Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Charges de copropriété
N° RG 23/10153
N° Portalis 352J-W-B7H-C2LJP
N° MINUTE :
Assignation du :
24 Juillet 2023
JUGEMENT
rendu le 26 Septembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] , représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI SA, Société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0156
DÉFENDEURS
Monsieur [K] [B] [R] [S]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Madame [Z] [F] [J]
[Adresse 2]
[Localité 5]
S.A.R.L. LIONCEAU IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 5]
non- représentés
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Expédition exécutoire à:
- Maître Guillaume ANQUETIL
délivrée le:
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.
assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 26 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/10153 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LJP
DÉBATS
A l’audience publique du 12 Juin 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] est constitué en copropriété.
Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots 61 et 84 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que les propriétaires de ces lots sont M. [K] [S] et Mme [Z] [J], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les a assignés devant le tribunal par actes d’huissier de justice du 19 juillet 2023. Le syndicat des copropriétaires a également assigné la SARL Lionceau immobilier, l'ancien syndic de l'immeuble, dans la même procédure par acte d'huissier de justice du 24 juillet 2023.
Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande au tribunal :
« Vu les articles 1240 et suivants, 1342-10 et 1991 et suivants du code civil,
Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 18 et suivants et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 35 et 64 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 6 du décret 2005-240 du 14 mars 2005,
Vu les articles 515, 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;
Et, y faisant droit,
A titre principal, condamner monsieur [K] [S] et madame [Z] [J] à lui payer :
au titre de l'arriéré de charges courantes et d'appels de travaux, échu et impayé au 11 juillet 2023, 3ème appel provisionnel trimestre 2023 inclus la somme de 12.617,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2022 sur 9.832,50 euros et à compter des présentes pour le surplus ;
à titre de remboursement de frais nécessaires, la somme de 171,84 euros ;
Décision du 26 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/10153 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LJP
A titre subsidiaire, si le tribunal estimait que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'exigibilité du solde débiteur de 9.043,25 euros au 01/04/2023, condamner la société Lionceau Immobilier au paiement de cette somme ;
En tout état de cause, condamner monsieur [K] [S] et madame [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] :
à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices subis, la somme de 1.260 euros ;
à titre de remboursement d'honoraires d'avocat, sur le fondement des dispositions des articles 10-1 de la loi de 1965, 700 du code de procédure civile et afin qu'il ne subsiste aucun préjudice pour le demandeur, celle de 2.700 euros ;
Condamner monsieur [K] [S] et madame [Z] [J] en tous les dépens, qui comprendront le coût de la signification du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Me Guillaume Anquetil dans les conditions de l'article 599 du code de procédure civile ;
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, y compris pour les dépens et la condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 visé ».
*
Bien que régulièrement assignés, M. [K] [S], Mme [Z] [J] et la SARL Lionceau immobilier n'ont pas constitué avocat.
*
Il est renvoyé à l'assignation du demandeur pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de ses prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 21 décembre 2023 et l’affaire a été plaidée le 12 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu l'article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.
En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de propriétaires de M. [K] [S] et Mme [Z] [J] ;
un relevé de compte Lionceau immobilier du 1er janvier 2010 au 10 novembre 2022, dont il ressort qu'au 1 juillet 2020 le compte des demandeurs [S] [J] était positif (-3,02 €). La créance invoquée correspond donc à des sommes en lien avec une période débutant au 1er octobre 2020 ;
l’état récapitulatif détaillé de la créance pour la période allant du 30 juin 2022 au 1er avril 2023 (incluant une reprise de solde de l'ancien syndic) faisant état d’un solde débiteur global de 12.909,19€, frais inclus.
les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période de juillet 2022 et suivante, faisant apparaître les relevés de compte individuel.
les procès-verbaux des assemblées générales des 12 avril 2022 et 19 avril 2023 comportant approbation des comptes des exercices 2021 et 2022 et votant les budgets prévisionnels 2023 et 2024 et le fonds travaux ainsi que les travaux et l’attestation de non recours concernant ces assemblées.
Aucun procès-verbal concernant le vote du budget 2020 n'est versé aux débats.
Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 juillet 2023 est établie à hauteur de 12.077,26 € (12.616,35 € - 539,09 € correspondant à la période 2020 pour laquelle le vote du budget n'est pas justifié).
M. [S] et Mme [J] seront condamnés à régler cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 juillet 2023. En effet, le justificatif d'envoi de la mise en demeure du 6 septembre 2022 n'est pas versé aux débats.
S'agissant du solde de 539,09 € en lien avec l'année 2020, le vote du budget 2020 n'est pas démontré faute de production du procès-verbal de l'assemblée générale ayant voté ce budget. Pour autant, le syndic Lionceau Immobilier a appelé cette somme au titre des appels de charge, de sorte qu'il considérait qu'elle était exigible après vote d'un budget 2020. Le syndicat des copropriétaires démontre avoir réclamé les archives à l'ancien syndic Lionceau Immobilier par courrier du 13 juin 2023 et précise que cette démarche est restée sans suite. Ainsi, en s'abstenant de transmettre au syndicat des copropriétaires ses archives et notamment les procès-verbaux des assemblées générales, la société Lionceau Immobilier a commis une faute au sens des articles 1991 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le préjudice en résultant pour le syndicat des copropriétaires est une perte de chance de se faire régler la somme de 539,09 € par M. [S] et Mme [J]. Le perte de chance dont est responsable la société Lionceau Immobilier sera estimée à 500 €.
La société Lionceau Immobilier sera condamnée à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.
Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.
En l’espèce, il est sollicité 171,84 € à ce titre concernant un acte d'huissier délivré en mars 2022.
Néanmoins, aucune copie de cet acte n'est produite.
La demande au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.
Sur les dommages-intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l’espèce, il est établi que les défendeurs présentent, de manière récurrente depuis de nombreuses années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.
Décision du 26 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/10153 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LJP
La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 1.000 €.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [S] et Mme [J], parties perdantes, supporteront les dépens dans la limite de ceux prévus par la loi.
Maître Anquetil sera autorisé à recouvrer les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
M [S] et Mme [J] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme totale de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE M. [K] [S] et Mme [Z] [J] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les sommes suivantes :
- 12.077,26 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 juillet 2023, 3ème appel provisionnel trimestriel 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 juillet 2023 ;
- 1.000 € à titre de dommages-intérêts ;
- 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société Lionceau Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 500 € au titre de la perte de chance d'obtenir le paiement des charges en lien avec le budget 2020 ;
REJETTE la demande au titre des frais nécessaires de recouvrement ;
CONDAMNE M. [K] [S] et Mme [Z] [J] aux dépens, dans la limite de ceux prévus par la loi ;
AUTORISE Maître Anquetil à recouvrer les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2024
La Greffière Le Président
