Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [T] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Eric GILARDEAU
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/04069 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TW5
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mercredi 23 octobre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [F] [Y] [B], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Eric GILARDEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1360
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 septembre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 octobre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 23 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04069 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TW5
EXPOSE DES FAITS
Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2018, avec effet au 14 avril 2018, [T] [Z] a consenti un bail d’habitation en colocation à [F] [B] et [X] [V] portant sur un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1.307 euros.
[F] [B] est devenu seul titulaire du bail en avril 2020, après le départ de la colocataire.
Le bail a été renouvelé le 14 avril 2021.
Par lettre recommandée en date du 14 octobre 2023, reçue le 18 octobre 2023, [F] [B] a saisi le bailleur d’une demande de diminution du loyer au montant du loyer de référence, en application des dispositions de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 et de l’arrêté préfectoral n°2023-05-30-0005 fixant les loyers de références majorés et minorés pour la Ville de [Localité 3] du 1er juin 2023 au 30 juin 2024.
Le 13 novembre 2023, [F] [B] a saisi la commission départementale de conciliation des baux d’habitation de [Localité 3].
Le 28 février 2024, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation de [Localité 3] a rendu son avis, estimant que le loyer ne pouvait dépasser la somme de 1.198,27 euros correspondant au loyer de référence majoré, ce loyer s’appliquant à la date de renouvellement du bail, soit à compter du 15 avril 2024.
Par exploit de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, [F] [B] a fait délivrer une assignation à [T] [Z] aux fins de comparution devant le juge des contentieux de la protection.
A l’audience du 3 septembre 2024, [F] [B] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :
- déclare recevables et bien fondées ses demandes,
- condamne [T] [Z] à appliquer le loyer de référence majoré à la somme de 1.198,27 euros fixée par arrêté préfectoral n°2003-05-30-0005 du 30 mai 2023 correspondant au logement au titre de son lieu de situation soit le secteur géographique 14, qui fixe à 25,10 euros par mètre carré de surface habitable le loyer de référence majoré pour un appartement en location vide de trois pièces dans un immeuble dont l’époque de construction se situe avant 1946 alors que le locataire acquitte un loyer de 1.414,60 euros qui dépasse le montant du loyer de référence majoré et qui sera diminué à la somme de 1.198,27 euros, montant confirmé par courriel du 20 février 2024 par le mandataire du bailleur, et le 28 février 2024 par la commission départementale de conciliation des baux d’habitation de [Localité 3] qui a précisé dans son avis que le loyer ne pouvait dépasser 1.198 euros correspondant au loyer de référence majoré et que ce loyer est applicable à la date de renouvellement du bail le 15 avril 2024;
- condamne [T] [Z] à rembourser à [F] [B] les sommes suivantes:
-1.011,06 euros au titre du loyer trop-perçu de juillet 2022 à décembre 2022 supérieur au loyer de référence majoré de 25,10 euros par mètre carré de surface habitable fixé par l’arrêté n°IDF-2022-06-01-00009 du 1er juin 2022 correspondant au secteur géographique 14 où se situe le logement pour un appartement en location vide de trois pièces dans un immeuble de construction avant 1946, monsieur [B] ayant versé au cours de cette période de juillet à décembre 2022 la somme de 1.366,78 euros x 6 mois = 8.200,68 euros alors que le montant du loyer mensuel de référence majoré s’établissait à la somme de 7.189,62 euros (1.198,27 euros x6 mois)
- 505,53 euros au titre du loyer trop-perçu de janvier 2023 à mars 2023 supérieur au loyer de référence majoré de 25,10 euros par mètre carré de surface habitable fixé par l’arrêté n°IDF-2022-06-01-00009 du 1er juin 2022 correspondant au secteur géographique 14 où se situe le logement pour un appartement en location vide de trois pièces dans un immeuble de construction avant 1946, monsieur [B] ayant acquitté un montant de 1.366,78 euros par mois de janvier à mars 2023 soit 4.100,34 euros (1.366,78 euros x3) alors qu’il aurait dû acquitter au titre du loyer de référence majoré la somme de 3.594,81 euros (1.198,27 euros x3 mois)
-195,61 euros au titre du loyer trop-perçu d’avril 2023 supérieur au loyer de référence majoré de 25,10 euros par mètre carré de surface habitable fixé par l’arrêté n°IDF-2022-06-01-00009 du 1er juin 2022 correspondant au secteur géographique 14 où se situe le logement pour un appartement en location vide de trois pièces dans un immeuble de construction avant 1946, monsieur [B] ayant acquitté en avril 2023 un loyer de 1.393,88 euros alors qu’il aurait dû acquitter au titre du loyer de référence majoré la somme de 1.198,27 euros
-432,66 euros au titre du loyer trop-perçu en mai et juin 2023 supérieur au loyer de référence majoré de 25,10 euros par mètre carré de surface habitable fixé par l’arrêté n°IDF-2022-06-01-00009 du 1er juin 2022 correspondant au secteur géographique 14 où se situe le logement pour un appartement en location vide de trois pièces dans un immeuble de construction avant 1946, monsieur [B] ayant acquitté un montant de 1.414,60 euros par mois, soit 2.829,20 euros alors qu’il aurait dû acquitter au titre du loyer de référence majoré la somme de 2.396,54 euros (1.198,27 euros x2 mois)
-1.297,98 euros au titre du loyer trop-perçu de juillet à décembre 2023 supérieur au loyer de référence majoré de 25,10 euros par mètre carré de surface habitable fixé par l’arrêté n°IDF-2022-06-01-00009 du 1er juin 2022 correspondant au secteur géographique 14 où se situe le logement pour un appartement en location vide de trois pièces dans un immeuble de construction avant 1946, monsieur [B] ayant acquitté un montant de 8.487,60 euros par mois de juillet à décembre 2023 (1.414,6 euros x6) alors qu’il aurait dû acquitter au titre du loyer de référence majoré la somme de 7.189,62 euros (1.198,27 euros x6 mois)
-648,99 euros au titre du loyer trop-perçu de janvier à mars 2024 supérieur au loyer de référence majoré de 25,10 euros par mètre carré de surface habitable fixé par l’arrêté n°IDF-2022-06-01-00009 du 1er juin 2022 correspondant au secteur géographique 14 où se situe le logement pour un appartement en location vide de trois pièces dans un immeuble de construction avant 1946, monsieur [B] ayant acquitté un montant de 1.414,60 euros par mois de janvier à mars 2024 soit 4.243,80 euros (1.414,60 euros x3) alors qu’il aurait dû acquitter au titre du loyer de référence majoré la somme de 3.594,81 euros (1.198,27 euros x3 mois)
-1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, [F] [B] expose que le loyer stipulé au bail du 3 avril 2018 ne respecte pas le dispositif d’encadrement des loyers, applicable à un logement de 3 pièces, dont la construction est antérieure à 1946. Il souligne que le mandataire du bailleur a accepté la demande de diminution du loyer par courriel du 20 février 2024 et que la commission départementale de conciliation des baux d’habitation de [Localité 3] a a également estimé que le loyer de référence majoré applicable à ce bien immobilier s’élevait à la somme de 25,10 euros par mètre carré, à la date de renouvellement du bail à compter du 15 avril 2024.
[T] [Z] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à personne.
La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 23 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la conformité du loyer du bail du 3 avril 2018 au dispositif d’encadremement des loyers
L’article 1er du décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de la ville de [Localité 3] sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique prévoit que ledit dispositif est mis en place sur l'intégralité du territoire de la ville de [Localité 3].
En l’espèce, le bien loué est un appartement dont la construction est antérieure à 1946, de 47,74 mètres carré.
En application du dispositif d’encadrement des loyers, le loyer de référence majoré s’élève à la somme de 25,10 euros par mètres carré. Or, les avis d’échéance adressés à [F] [B] correspondent à des montants de loyer supérieurs. Il y a donc lieu de constater que les loyers appliqués à [F] [B] ont été surévalués.
La configuration des lieux et leur localisation imposent de fixer les loyers, hors charges, en application du dispositif d’encadrement des loyers, de l’appartement loué à [F] [B] aux termes du bail reconduit à partir du 15 avril 2021, à la somme de 1.198,27 euros, à partir du 1er juillet 2022.
C’est à bon droit que [F] [B] sollicite le remboursement des sommes suivantes par [T] [Z] :
du 1er juillet au 31 décembre 2022 : 1.011,06 euros au titre des loyers trop-perçus
du 1er janvier au 31 mars 2023 : 505,53 euros au titre des loyers trop-perçus
du 1er au 30 avril 2023 : 195,61 euros au titre des loyers trop-perçus
du 1er mai au 30 juin 2023 : 432,66 euros au titre des loyers trop-perçus
du 1er juillet au 31 décembre 2023 : 1.297,98 euros au titre des loyers trop-perçus
du 1er janvier au 31 mars 2024 : 648,99 euros au titre des loyers trop-perçus
soit un total de 4.091,83 euros au titre du trop-versé de loyers du 1er juillet 2022 au 31 mars 2024.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
[T] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer la somme de 1.000 euros à [F] [B] à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,
- CONSTATE que le loyer appliqué aux termes du bail du 3 avril 2018, reconduit le 15 avril 2021 entre [T] [Z] et [F] [B] pour les lieux situés [Adresse 1], était surévalué, depuis le 1er juillet 2022,
-FIXE les loyers, hors charges, en application du dispositif d’encadrement des loyers, de l’appartement loué à [F] [B] aux termes du bail du 3 avril 2018, reconduit le 15 avril 2021, à la somme de 1.198,27 euros, à partir du 1er juillet 2022,
-CONDAMNE [T] [Z] à payer à [F] [B] la somme de 4.091,83 euros au titre du trop-versé de loyers du 1er juillet 2022 au 31 mars 2024,
- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
- CONDAMNE [T] [Z] aux dépens,
- CONDAMNE [T] [Z] à payer à [F] [B] la somme de 1.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 23 octobre 2024
le greffier le Président
