Cour de cassation, 26 mars 2020. 19-15.791

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 26 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10186 F Pourvoi n° H 19-15.791 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020 La société Salengro, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° H 19-15.791 contre l'arrêt rendu le 28 février 2019 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 1), dans le litige l'opposant à la société Swiss Life, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations écrites de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Salengro, de Me Le Prado, avocat de la société Swiss Life, après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller, doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Salengro aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Salengro et la condamne à payer à la société Swiss Life la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour la société Salengro. Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Salengro de sa demande tendant à condamner la société Swiss life à lui payer la somme de 280242,55 euros au titre de l'indemnisation des aménagements locatifs du local commercial ; AUX MOTIFS QUE «Sur la demande en paiement de la somme de 280242,55 euros : Selon l'article 1722 du code civil, «Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement » ; Il est mentionné à l'article 7.1 « Etat des lieux du contrat » de bail commercial conclu entre la SCI Salengro et la société Pompes funèbres européennes le 27 décembre 2001 que ?Le preneur a pris les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance. Il a exécuté des travaux d'aménagement avec l'accord du bailleur. Il déclare accepter les lieux tels qu'ils ne se trouvent et s'oblige à les rendre en bon état à l'issue du bail. De son côté, le bailleur déclare accepter les lieux tels qu'ils existent à la date des présentes, après transformation par le preneur, et renonce à solliciter leur remise en leur état initial à l'issue du bail » ; Il résulte de l'article 7.4 « Amélioration » du contrat de bail précité que « Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui ont été fait par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront à la fin du présent bail la propriété de ce dernier, sans indemnité. Le preneur ne pourra en fin de jouissance reprendre aucun élément matériel qu'il aura incorporé au bien loué à l'occasion d'une amélioration ou d'un embellissement. » ; En l'espèce, en application de l'article 1722 du code civil précité, le contrat de bail a été résilié de plein droit le 13 mars 2014 du fait de l'incendie qui a totalement détruit le local commercial, dont les travaux réalisés par le preneur ; Or, en application de l'article 7.4 du contrat de bail, les travaux détruits par l'incendie avaient seulement vocation à devenir la propriété du bailleur en fin de bail ; Ainsi, au jour du sinistre, les aménagements réalisés par le preneur lui appartenaient toujours tandis que la résiliation du contrat de bail résultant de la perte totale du local commercial est intervenue alors que les aménagements n'existaient plus pour avoir été détruits dans l'incendie ; Par ailleurs, s'il ressort de l'article 7.1 du contrat de bail que les embellissements avaient déjà été réalisés au moment de la signature du bail, contrairement à ce que soutient la SCI Salengro, cet article n'établit pas que les embellissements ont été transférés au bailleur au moment de la régularisation du bail ; En outre, la SCI Salengro ne démontre pas qu'elle ait financé les embellissements par la diminution correspondante du montant du loyer ; En effet, elle ne produit que la copie d'un document daté du 1er juillet 2010 sur lequel est mentionné il est convenu que le loyer mensuel sera de 2500 € HT à la signature du bail cette baisse de loyer de 1 800 € HT a pour objet de financer les travaux engagés par les pompes Funèbres européennes. J'autorise donc les pompes funèbres à entreprendre les travaux. M. B... le gérant?. Or, ce document est antérieur à la signature du contrat de bail du 27 décembre 2011 lequel ne comporte aucune mention quant à une réfaction de loyer alors que les travaux réalisés par le preneur y sont spécifiquement mentionnés ; La SCI Salengro ne produit pas par ailleurs les factures relatives au loyer pour justifier du montant de celui-ci ; En considération de ces éléments, la SCI Salengro n'ayant pas acquis les aménagements réalisés par le preneur avant la destruction de ceux-ci et ces derniers n'existant plus au moment de la résiliation du contrat de bail, elle ne peut prétendre à une indemnisation au titre de leur perte ; Par conséquent, il convient d'infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et de débouter la SCI Salengro de sa demande de condamner la société Swiss life à lui payer la somme de 280242,55 euros au titre de l'indemnisation des aménagements locatifs du local commercial» ; 1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer ni les termes clairs et précis, ni la portée d'un contrat ; qu'en l'espèce, l'article 7.1 du contrat de bail du 27 décembre 2011 stipule que «Le preneur a pris les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance. Il a exécuté des travaux d'aménagement avec l'accord du bailleur. [ ] De son côté, le bailleur déclare accepter les lieux tels qu'ils existent à la date des présentes, après transformation par le preneur, et renonce à solliciter leur remise en leur état initial à l'issue du bail.» ; qu'il en résulte que la propriété des travaux d'aménagement réalisés par la locataire entre la date de son entrée en jouissance, le 1er mars 2010, et la date de la régularisation du contrat de bail, le 27 décembre 2011, avait été transférée à la SCI Salengro, bailleur, qui les avait acceptés, à cette dernière date ; qu'en affirmant néanmoins que cet article n'établissait pas que les embellissements avaient été transférés à la SCI Salengro au moment de la régularisation du bail, la cour d'appel, qui en a dénaturé la portée, a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble le principe susvisé ; 2°) ALORS QU'en retenant, pour décider que la SCI Salengro ne démontrait pas avoir consenti à la locataire une diminution du montant du loyer afin de financer les travaux réalisés par celle-ci, que le document du 1er juillet 2010, lequel précise qu' : «il est convenu que le loyer mensuel sera de 2 500,00 € HT à la signature du bail. Cette baisse de loyer de 1380,00 € HT a pour objet de financer les travaux engagés par les pompes Funèbres européennes.», était antérieur à la signature du contrat de bail du 27 décembre 2011 et que ce dernier ne comportait aucune mention quant à une réfaction de loyer, cependant que l'article 3 du bail mentionne que celui-ci avait commencé à courir rétroactivement au 1er mars 2010 et que son article 4 prévoit un loyer annuel de 30000 euros HT correspondant précisément à un loyer mensuel de 2500 euros HT, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QUE tenu de motiver sa décision, le juge ne peut statuer sans examiner les pièces produites par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en retenant que la SCI Salengro, qui ne produisait pas les factures de loyer, ne justifiait pas du montant de celui-ci, de sorte qu'elle ne démontrait pas avoir consenti à la locataire une remise de loyer afin de financer les travaux réalisés par celle-ci, sans examiner le contrat de bail du 27 décembre 2011 dont l'article 4 prévoyait un loyer annuel de 30000 euros HT, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE le juge ne peut dénaturer ni les termes clairs et précis, ni la portée d'un contrat ; qu'en l'espèce, l'article 7.4 du contrat de bail du 27 décembre 2011 stipule que «Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui ont été fait par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront à la fin du présent bail la propriété de ce dernier, sans indemnité. [ ]» ; qu'en retenant que cette clause n'emportait pas transfert de propriété au bailleur des aménagements réalisés par le preneur lors de la résiliation de plein droit du bail résultant de la perte de la chose, cependant que cette stipulation ne distingue nullement entre les causes de rupture du contrat, de sorte que le transfert de propriété avait vocation à s'opérer même en cas de résiliation de plein droit du bail intervenant par suite de la perte de la chose louée, la cour d'appel, qui a dénaturé la portée de l'article 7.4 du contrat de bail, a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble le principe susvisé.