Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/01097 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZKD
Minute : 24/931
Société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES
Représentant : Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0344
C/
Madame [W] [U]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES,
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [W] [U],
demeurant [Adresse 8]”
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2018, à effet au 5 novembre 2018, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a donné à bail à Madame [W] [U] un logement meublé situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 452,02 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait signifier à Madame [W] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1482,14 euros en principal, au titre des loyers impayés.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 16 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait assigner Madame [W] [U] aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
" ordonner l'expulsion de Madame [W] [U] ainsi que de tout occupant de son chef,
" ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,
" condamner Madame [W] [U] au paiement de la somme de 918,45 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 janvier 2024 avec intérêts de droit,
" la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu'à libération effective des lieux,
" la condamner au paiement de la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
" rappeler que l'exécution provisoire de la décision à venir est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 30 janvier 2024.
À l'audience du 9 septembre 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1244,99 euros arrêtée au 2 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement d'office.
Elle soutient que Madame [W] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 7 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [W] [U], régulièrement assignée, à personne, ne comparait pas et n'est pas représentée.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés selon l'article 25-3, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 30 janvier 2024 en vue d'une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après.
D'autre part, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 24 janvier 2024.
En conséquence, les demandes de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 octobre 2018, du commandement de payer délivré le 7 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 2 septembre 2024 que la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 216 euros et 17 fois 19,80 euros eu titre de " honoraires locataire ", soit un total de 552,60 euros, depuis le 1er aout 2021.
Ces honoraires ne sont pas prévus au contrat de location.
Aucun justificatif n'est communiqué permettant de déterminer la nature des frais et leur imputabilité ou non à la locataire.
Il ne s'agit en tout état de cause pas de loyers ni de charges, seul objet de la demande.
En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [U] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 692,39 euros, au titre des sommes dues au 2 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s'applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.
De plus, les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le contrat a été conclu à effet au 5 novembre 2018 pour une durée d'un, et tacitement reconduit le 6 novembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.
Le commandement de payer signifié par huissier en date du 7 novembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L'acte mentionne le délai de six semaines prévues à l'article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.
Le contrat ayant été reconduit après l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.
Toutefois, les sommes dont le paiement est demandé, selon décompte annexé au commandement s'élevaient à 1466,16 euros au 1er octobre 2023.
Il est également imputé des frais, non justifiés, qui diminuent le montant des sommes dues au jour du commandement.
Surtout, il apparait que des paiements ont été effectués dans le délai de 6 semaines, permettant d'apurer les causes du commandement de payer, à hauteur de 547 ,71 euros le 7 octobre, non comptabilisé, 563,69 euros le 7 novembre et 657,44 euros le 7 décembre.
En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu'il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :
Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l'espèce, si l'obligation au paiement du loyer et des charges est substantielle, force est de constater que les sommes dues s'élèvent à 1244,99 euros, alors que des frais " honoraires locataire " non prévus au contrat, et non justifiés sont imputés, diminuant la dette à 692,39 euros, et que les échéances courantes sont payées régulièrement.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n'apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu'est la résiliation du contrat.
Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion et il n'y a en outre pas lieu de fixer d'indemnité d'occupation.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de laisser à la charge de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES les dépens de l'instance.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
REJETTE la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 octobre 2018 entre la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES d'une part, et Madame [W] [U] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 5],
REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 18 octobre 2018 entre la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES d'une part, et Madame [W] [U] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 5],
REJETTE la demande d'expulsion,
CONDAMNE Madame [W] [U] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 692,39 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux dépens de l'instance,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
