Cour d'appel, 15 novembre 2023. 22/02634

N° RG 22/02634 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JEV7 COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 15 NOVEMBRE 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 20/01029 Tribunal judiciaire de Dieppe du 6 juillet 2022 APPELANT : Monsieur [W] [N] né le 25 juillet 1989 à [Localité 10] [Adresse 4] [Localité 7] représenté et assistée par Me François GARRAUD de la SCP GARRAUD-OGEL-HAUSSETETE, avocat au barreau de Dieppe INTIMES : Monsieur [O] [B] à titre personnel et ès qualités d'héritier de [K] [V] épouse [B] [Adresse 3] [Localité 5] représenté et assistée par Me Philippe DUBOS de la SCP DUBOS, avocat au barreau de Rouen Monsieur [T] [B] ès qualités d'héritier de [K] [V] épouse [B] né le 6 mai 1976 à [Localité 9] [Adresse 2] [Localité 5] représenté et assisté par Me Philippe DUBOS de la SCP DUBOS, avocat au barreau de Rouen COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 4 septembre 2023 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère Mme Magali DEGUETTE, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER DEBATS : A l'audience publique du 4 septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2023 ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 15 novembre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé du 6 février 2020, M. [O] [B] et Mme [K] [V], son épouse ont consenti au bénéfice de M. [W] [N] une promesse de vente portant sur un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], cadastré section AC n°[Cadastre 6], d'une contenance de 7 ares et 56 centiares pour un prix de 125 000 euros. La réitération devait intervenir par acte authentique au plus tard le 2 mai 2020. Le 25 avril 2020, M. [N] s'est vu refuser une demande de prêt à hauteur de 158 100 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 juin 2020, distribuée le 2 juillet 2020, M. et Mme [B] ont mis en demeure M. [N] de procéder au paiement de la somme de 12 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation en l'absence de réitération de la vente de leur immeuble, en vain. Par acte d'huissier du 29 octobre 2021, M. et Mme [B] ont fait assigner M. [N] devant le tribunal judiciaire de Dieppe en paiement de l'indemnité. Par jugement du 6 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Dieppe a : - constaté que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt insérée à l'acte sous seing privé en date du 6 février 2020, valant promesse de vente, conclu entre M. et Mme [B] et M. [N] portant sur un immeuble sis [Adresse 1] [Localité 8], cadastré section AC n°[Cadastre 6] est réputée non réalisée du fait de la seule faute de M. [N] ; - dit que la clause pénale contenue dans l'acte est acquise à M. et Mme [B] ; - condamné, en application de la clause pénale, M. [N] à payer à M. et Mme [B], la somme de 12 500 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2020, date de la réception de la mise en demeure ; - ordonné la capitalisation des intérêts ; - condamné M. [N] à payer à M. et Mme [B] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [N] aux dépens. Par déclaration reçue greffe le 3 août 2022, M. [N] a formé appel contre le jugement en toutes ses dispositions. Selon attestation notariée produite au dossier, Mme [K] [V] épouse [B] est décédée le 23 février 2021 laissant pour lui succéder : - M. [O] [B], son époux, - M. [T] [B], leur fils. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 31 mars 2023, M. [N] demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; en conséquence, - à titre principal, débouter MM. [B], de leurs demandes ; - à titre subsidiaire, réduire leur droit à indemnisation à hauteur de 1 250 euros ; - condamner les intimés à payer la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamner les intimés aux dépens de l'instance. M. [N] conteste l'application de la clause pénale dès lors que la non-satisfaction de la condition suspensive de la promesse de vente ne résulte pas de son fait. Il soutient que la discordance des sommes entre celle indiquée dans la promesse de vente (135 700 euros) et la demande de prêt formulée auprès de l'établissement bancaire (158 176,25 euros) est due à une faute de l'agent immobilier qui n'a pas tenu compte de la différence nécessaire pour les travaux devant rendre l'immeuble habitable alors qu'il l'avait personnellement noté par écrit antérieurement à la signature du compromis. Le manquement imputé consistant dans le fait de ne pas avoir recherché plusieurs offres de prêt alors que la promesse de vente stipule que « la présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 45 jours. » ne permet pas de recourir à la clause pénale. Il estime que l'indemnité d'immobilisation demandée par M. et Mme [B], à hauteur de 12 500 euros, soit 10 %, n'est pas justifiée au regard de l'inoccupation de l'immeuble depuis plusieurs années, de sa mise en vente depuis plusieurs mois et de la courte période d'immobilisation du bien qui n'a duré que deux mois et demi. Par dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2023, M. [O] [B], à titre personnel et M. [T] [B], tous deux ès qualités d'héritiers de Mme [K] [B], décédée, demandent à la cour d'appel, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-5 et 1304-3 du code civil, de : - recevoir M. [N] en son appel et le déclarer mal fondé ; - confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions. y ajoutant, - condamner M. [N] à leur régler la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. MM. [B], soutiennent que M. [N] n'a pas respecté les dispositions de la promesse de vente de sorte qu'ils sont fondés à demander des dommages-intérêts sur le fondement de la clause pénale. À ce titre, ils contestent la bonne foi de M. [N] en ce qu'il n'aurait pas accompli les diligences requises par la condition suspensive, à savoir le fait de solliciter plusieurs établissements bancaires, d'avoir renseigné des revenus différents de ceux indiqués lors de la promesse de vente ou encore d'avoir inutilement augmenté le montant du prêt demandé au regard de frais de travaux qui ne seraient pas justifiés eu égard à l'habitabilité de l'immeuble. Ils estiment par ailleurs que le montant de la clause pénale s'élevant à 12 500 euros n'est pas excessif dès lors qu'il comprend aussi bien le refus de réitérer l'acte de vente que le non-renouvellement résultant d'une condition suspensive non levée en raison de son comportement fautif ainsi que l'absence de vente pendant les sept mois ayant suivi le refus. La clôture de l'instruction a été prononcée le 28 juin 2023. MOTIFS Sur la condition suspensive L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, M. et Mme [B] ont consenti au bénéfice de M. [N] une promesse de vente le 6 février 2020 portant sur un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], cadastré section AC n°[Cadastre 6], d'une contenance de 7 ares et 56 centiares pour un prix de 125 000 euros. La réitération devait intervenir au plus tard le 2 mai 2020 afin de permettre notamment à M. [N] de solliciter un prêt auprès d'un établissement bancaire. La promesse de vente du 6 février 2020 comprend une condition suspensive selon laquelle : - « l'acquéreur ayant déclaré vouloir financer son acquisition au moyen d'un ou de plusieurs prêts bancaires et assimilés, il devra à cet effet : avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d'un montant maximum de 135 700 euros (centre trente-cinq mille sept cents) pour une durée maximum de 20 ans, au taux maximum hors assurance de 2 % la première année ; constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de Caisse d'épargne, Crédit agricole, CAFPI, LCL...., organisme(s) prêteur(s). » - « L'acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du(des) prêt(s) mentionné(s) ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessus, précisant la date du dépôt de la(des) demande(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du(des) prêt(s) sollicité(s). ». La clause susvisée n'impose pas au bénéficiaire de la promesse de déposer plusieurs demandes auprès de différents établissements bancaires dès lors qu'était exigé le fait de recevoir une offre de prêt conforme à celle prévue dans l'acte. L'énumération des organismes bancaires ne renseigne ni sur l'exhaustivité de la liste des établissements bancaires ni sur la pluralité des demandes devant être réalisées par M. [N] dès lors que la promesse de vente stipule qu'il devait «  avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt » conforme(s). Le fait pour M. [N] de ne pas avoir contacté plusieurs établissements bancaires ne saurait constituer un manquement à l'obligation contractuelle. Il lui revient toutefois de prouver qu'il a déposé la ou les demandes de prêts conformes aux caractéristiques définies dans l'acte. M. [N] a fait une unique demande de prêt auprès de la Caisse d'épargne ayant pour objet « logement existant avec travaux », pour une somme de 158 176,25 euros remboursable sur 240 mois (20 ans). La demande précise des revenus mensuels à hauteur de 3 270 euros. Ce montant est ainsi supérieur de 22 476,25 euros (158 176,25 '135 700) par rapport à celui qui est stipulé dans la promesse de vente. Il comprend, selon M. [N], en sus du prix de vente, le coût des travaux envisagés (20 000 euros), de frais de dossier (500 euros) et de frais de garantie au taux d'intérêt annuel de 1,15 % remboursable en 240 échéances mensuelles (1 976,25 euros). Or, ces travaux n'étaient pas mentionnés dans la promesse. L'établissement bancaire, la Caisse d'épargne, a refusé la demande de prêt sollicitée de sorte que M. [N] n'a pas réitéré la vente tel que le prévoyait la promesse de vente. M. [N] invoque un cas de force majeure résidant dans la faute de l'agent immobilier. M. [N] a signé volontairement la promesse de vente tout en ayant conscience du montant indiqué. Ce fait n'est pas irrésistible, ni imprévisible ni même extérieur dès lors qu'il a donné son consentement. Il convient de préciser que M. [N] ne justifie pas des simulations de prêts qu'il invoque au soutien de ses écritures pour dénoncer une faute de l'agent immobilier ni en quoi ses obligations professionnelles ne lui auraient matériellement pas permis d'effectuer toutes les diligences nécessaires auprès de plusieurs organismes prêteurs pour mener à bien son projet d'acquisition. Les critères d'irresistibilité, d'imprévisibilité et d'extériorité requis ne sont pas caractérisés. L'allégation d'une faute de l'agent immobilier qui a rédigé le compromis de vente ayant consisté dans le fait de ne pas intégrer les frais supplémentaires envisagés par M. [N] n'est pas démontrée. La force majeure n'est donc pas caractérisée. Dans ces conditions, M. [N] a manqué à ses obligations contractuelles. Sa responsabilité sera donc engagée. Sur la clause pénale L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l'espèce, MM. [B] sollicitent de M. [N] le versement de la somme de 12 500 euros au titre de l'application d'une clause pénale comprise dans la promesse de vente du 6 février 2020. La clause invoquée stipule que : « Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer, à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 12 500 € (douze mille cinq cents euros). Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 12 500 € (douze mille cinq cents euros). ». Il s'agit d'une clause pénale dont la pénalité n'apparaît pas manifestement excessive ou dérisoire. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 juin 2020, distribuée le 2 juillet 2020, M. et Mme [B] ont sommé M. [N] de procéder au paiement de la somme prévue au titre de la clause pénale pour non-réitération de la vente de leur immeuble. Cette clause pénale sanctionne l'inexécution contractuelle de M. [N] en ce qu'il a empêché la réalisation de la condition suspensive en transmettant une demande de prêt non conforme à celle prévue dans la promesse de vente de sorte que l'unique établissement bancaire sollicité le lui a refusé. La décision entreprise qui a condamné M. [N] à verser à MM. [O] et [T] [B] la somme de 12 500 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2020, date de la réception de la mise en demeure, sera confirmée. L'article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice précise. Le jugement qui a fait droit à la demande de capitalisation des intérêts sera également confirmée. Sur les frais de procédure Au titre de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [N] succombe à l'instance et sera condamné aux dépens. Concernant les frais irrépétibles, l'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, l'équité commande de condamner M. [N] à payer la somme de 2 000 euros à MM. [B] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, la cour, statuant par arrêt contradictoire, mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne M. [W] [N] à payer à M. [O] [B] et M. [T] [B], pris ensemble, une somme de 2 000 euros en application des articles 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [W] [N] aux dépens d'appel. Le greffier, La présidente de chambre,