVENIR, BIMBELOTTERIE, PAPETERIE ET ALCOOL A EMPORTER, à l'exclusion de toute autre utilisation et sans pouvoir exiger aucune exclusivité, ni réciprocité de la part du bailleur en que concerne les autres locations de la maison.' La SCI Le Cellier communique un extrait du site internet de la marque 'Le slip français' faisant mention d'une installation au Mont Saint Michel en 2018 avec la vente de posters, cartes postales, loups de voyage, porte clés, sacs en toile et de sous-vêtements et justifie que le site internet de la marque faisait encore état d'une boutique au Mont Saint Michel le 4 janvier 2022. Le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 9 octobre 2020 communiqué par la SARL MSM 1888 fait état de la vente de cartes postales, de mugs [Localité 9], de peluches, de stylos, de boules à neige [Localité 9], de montres, de portes clés, de couteaux, de parapluies, de trousses [Localité 9], de sacs [Localité 9], de vêtements (marinières), de sous-vêtements. Au vu de cette énumération, il ne peut être retenu que le magasin est à titre principal un commerce de textile et c'est justement que le premier juge a retenu que le commerce de textile s'intègrait en outre aussi dans le commerce de souvenirs visé dans le bail. L'utilisation des lieux donnés à bail en contravention avec la clause de destination prévue au bail n'est donc pas établie. Par ailleurs, le motif lié à l'indécence de la mention 'mont saint slip' apparaissant en bas de la vitrine du commerce ne caractérise pas un motif grave et légitime justifiant que la bailleresse soit déchargée du paiement d'une indemnité d'éviction. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu'il a jugé que la bailleresse était tenue à paiement d'une indemnité d'éviction. Sur le montant de l'indemnité d'éviction Selon l'article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation en se basant sur une expertise ordonnée le 1er juin 1995 dans un contentieux opposant la SCI [7] aux époux [J] titulaires d'un bail commercial et exploitant le magasin '[7]' d'une superficie accessible à la clientèle de 109 m2. Cette expertise ancienne ne concerne pas le même fonds de commerce et ne peut fonder le montant de l'indemnité d'éviction. Aucun rapport d'expertise n'est communiqué. Il apparaît par conséquent nécessaire d'ordonner une expertise judiciaire avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction. Sur l'indemnité d'occupation Selon l'article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. En l'espèce, à défaut de moyens discutant le montant du loyer en fonction des critères de l'article L145-33 du code de commerce, c'est à bon droit que le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer contractuel. La SCI Le Cellier sera déboutée de sa demande d'expulsion. Sur la demande de validation du congé Selon l'article L145-9 du code de commerce, l'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. En l'espèce, il n'est pas soutenu que le congé donné pour le 31 mars 2021 est contesté. La demande de la bailleresse tendant à voir valider le congé est donc sans objet. Sur les demandes accessoires Il sera sursis à statuer sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ; Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la locataire n'était pas privée de son droit à indemnité d'éviction et en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer contractuel ; Infirme le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 460. 000 euros et condamné la SCI Le Cellier au paiement de cette somme ; Statuant à nouveau sur ce point ; Ordonne avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction une expertise ; Commet pour y procéder M. [P] [L], expert près la cour d'appel de Caen, demeurant [Adresse 2] [Localité 1], lequel aura pour mission de : - convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception, - se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur les documents qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, - recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée, Afin de : - se rendre sur les lieux et visiter le commerce litigieux, - en fournir une description précise, - prendre connaissance de tous documents utiles, - fournir tous les éléments d'appréciation pour permettre de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la suite du défaut de renouvellement du bail de la SARL MSM 1888, - fournir tous les éléments d'appréciation pour la fixation éventuelle des indemnités accessoires, - faire toutes observations utiles au règlement du litige, - constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer en ce cas de nous en aviser, Dit que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l'expertise, Dit qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l'expertise, rendue d'office ou sur simple requête, Dit que l'expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure Civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations, Dit que l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission, Dit que l'expert est autorisé à s'adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d'en informer le juge chargé du contrôle de l'expertise et les parties, Dit qu'avant de déposer son rapport, l'expert fera connaître aux parties ses premières conclusions et leur impartira un délai d'UN MOIS pour formuler dires et observations qu'il annexera avec ses réponses à son rapport définitif ; Rappelle les dispositions du second alinéa de l'article 276 du code de procédure civile modifiées par l'article 38 du décret n° 2005-1678 du 28.12.2005 aux termes desquelles : ' 'Toutefois, lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge', ' 'Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties', ' 'L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées' ; Dit que l'expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe de la cour d'appel de Caen dans le délai de 10 mois à compter de l'avis de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ; Rappelle qu'en application des dispositions de l'article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l'expert devra lors du dépôt de son rapport, accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception. Dit que les frais d'expertise seront avancés par la SCI Le Cellier qui devra consigner la somme de 3.000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert, auprès du Régisseur d'Avances et de Recettes de la cour d'appel de Caen , avant le 15 août 2024 étant précisé que : - à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, (sauf décision contraire du Juge en cas de motif légitime), - chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l'autre en cas de carence ou de refus, Dit que l'expert portera à la connaissance des parties le montant prévisible de ses honoraires à l'issue de la 1ère réunion d'expertise ; Confie le contrôle et le suivi de la présente mesure à la présidente de la 2ème chambre de la cour d'appel de Caen ; Constate que la demande de validation du congé formée par la SCI Le Cellier est sans objet ; Déboute la SCI Le Cellier de sa demande d'expulsion ; Sursoit à statuer sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY