Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre civile
N° RG 24/08677 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4SFE
N° MINUTE :
Assignation du :
15 Mai 2024
JUGEMENT
PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
rendu le 15 Novembre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [K] [T]
[Adresse 9]
[Localité 12]
Représenté par Maître Edgard VINCENSINI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0496 et par Maître Bertrand GABORIAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant,
DÉFENDEURS
Madame [I], [N], [P] [T]
[Adresse 15]
[Localité 13]
Représentée par Maître Herveline RIDEAU DE LONGCAMP de l’AARPI MRL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #L0139 et par Maître Marie-Josephine FONTANEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant,
Monsieur [B] [T]
[Adresse 14]
[Localité 16]
Représenté par Maître Hélène RICHARD-NYAMEY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0810
Décision du 15 Novembre 2024
2ème chambre civile
N° RG 24/08677 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SFE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles 1364 et 1371 du Code de procédure civile,
Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge commis au partage selon la procédure accélérée au fond.
Assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière à l’audience et par Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de la mise à disposition,
DÉBATS
A l’audience du 30 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 15 Novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort
_____________________
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
[H] [G] [C], dite [G] [C], est décédée le [Date décès 10] 2007, laissant pour lui succéder :
- Son conjoint séparé de biens, [X] [T], lequel a opté pour la totalité en usufruit de la succession, selon le testament de [G] [C] en date du 28 mai 2004 lui léguant la plus forte quotité disponible entre époux en présence d’enfants,
- Ses trois enfants : [K], [I] et [B] [T].
[X] [T] est décédé le [Date décès 17] 2012, laissant pour lui succéder ses trois enfants précités.
Par jugement du 25 novembre 2015, sur assignation délivrée par M. [K] [T] à ses frère et sœur les 2 et 6 août 2013, le tribunal de grande instance de Paris a essentiellement ordonné le partage judiciaire des successions de [G] [C] et [X] [T] et désigné pour y procéder le président de la chambre interdépartementale des notaires de Paris, avec faculté de délégation.
Maître [Y] [A], notaire à Paris, a été délégué pour procéder aux opérations de partage ordonnées, remplacé par Maître [V] [S].
Par exploits d'huissier en date du 28 mai 2024, M. [K] [T] a fait assigner Mme [I] [T] et M. [B] [T], devant le juge commis, selon la procédure accélérée au fond aux fins de :
- Être autorisé à vendre seul le bien immobilier situé [Adresse 11] (17) cadastré section AC n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], au prix minimum net vendeur de 210 000 euros, et à cette fin, être autorisé à signer seul tout mandat de vente, tout compromis de vente et acte authentique de vente,
- Voir condamner Mme [I] [T] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- La voir condamner aux dépens,
- Ordonner l’exécution provisoire.
Il fonde sa demande adressée au juge commis sur les dispositions de l’article 1371 du code de procédure civile et sur l’avis rendu par la Cour de cassation le 18 décembre 2020.
Sur le fondement de l’article 815-6 du code civil, il fait valoir que malgré un accord des copartageants constaté dans le procès-verbal du 13 novembre 2018 pour mettre en vente ce bien et le pouvoir mutuellement donné pour signer tout mandat de vente d’un prix minimum de 210 000 euros, aucun mandat de vente n’a été signé, et que Mme [I] [T] n’a pas donné suite à une offre d’achat du 26 juin 2023 au prix de 250 000 euros qu’il a transmise à ses coindivisaires.
Il expose que la vente du bien est dans l’intérêt commun de l’indivision, en ce qu’aucun des indivisaires ne souhaite en être attributaire et que le prix proposé de 250 000 euros est tout à fait satisfaisant. Il soutient que l’urgence est caractérisée dès lors que le bien se dégrade, que le maire de [Localité 18] a constaté une effraction dans le bien, relevé que la végétation devient très abondante et déborde sur le domaine public engendrant des risques pour la sécurité, a alerté le 13 octobre 2023 sur les désordres causés par les arbres de la propriété indiquant avoir reçu plusieurs plaintes à ce sujet.
Il s’oppose à la demande subsidiaire de désignation d’un mandataire successoral qui n’est pas justifiée.
Aux termes de ses conclusions écrites signifiées le 30 septembre 2024 et reprises oralement à l’audience du 30 septembre 2024, M. [B] [T] demande au juge commis de :
- L’autoriser avec M. [K] [T] à vendre seul le bien immobilier situé [Adresse 11] (17) cadastré section AC n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], au prix minimum net vendeur de 210 000 euros, et à cette fin, les autoriser à signer seuls tout mandat de vente, tout compromis de vente et acte authentique de vente,
- Débouter Mme [I] [T] de ses demandes,
- Condamner Mme [I] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- La voir condamner aux dépens.
Il fait valoir que malgré l’accord des indivisaires pour vendre le bien, la régularisation d’un mandat de vente n’est pas intervenue et s’associe aux moyens soulevés par M. [K] [T]. Il soutient que la vente des cinq parcelles est urgente compte tenu de leur dégradation résultant du défaut d’occupation et du défaut d’entretien et que cette dégradation déprécie la valeur du bien.
Il s’oppose à la demande subsidiaire de Mme [I] [T] de désignation d’un mandataire successoral dès lors qu’il a toujours maintenu le dialogue avec elle, qu’elle ne saurait invoquer une mésentente entre les indivisaires dont elle est la responsable et que la situation n’est pas complexe et ne nécessite pas la désignation d’un mandataire pour vendre les biens, compte tenu du coût qu’une telle mesure représenterait pour l’indivision.
En défense, aux termes de ses conclusions écrites signifiées le 30 septembre 2024 et reprises oralement à l’audience du 30 septembre 2024, Mme [I] [T] demande au juge commis de :
A titre principal :
- Débouter M. [K] [T] de sa demande tendant à se voir autoriser à vendre seul le bien situé [Adresse 11] [Localité 18] (17),
A titre subsidiaire ;
- Désigner tel mandataire successoral qu’il plaira dont la mission sera de gérer et d’administrer l’indivision successorale, née des suites des décès de [X] [T] et [G] [C],
- Fixer la mission du mandataire successoral,
- Autoriser le mandataire successoral à vendre les parcelles AC [Cadastre 4] et [Cadastre 8] situées [Adresse 11], au prix minimum de 170 000 euros,
- Fixer la rémunération du mandataire successoral,
- Condamner M. [K] [T] au paiement des frais et honoraires du mandataire successoral ;
En tout état de cause :
- Débouter M. [K] [T] et M. [B] [T] de toutes leurs demandes,
- Ecarter l’exécution provisoire,
- Condamner M. [K] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. [B] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner aux dépens.
Elle fait valoir qu’elle accepte au contraire d’être attributaire de certaines des parcelles situées à [Localité 18], cadastrées AC [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], et n’avait donné son accord que pour la vente de la maison et du parc, soit les parcelles cadastrées section AC [Cadastre 4] et [Cadastre 8], alors que M. [K] [T] souhaite désormais vendre l’ensemble des parcelles.
Elle ajoute que ses frères ne justifient ni de l’urgence de vendre le bien, ni de l’intérêt commun de l’indivision.
Seule la parcelle [Cadastre 8] constitue un terrain grevé d’une maison d’habitation et M. [K] [T] n’évoque que l’état de ce bien. Les photographies communiquées par M. [K] [T] ne concernent pas les terres et l’avis de valeur communiqué par M. [B] [T] ne concerne que les parcelles AC [Cadastre 4] et [Cadastre 8].
En outre, le fait que les arbres n’aient pas été taillés en 2023 ne caractérise aucune urgence et n’affecte pas la valeur du bien, qui a au contraire pris de la valeur depuis le décès.
Elle décrit toutes les diligences accomplies par elle pour l’entretien des parcelles alors que M. [K] [T] n’a jamais cherché à l’entretenir.
Le courrier du maire du 22 juillet 2022 invoqué en demande ne démontre aucune urgence non plus, elle ne vise pas les parcelles concernées, son courrier pouvant porter sur la maison mitoyenne sur la parcelle AC [Cadastre 1] dont les consorts [T] sont aussi propriétaires. En tout état de cause, aucun arrêté de péril n’a été pris et le maire n’a jamais jugé utile d’adresser un courrier aux trois indivisaires. Le problème de crépi évoqué est vague et s’il y avait vraiment urgence, le demandeur n’aurait pas mis deux ans à saisir le juge commis.
Le fait que le bien ne soit pas occupé n’est pas suffisant pour démontrer l’urgence de le vendre, étant observé qu’elle fait assurer le bien. Il ne justifie pas que le bien sera vendu à vil prix si la vente n’intervient pas rapidement. Le bien est en parfait état et la succession n’est pas endettée.
MM. [K] et [B] [T] ne démontrent pas que le bien se déprécie, le seul courriel d’un agent immobilier étant insuffisant alors que par ailleurs M. [B] [T] communique un avis de valeur du 21 juin 2024 pour les parcelles AC [Cadastre 4] et [Cadastre 8] pour un montant entre 170 000 et 190 000 euros. La seule existence d’une offre de vente datant de plus d’un an ne démontre pas l’urgence.
Ils ne justifient enfin pas que la vente réponde à l’intérêt commun alors qu’elle souhaite être attributaire de certaines parcelles qui peuvent être aisément partagées, le demandeur poursuivant en réalité son intérêt personnel.
A titre subsidiaire, si le tribunal estimait que la vente est nécessaire, du fait de l’urgence et de l’intérêt commun, il convient d’après elle qu’un tiers soit chargé de cette vente et elle demande à ce titre la désignation d’un mandataire successoral chargé de procéder à la vente des seules parcelles AC [Cadastre 4] et [Cadastre 8] en raison de l’opposition d’intérêts existant entre les héritiers, notamment sur les attributions des biens dépendant des successions.
*
Le juge commis a ordonné le rétablissement d’office de la procédure initiale (RG n° 13/12577) qui ne figurait plus au rôle de la deuxième chambre du tribunal judiciaire, sous le nouveau numéro de RG 24/11441 et a convoqué l’affaire à l’audience du juge commis du 30 septembre 2024 aux fins de jonction avec la procédure 24/08677.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la jonction
Il convient d’ordonner la jonction de la présente instance avec l’affaire désormais enregistrée sous le numéro de RG 24/11441.
Sur la demande d’autorisation de vendre
Aux termes de l'article 1371 du code de procédure civile, le juge commis en application de l'article 1364 du même code à la surveillance des opérations de partage statue sur les demandes relatives à la succession pour laquelle il a été désigné.
Il en résulte, conformément à l’avis de la Cour de cassation en date du 18 décembre 2020 (n°20-70.004) que pendant l'instance en partage, le juge commis peut, comme le président du tribunal judiciaire, statuer sur les demandes formées en application de l’article 815-6 du code civil relatives à l'indivision successorale en cause, selon les mêmes modalités procédurales, précisées à l'article 1380 du code de procédure civile, c’est-à-dire selon la procédure accélérée au fond.
Aux termes de l'article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
L'article 815-6 du code civil dispose enfin que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes qui requiert l'intérêt commun.
En l’espèce, MM. [K] et [B] [T] demandent au président du tribunal de les autoriser à vendre seuls, un bien immobilier situé [Adresse 11] à [Adresse 19] (17), constitué de cinq parcelles cadastrées AC [Cadastre 4] à [Cadastre 8], qui dépend de la succession de [G] [C].
Mme [I] [T] s’oppose à la vente de ces cinq parcelles et précise souhaiter se voir attribuer les parcelles AC [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].
En effet, il ressort des échanges de courriels entre les indivisaires qui sont produits par MM. [K] et [B] [T] que Mme [I] [T] a refusé cette vente des cinq parcelles au prix de 250 000 euros (230 000 euros net vendeur) selon l’offre reçue par M. [K] [T] au mois de juin 2023, dès lors qu’elle a conditionné son accord à l’abandon à son profit par ses frères du « reliquat de la succession » de chacun de leurs parents.
Compte tenu de ce refus, il appartient à MM. [K] et [B] [T], en application des textes précités, de démontrer que la vente des cinq parcelles, ensemble, est nécessaire dans l’intérêt commun de l’indivision et que cette vente unique est en outre urgente.
Ils demandent l’autorisation de vendre les cinq parcelles au prix minimum net vendeur de 210 000 euros mais ne versent aux débats aucune évaluation actualisée de la valeur vénale de ces cinq parcelles permettant au président du tribunal de vérifier qu’une telle vente serait dans l’intérêt de l’indivision au regard de leur valeur vénale, alors même qu’ils indiquent avoir reçu une offre à 230 000 euros net vendeur, soit 20 000 euros de plus que le prix auquel ils demandent à être autorisés à vendre.
Ils produisent :
- la déclaration de succession de [G] [C] qui évaluait les cinq parcelles dont la vente est demandée, outre deux autres parcelles AC [Cadastre 2] et AC [Cadastre 3] à hauteur de 230 000 euros,
- le procès-verbal de continuation des opérations dressé par Maître [S], notaire commis, en date du 13 novembre 2018, aux termes duquel les indivisaires s’étaient accordés pour mettre en vente au prix minimum de 210 000 euros, les parcelles AC [Cadastre 4] et [Cadastre 8], uniquement,
- un avis de valeur du 18 août 2020, réalisé par l’Office Foncier de Saintonge, qui évalue la valeur des parcelles AC [Cadastre 8] (la maison) et [Cadastre 4] (le parc) entre 190 000 et 230 000 euros,
- un avis de valeur du 21 juin 2024 de l’agence immobilière Saint-Aigulinoise qui évalue la valeur de ces deux mêmes parcelles entre 170 000 et 190 000 euros.
Il en résulte effectivement que les parcelles AC [Cadastre 8] et [Cadastre 4] (la maison et le parc) ont perdu de la valeur au moins depuis 2020. Toutefois, il n’est pas démontré que les autres parcelles (AC [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] qui constituent le verger) aient également perdu de la valeur en l’absence de toute pièce récente portant sur ces trois parcelles ou sur une évaluation des cinq parcelles.
Il n’est pas non plus démontré, comme le soutiennent MM. [K] et [B] [T], qu’il ne peut être envisagé de vendre séparément les seules parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 8] ou/et que cette vente séparée ferait nécessairement perdre de la valeur à la maison et au parc.
En effet, aucune pièce ne vient au soutien d’une telle affirmation et il ressort du procès-verbal de continuation des opérations dressé par Maître [S], notaire commis, en date du 13 novembre 2018, que les indivisaires s’étaient accordés pour mettre en vente au prix minimum de 210 000 euros, les seules parcelles AC [Cadastre 4] et [Cadastre 8] et non l’ensemble des parcelles, ce qui démontre que cette option ne peut être écartée par principe.
Par ailleurs, il ressort de la déclaration de succession de [G] [C] du 20 février 2008, produite par M. [K] [T], que le bien est constitué de ces cinq parcelles mais également des parcelles AC n°[Cadastre 2] et AC [Cadastre 3], de sorte qu’il est bien possible d’envisager la vente de certaines parcelles et non nécessairement de l’ensemble des parcelles puisque la demande d’autorisation de vendre porte sur cinq des sept parcelles qui composent le bien.
MM. [K] et [B] ne prouvent donc pas que l’intérêt commun de l’indivision commande de vendre les cinq parcelles au prix de 210 000 euros.
MM. [K] et [B] [T] soutiennent par ailleurs que le refus de vendre de leur sœur met en péril l’indivision car le bien est inoccupé, se dégrade et génère des charges.
Il est constant que le bien n’est pas occupé et qu’il génère nécessairement des charges.
Il ressort des courriers des 12 septembre 2022 et 5 septembre 2024 adressés par le notaire en charge de la succession que l’indivision ne dispose plus de fonds disponibles pour faire face aux charges générées par le bien immobilier, notamment la taxe foncière.
Il ressort également du courriel de l’agence immobilière FCI Immobilier de [Localité 18] en date du 24 juin 2024 que la maison n’étant plus chauffée, elle s’abime, ce que corroborent les photographies produites par M. [K] [T] et le courrier du maire de la commune en date du 5 juillet 2022 qui mentionne « des problèmes de crépi sur la façade extérieure ».
Toutefois, ces éléments qui montrent que la maison se dégrade ne concernent une nouvelle fois que la parcelle AC [Cadastre 8] (maison).
Le courrier de la mairie en date du 5 juillet 2022 et un second du 13 octobre 2023 mentionnent également une gêne pour la circulation et un risque pour la sécurité en raison d’un défaut d’entretien de la végétation du jardin sans qu’il ne soit possible de savoir à quelle parcelle ces précisions se rapportent, M. [K] [T] considérant dans son courriel du 24 octobre 2023 se référant au courrier du 13 octobre 2023 qu’il s’agit de la parcelle AC [Cadastre 4] (parc).
Il n’est donc une nouvelle fois pas démontré que la vente doit porter sur les cinq parcelles, les seules pièces produites pour établir que le bien se dégrade car il n’est pas occupé et entretenu ne portant que sur la maison et le parc.
Enfin, il n’est pas démontré que la vente des cinq parcelles est urgente dès lors que ces courriers alertant M. [K] [T] sur la nécessité d’entretenir le bien indivis datent d’au moins un an ce qui tend à démontrer que depuis la situation ne s’est pas aggravée. Il n’est pas non plus allégué que l’indivision soit endettée.
Le seul fait que l’indivision ait été destinataire d’une offre portant sur les cinq parcelles ne suffit pas à démontrer que la vente de ces cinq parcelles à laquelle Mme [I] [T] est opposée est urgente et que son opposition à cette vente globale met l’indivision en péril, étant observé que l’agence immobilière a écrit en juin 2024 que la maison fait l’objet de « demandes régulières de visite ».
En conséquence de l’ensemble de ces motifs, la demande d’autorisation de vendre seuls les cinq parcelles AC [Cadastre 4] à [Cadastre 8] du bien situé [Adresse 11] (17) formée par MM. [K] et [B] [T] sera rejetée.
La demande de Mme [I] [T] de désignation d’un mandataire successoral n’étant que subsidiaire, elle ne sera donc pas examinée.
Il convient de renvoyer l’affaire à une prochaine audience du juge commis pour faire le point sur l’avancement des opérations de partage en présence des parties et du notaire commis.
Sur demandes accessoires
M. [K] [T], demandeur à l’instance, sera condamné aux dépens.
Dès lors qu’ils succombent dans leurs demandes, la demande de M. [K] [T] de même que celle de M. [B] [T] dirigées contre Mme [I] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
L’équité et le caractère familial de l’affaire commande toutefois de rejeter la demande de Mme [I] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge commis exerçant les pouvoirs du président du tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Ordonne la jonction de la présente instance avec la procédure enregistrée sous le numéro de RG 24/11441,
Dit que la procédure se poursuit sous le numéro RG 24/11441,
Rejette la demande d’autorisation de vendre seuls les cinq parcelles cadastrées section AC [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] du bien situé [Adresse 11] (17) formée par MM. [K] et [B] [T],
Renvoie l’affaire à l’audience du juge commis du 16 décembre 2024 à 13h45 pour faire le point sur l’avancement de la procédure de partage, en présence des conseils des parties et du notaire commis, Maître [V] [S],
Condamne M. [K] [T] aux dépens de la seule procédure accélérée au fond,
Rejette l’ensemble des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 15 Novembre 2024
La Greffière Le juge commis au paratge
