Cour d'appel, 29 novembre 2023. 20/12471

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 29 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 486 N° RG 20/12471 N° Portalis DBVB-V-B7E-BGUSY Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] C/ [A] [W] [Y] [F] divorcée [I] [O] [E] épouse [P] [J] [D] [T] [Z] épouse [D] [V] [M] épouse [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Bertrand D'ORTOLI Me Layla TEBIEL Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 24 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/04517. APPELANTE Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis à [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice domiclié en cette qualité au siège sis [Adresse 4] représentée par Me Bertrand D'ORTOLI, avocat au barreau de NICE INTIMES Madame [A] [W] [Y] [F] divorcée [I] née le 19 Novembre 1946 à [Localité 7] (62), demeurant [Adresse 1] Madame [O] [E] épouse [P] née le 30 Juin 1951 à [Localité 10] (39), demeurant [Adresse 3] Monsieur [J] [D] né le 01 Mai 1948 à [Localité 11] (39), demeurant [Adresse 3] Madame [T] [Z] épouse [D] née le 23 Février 1953 à [Localité 11] (39), demeurant [Adresse 3] Madame [V] [M] épouse [U] née le 30 Mars 1948 à [Localité 12] (49), demeurant [Adresse 5] représentéspar Me Layla TEBIEL, membre de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Jean-Paul MANIN, membre de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE Par exploit d'huissier du 6 octobre 2017, Madame [A] [I] née [F], Madame [O] [E] épouse [P], Madame [V] [M] épouse [U] et les époux [J] [D] et [T] [Z], copropriétaires au sein d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], situé [Adresse 4] à [Localité 9], ont assigné le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic la société FONCIA AD IMMOBILIER, à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse afin d'entendre prononcer l'annulation de plusieurs résolutions adoptées par l'assemblée générale ordinaire du 30 juin 2017, à savoir : - la résolution n° 4 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, - la résolution n° 5 portant désignation du syndic, - les résolutions n° 7 et 7.1 à 7.16 portant désignation des membres du conseil syndical. Par jugement rendu le 24 novembre 2020, le tribunal judiciaire a fait intégralement droit à ces demandes et condamné le syndicat aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il a été interjeté appel de cette décision le 14 décembre 2020. Aux termes de ses conclusions notifiées le 11 mars 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires défend la validité des résolutions litigieuses et demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de débouter les requérants de l'ensemble de leurs prétentions et de les condamner solidairement aux entiers dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles. Il oppose également une fin de non-recevoir de la demande d'annulation des résolutions n° 7 et 7.1 à 7.16 tirée du défaut de qualité à agir des requérants. Par conclusions en réplique notifiées le 9 juin 2021, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l'argumentation, les copropriétaires opposants poursuivent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, et réclament en sus paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 octobre 2023. DISCUSSION Sur la demande d'annulation de la résolution n° 4 : Aux termes de cette résolution, l'assemblée générale a approuvé les comptes de charges de l'exercice du 1er avril 2016 au 31 mars 2017, incluant une participation financière du syndicat d'un montant de 45.030,22 euros au budget de l'association syndicale libre CANNES MARINA, ayant pour objet la gestion et l'entretien des parties communes de l'ensemble immobilier édifié par la Société Immobilière du [Adresse 6]. Au soutien de leur demande, les opposants font valoir que les copropriétaires n'étaient pas valablement représentés aux assemblées générales de l'ASL et n'ont pas été appelés à approuver les comptes de celle-ci. Le syndicat réplique qu'aux termes d'une modification des statuts de l'ASL destinée à les mettre en conformité avec l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, les copropriétaires sont désormais représentés au sein de celle-ci par le seul syndic, et non plus comme auparavant par le syndic et un membre du conseil syndical désigné à cet effet par l'assemblée générale dont les votes devaient être concordants. En outre, il appartient au règlement de copropriété de définir les cas dans lesquels le syndic doit consulter l'assemblée générale de son syndicat de copropriétaires. Ces nouveaux statuts ont été régulièrement adoptés par les assemblées générales de l'ASL tenues les 7 décembre 2011, 25 janvier 2013 et 7 octobre 2014 statuant à la majorité requise, à savoir les trois-quarts du total des voix de ses membres. D'autre part, le règlement de copropriété, dans sa troisième partie relative à l'administration de l'immeuble, chapitre II, section IV, prévoit expressément que le syndic représentera de plein droit les copropriétaires auprès des différentes associations syndicales dont ils peuvent faire partie ; il disposera des voix leur appartenant, son vote devant être considéré comme l'expression de la volonté de la collectivité des copropriétaires. Aucune disposition ne lui fait en revanche obligation de recueillir l'agrément des copropriétaires préalablement à l'expression de son vote aux assemblées de l'ASL. Il en résulte que les copropriétaires opposants sont mal fondés à remettre en cause la participation du syndicat au budget de l'ASL, de sorte que leur demande d'annulation de la résolution n° 4 doit être rejetée, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef. Sur la demande d'annulation de la résolution n° 5 : Aux termes de cette résolution, l'assemblée générale a désigné la société FONCIA AD IMMOBILIER en qualité de syndic à compter du 30 juin 2017 et jusqu'au 30 septembre 2019, étant précisé que celle-ci avait été déjà précédemment désignée à ces mêmes fonctions depuis le 3 septembre 2015. Au soutien de leur demande en nullité, les copropriétaires opposants invoquent les dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 en vigueur à l'époque de la délibération litigieuse, suivant lesquelles 'tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'examen des projets de contrats qu'ils communiquent à cet effet.' Ils font valoir qu'un seul contrat de syndic a été soumis à l'assemblée générale du 30 juin 2017 et que la désignation du syndic a donc été votée sans mise en concurrence. Toutefois, en l'absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l'assemblée générale (arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 3 juin 2021, n° de pourvoi 20-13.269, publié au bulletin). Cette interprétation jurisprudentielle a été confortée par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, qui a inséré dans le texte de l'article 21 précité une disposition prévoyant expressément que cette formalité n'est pas prescrite à peine d'irrégularité. La demande d'annulation de la résolution n° 5 doit être en conséquence rejetée, le jugement déféré étant encore infirmé de ce chef. Sur la demande d'annulation des résolutions n° 7 et 7.1 à 7.16 : Aux termes de ces résolutions, l'assemblée générale s'est prononcée sur les candidatures aux fonctions de membre du conseil syndical et a retenu les 11 candidats ayant obtenu le plus grand nombre de voix. Au soutien de leur demande en nullité, les requérants font valoir que la composition du conseil syndical qui en résulte n'est pas conforme aux prévisions du règlement de copropriété, lequel impose 'un représentant des copropriétaires par cage d'escalier, un pour les locaux commerciaux, un pour les lots au sous-sol et un pour les parkings extérieurs.' Ils doivent se voir reconnaître qualité à agir du seul fait qu'ils étaient opposants ou défaillants lors de l'adoption de ces résolutions au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, même s'ils n'ont pas personnellement fait acte de candidature. D'autre part, contrairement à ce que soutient le syndicat, les stipulations susvisées du règlement de copropriété ont une valeur impérative, et non indicative. Or il est constant qu'au sein du conseil syndical élu les cages d'escalier A et F ne disposent d'aucun représentant, tandis que la cage d'escalier B en compte 4. Conformément à l'article 21 précité, en cas d'absence de candidatures suffisantes permettant de composer régulièrement le conseil syndical, mention devait en être faite au procès-verbal notifié à tous les copropriétaires, l'assemblée générale pouvant alors décider par une délibération spéciale de ne pas instituer de conseil syndical, ou le juge pouvant être saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic à l'effet d'en désigner les membres. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les résolutions n° 7 et 7.1 à 7.16. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement à l'issue du procès, doit être condamné aux entiers dépens, sans que l'équité ne commande en revanche de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des copropriétaires opposants. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a annulé les résolutions n° 7 et 7.1 à 7.16 votées par l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2017 portant désignation des membres du conseil syndical, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant : Rejette les demandes d'annulation des résolutions n° 4 et 5, Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT