Tribunal judiciaire, 16 octobre 2024. 24/00281

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 24/00281 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GOMC TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS EN DATE DU 16 OCTOBRE 2024 DEMANDERESSE : LE : Copie simple à : - Me MISSEREY - Me BAUDOIN Copie exécutoire à : - Me MISSEREY S.C.I. TRIANON dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Philippe MISSEREY, avocat au barreau de POITIERS DEFENDERESSE : S.A.S. PATISSERIE JMM dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Alexis BAUDOUIN, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant et par Me Gérard FEIX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant COMPOSITION : JUGE DES RÉFÉRÉS : Carole BARRAL, Vice-président GREFFIER : Marie PALEZIS Débats tenus à l'audience publique de référés du : 18 Septembre 2024. FAITS et PROCÉDURE Le 04.8.2008, [I] et [S] [B] ont consenti, pour 9 ans à compter du 10.8.2008, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] (Vienne) à la sarl Pâtisserie JMMC. Le 03.7.2017, ils ont renouvelé ce bail à effet du 10.8.2017 pour 9 ans et moyennant un loyer annuel de 16 200 € payable par mensualités de 1 350 €. Le 09.11.2020, ils ont cédé les locaux objet du bail à la SCI Trianon ayant pour gérant. Les 18 et 31.3.2022, la sarl Holding [D] et la SAS Financière Lisa ont signé un acte de cession par la première à la seconde des 3 000 parts de la sarl Pâtisserie JMMC. Le 02.7.2024, la SCI Trianon a délivré à la sarl Pâtisserie JMMC commandement de payer la somme totale de 5 335,06 € au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire. Le 27.8.2024, elle l’a assignée à l’audience de référés du tribunal judiciaire de Poitiers du 18.9.2024. À l’issue de l’audience, les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré et y ont procédé le 19.9.2024. À l’issue des débats, le délibéré a été fixé par mise à disposition au greffe le 16.10.2024, date à laquelle la présente ordonnance est rendue. PRÉTENTIONS, MOYENS et ARGUMENTS La SCI Trianon demande au juge, selon dernières conclusions du 13.9.2024, demande au juge : - de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 02.08.2024, - d’ordonner l'expulsion des locaux de la défenderesse et de tout occupant de son chef sous huit jours de la signification de la décision à intervenir, ce sous astreinte de 500 € par jour de retard avec, si besoin, l’assistance d’un huissier, d’un serrurier et de la force publique, - de condamner la défenderesse à lui à verser : - une indemnité d'occupation mensuelle de 2 069 € TTC à compter du 02.8.2024 et jusqu’à libération totale et effective des lieux, - provision de 8 200 € à valoir sur les sommes qui sont dues en exécution du bail commercial, - 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Elle fonde son action sur les articles L145-41 et suivants du code de commerce, 808 et 809 du code de procédure civile. Elle réfute la résiliation du bail consenti à la défenderesse et estime qu’elle ne rapporte pas la preuve des paiements qu’elle invoque. Par note en délibéré du 19.9.2024, elle maintient ses prétentions. La sarl Pâtisserie JMMC demande au juge, selon dernières conclusions du 17.9.2024, de : - débouter la demanderesse, - lui enjoindre de lui proposer un nouveau bail tel que défini dans le contrat de parts sociales du 31.3.2022, - la condamner aux dépens et au paiement de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle dit ne pas avoir de bail avec la demanderesse, celui qui les liait ayant été résilié. Par note en délibéré du 19.9*2024, elle maintient ses prétentions et indique qu’elle soldera son arriéré le 30.9.2024. Pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties, il est renvoyé à ces conclusions en vertu des articles 446-2 alinéa 2 et 455 du code de procédure civile. MOTIFS I : sur l’existence d’un bail Bien que l’allégation défensive de l’inexistence d’un bail fonde la demande reconventionnelle, son bien ou mal fondé est déterminant des comptes entre les parties à la date du commandement. Il importe dès lors d’examiner ce moyen en premier lieu. Il est constant, et relaté ci-dessus au titre des “faits et procédure”, que la cession des locaux à la demanderesse l’a investie en qualité de bailleresse de la défenderesse. La demanderesse se prévalant du bail renouvelé le 03.7.2017 et la défenderesse lui réclamant le contrat de bail prévu à l’acte du 31.3.2022, il s’en déduit qu’aucun contrat de bail n’a été signé entre les parties après ce renouvellement. La défenderesse soutient n’être liée par aucun bail à la demanderesse compte tenu du 2nd paragraphe figurant en page 5 de l’acte du 31.3.2022 (pièce 4 de la défenderesse) rédigé en ces termes : “Les parties déclarent également que la Société Pâtisserie JMMC a régulièrement résilié le bail commercial qui la liait avec la société et que le bailleur, la SCI Le Trianon... et qu’elle va signer, au plus tard le 20 avril 2022, un nouveau bail commercial pour une durée de neuf années entières et consécutives moyennant un loyer de 1.610 euros HT par mois, taxe foncière en sus et charges de copropriété, révisable par période triennale à compter du 1er avril 2022.” Certes, la sarl Holding [D] et la SCI Trianon ont le même gérant en la personne physique de [D] [V] tandis que la sas Financière Lisa et la sasu Pâtisserie JMMC ont également le même dirigeant en la personne physique de [X] [T] née [L]. Toutefois, aucune de ces deux personnes physiques n’a déclaré agir à l’acte du 31.3.2022 également en qualité de gérant de la SCI Trianon et dirigeant de la Pâtisserie JMMC. La SCI Trianon et la sarl Pâtisserie JMMC ne sont dès lors pas parties à cet acte qui n’emporte ainsi pas résiliation du bail renouvelé 03.7.2017. De plus, la conclusion d’un nouveau bail compose les conditions suspensives de l’acte du 31.3.2022 (fin de la page 2 de cet acte) qui devaient être réalisées au plus tard le 30.3.2022. À défaut dès lors de nouveau contrat de bail, cet acte de cession est caduc et ne peut de plus fort pas recéler résiliation du bail alors en cours ni engagement d’un nouveau bail. Il ressort de ce qui précède que les parties demeurent liées par le bail renouvelé le 03.7.2017. II : la clause résolutoire Vu l’article L145-41 du code de commerce ; La demanderesse produit le bail renouvelé le 03.7.2017 et le commandement de payer qui comprend deux postes à titre principal : “loyer juin + juillet” et “copropriété” sans plus de précision. En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, c’est à la défenderesse qu’il incombe de rapporter la preuve de la réalité des paiements qu’elle invoque. Dès lors, son argument selon lequel la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’une absence de paiement inverse la charge légale de la preuve et manque de pertinence. Il ressort des relevés bancaires de la demanderesse (sa pièce 6) qu’elle a reçu de la défenderesse 2 069,60 € le 13.5.2024 puis aucune somme jusqu’au 03.7.2024, date à laquelle elle a reçu deux nouveaux virements : l’un de 2 069,60 € correspondant au loyer de juin et l’autre de 1 037,64 € correspondant au poste “copropriété”. Ces deux virements apparaissent également au débit du compte de la défenderesse (pièce 10 de cette dernière). Cette pièce 10 mentionne également deux autres débits de 2 069,60 € des 09.7.2024 et 09.8.2024 libellés comme au profit de la demanderesse mais qui n’apparaissent pas sur le relevé bancaire de cette dernière pourtant livré sans discontinuité jusqu’au 12.8.2024. La défenderesse n’explique pas cette distorsion alors que le libellé d’une opération par son auteur ne constitue pas la preuve de son réel destinataire. Il résulte de ce qui précède que, la défenderesse ne rapportant pas la preuve qui lui incombe, la clause résolutoire est acquise à compter du 03.8.2024 à zéro heures. La demande d’expulsion doit en conséquence être accueillie de même que celle d’indemnité d’occupation par référence à la redevance mensuelle. En cet état, il ne peut pas être préjugé de la résistance que l’astreinte à vocation à vaincre. La demande à cet effet sera en conséquence rejetée. III : les comptes La demanderesse se prévaut d’un arriéré de 8 208,02 € ainsi composé : - loyers de juillet, août et septembre 2024 : 2 069,60 x 3 - taxe foncière : 1 841 € - coût du commandement : 158,22 €. La défenderesse ne prouve pas avoir réglé ces sommes, étant rappelé que, nul n’étant admis à s’établir de preuve pour lui-même, le libellé dont elle assortit les opérations bancaires qu’elle réalise ne vaut pas preuve. La demande de la SCI Trianon est dès lors fondée sauf en ce qui concerne le coût du commandement qui ne compose pas l’arriéré locatif mais seulement les dépens qu’il n’appartient pas au juge judiciaire de liquider. Sa demande sera en conséquence accueillie dans cette limite, soit 8 049,80 €. Compte tenu du temps écoulé des débats au délibéré et la demanderesse ne produisant pas ses relevés au delà du 12.8.2024 alors que la défenderesse affirme avoir procédé à des paiements ultérieurs, cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances. III : les délais de paiement Vu l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce ; L’indication de la défenderesse selon laquelle elle soldera son arriéré le 30.9.2024 vaut demande de délai à cet effet. Elle a certainement besoin de mettre de l’ordre dans ses comptes et faire le point avec sa banque mais rien ne permet de supposer que son exploitation n’est pas rentable et ne lui permettra pas de se remettre à flot. Son arriéré étant plus important qu’elle ne l’a mesuré, elle sera admise à le régler de façon échelonné comme indiqué au dispositif. IV : la demande reconventionnelle Les motifs indiqués ci-dessus, au titre de l’existence du bail, privent d’objet la demande reconventionnelle. V : les dépens et les frais irrépétibles En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la défenderesse supportera les dépens et indemnisera la demanderesse des frais irrépétibles auxquels elle l’a contrainte. PAR CES MOTIFS le juge des référés, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe de l’ordonnance contradictoire, susceptible d’appel et exécutoire par provision, au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, constate la résiliation du bail commercial du 03.7.2017, existant entre la SCI Trianon et la sasu Pâtisserie JMMC portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] (Vienne), ce à compter du 03.8.2024 par l'effet de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion de la sasu Pâtisserie JMMC et tous occupants de son chef de ces lieux après la signification de la présente ordonnance et au plus tard un mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à défaut de libération volontaire, ordonne leur expulsion avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, rejette la demande d’astreinte, condamne la sasu Pâtisserie JMMC à payer à la SCI Trianon une provision en deniers ou quittances de 8 049,60 € au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation liquidée jusqu’au mois de septembre 2024 inclus et comprenant la taxe foncière 2024, pour ce faire, lui octroie des délais de paiement consistant à apurer cette dette en douze (12) mensualités ainsi qu’il suit : - fixe le montant des mensualités : - à 700 € au moins pour les vingt trois premières, - au solde de la dette pour la dernière mensualité, - fixe la date de paiement de ces mensualités comme suit : - la 1ère mensualité : au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, - les mensualités suivantes : le 10 de chaque mois suivant, précise que : - ces mensualités s’ajoutent au paiement du loyer, - cet échéancier suspend l’effet de la clause résolutoire tant qu’il est respecté et que s’il est respecté jusqu’à son terme, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais opéré, - à défaut d'un seul versement à son échéance, que ce soit au titre de l’arriéré ou du loyer et des charges courants, la totalité de la somme restant due sur la provision allouée deviendra immédiatement exigible et toutes voies d’exécution pourront être entreprises, condamne la sasu Pâtisserie JMMC à payer chaque mois à la SCI Trianon une provision au titre de l’indemnité d’occupation de même montant que les loyers et charges prévus au bail, ce à compter du 01.10.2024 et jusqu’à libération complète des lieux, précise que les lieux seront considérés comme libérés s’ils sont vides et que toutes les clefs ont été restituées, rejette la demande reconventionnelle de la sasu Pâtisserie JMMC, condamne la sasu Pâtisserie JMMC aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, et à payer à la SCI Trianon 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En foi de quoi, le juge des référés signe avec le greffier. le greffier, le juge des référés,