Cour d'appel, 14 novembre 2023. 21/04664

N° RG 21/04664 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LDIW N° Minute : C2 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Magalie ROMEUF COSTE la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 14 NOVEMBRE 2023 Appel d'un Jugement (N° R.G. 1120000157) rendu par le Tribunal de proximité de ROMANS SUR ISERE en date du 05 août 2021, suivant déclaration d'appel du 03 Novembre 2021 APPELANTE : Mme [X] [R] née le 27 Novembre 1967 à [Localité 8] (40) de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 3] représentée par Me Magalie ROMEUF COSTE, avocat au barreau de VALENCE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/11648 du 27/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE INTIMÉE : E.P.I.C. [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Me Christophe JOSET de la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES, avocat au barreau de VALENCE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère Mme Ludivine Chetail, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 12 Septembre 2023 Mme Cardona, Présidente chargée du rapport, assistée de Claire Chevallet, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 1er février 2016, [Localité 1] [Localité 2] Habitat (ci-après VRH) a donné à bail à Mme [X] [R] un logement situé [Adresse 5]. Par acte d'huissier de justice en date du 10 juin 2020, VRH a fait assigner Mme [X] [R] devant le tribunal de proximité de Romans sur Isère aux fins de voir constater, sur le fondement de l'article 1722 du code civil, la résiliation du bail suite aux chutes de grêle du 15 juin 2019 ayant rendu le logement inhabitable. Par jugement en date du 5 août 2021, le tribunal de proximité de Romans sur Isère a : - Dit que le bail régularisé entre [Localité 1] [Localité 2] Habitat et Mme [X] [R] concernant le logement situé [Adresse 5] est résilié de plein droit, en application de l'article 1722 du code civil ; - Ordonné à Mme [X] [R] de restituer les clés de ce logement à [Localité 1] [Localité 2] Habitat ; - Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Mme [X] [R] aux dépens ; - Débouté les parties du surplus de leurs prétentions. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 3 novembre 2021, Mme [R] a interjeté appel total du jugement. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Suivant dernières conclusions notifiées le 14 mars 2023, Mme [R] demande à la cour de : - Infirmer le jugement rendu le 5 août 2021 en toutes ses dispositions suivantes : - Dit que le bail régularisé entre [Localité 1] [Localité 2] Habitat et Mme [X] [R] concernant le logement situé [Adresse 5] est résilié de plein droit, en application de l'article 1722 du code civil ; - Ordonné à Mme [X] [R] de restituer les clés de ce logement à [Localité 1] [Localité 2] Habitat ; - Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Mme [X] [R] aux dépens ; - Constaté l'exécution provisoire de la décision ; Et statuer à nouveau : - Débouter [Localité 1] [Localité 2] Habitat de toutes ses demandes fins et conclusions ; A titre reconventionnel : - Constater la résiliation du bail aux torts de [Localité 1] [Localité 2] Habitat ; - Condamner [Localité 1] [Localité 2] Habitat à verser à Mme [X] [R] une somme de 5 160 euros en réparation de son entier préjudice de jouissance et de délivrance ; - Condamner [Localité 1] [Localité 2] Habitat à verser à Mme [X] [R] une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral pour non-respect de son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi ; - Condamner [Localité 1] [Localité 2] Habitat à verser à Mme [X] [R] la somme de 2 000 euros pour procédure abusive ; - Condamner [Localité 1] [Localité 2] Habitat aux entiers dépens de premier instance et d'appel et à verser à Mme [X] [R] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour la présente instance et 1 500 euros pour la procédure de première instance. Au soutien de ses demandes, Mme [R] précise liminairement le lien professionnel qui la liait à son bailleur VRH. Elle allègue, à titre principal, que la demande de résiliation de VRH est mal fondée. Elle fait valoir que le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation de délivrance, même en cas de force majeure et que l'article 1722 du code civil ne s'applique qu'en cas de destruction totale justifiée du bien, mais qu'en cas de perte partielle le contrat de location pouvait, au choix du locataire, être résilié ou maintenu. Elle affirme avoir émis sa volonté de se maintenir dans le logement mais que VRH n'a pris aucune disposition pour remédier aux vices de la chose louée, et que les travaux n'ont été entrepris qu'après l'assignation. Elle ajoute aussi que VRH a été défaillant en n'apportant aucune aide pour son relogement provisoire contrevenant ainsi aux dispositions de l'article L.521-3-1 du code de la construction et de l'habitation. A titre reconventionnel, Mme [R] demande, sur le fondement de l'article 1217 du code civil, la résiliation du bail aux torts du bailleur. Dans ses conclusions notifiées le 13 mars 2023, VRH demande à la cour de : Confirmer le jugement en toutes ses dispositions. Dire que les deux demandes de condamnation de VRH à concurrence de 1 500 euros, fondées sur les dispositions de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991, constituent des demandes nouvelles en cause d'appel et sont donc irrecevables au sens des dispositions de l'article 564 du CPC. Sur le fondement des dispositions du contrat de bail (article 3 notamment), de l'article 1722 du code civil : Constater que suite aux intempéries survenues le 15 juin 2019, le bien loué par Mme [R] est inhabitable. En tout état de cause, constater que Mme [R] a fixé depuis lors sa résidence principale sur une autre commune d'abord [Localité 7], et désormais [Localité 3], et contrevient donc aux dispositions du bail signé avec Habitat Pays de [Localité 2] devenu [Localité 1] [Localité 2] Habitat. En conséquence, constater la résiliation du bail de plein droit, sans aucun dédommagement. A défaut, dès lors que Mme [R] contrevient aux dispositions du bail, et notamment de l'article 3 de celui-ci, prononcer la résiliation du bail. Ordonner à Mme [X] [R] de restituer les clefs du logement sis [Adresse 5] à [Localité 2]. Débouter purement et simplement Mme [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions. En tout état de cause, condamner Mme [X] [R] à payer à [Localité 1] [Localité 2] Habitat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC. Condamner Mme [X] [R] aux entiers dépens, de première instance et d'appel. Au soutien de ses demandes, VRH fait valoir que suite aux intempéries du 15 juin 2019, le logement loué était devenu inhabitable. Le bailleur précise qu'il a fait une proposition de relogement à Mme [R] quand bien même il n'y était pas tenu et qu'en tout état de cause Mme [R] a bénéficié de deux baux sociaux du 24 septembre 2019 au 6 février 2020 par le biais d'un autre bailleur. Concernant les travaux, VRH indique que le temps de mise en oeuvre a été long de par le refus de Mme [R] de remettre les clés mais également de par les délais d'attente des entrepreneurs. VRH ajoute que la résiliation sur le fondement de l'article 1722 du code civil trouve bien à s'appliquer en cas de perte totale du bien, ce que caractérise bien l'impossibilité de jouir de la chose louée et l'inhabitabilité du bien loué exclut la mise en oeuvre de l'obligation de délivrance. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mars 2023. MOTIVATION En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. Sur la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1722 du code civil L'article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. A la destruction totale au sens de l'article sus visé, il convient d'assimiler l'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût est disproportionné par rapport à la valeur vénale du bien. S'agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur qui demande la résiliation du bail pour destruction totale d'apporter la preuve de cette destruction. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats par VRH (Pièce 2) que les pompiers ont informé le 19 juin 2019 la mairie de [Localité 2] que le logement sis [Adresse 5] était dangereux et inhabitable, et que dans cette habitation le toit s'effondrait et de l'amiante était détectée, ce qui suffit à caractériser l'impossibilité de faire usage de la chose louée conformément à sa destination. C'est donc à tort que Mme [R] soutient que VRH ne justifie pas de l'impossibilité d'user de la chose conformément à sa destination. L'impossibilité de faire un usage de la chose louée conforme à sa destination par cas fortuit s'apprécie au moment de la survenance de l'évènement de sorte que la réfection de la toiture postérieurement à l'évènement rendant de nouveau habitable la chose n'a aucune incidence sur la caractérisation de la destruction totale au sens de l'article 1722 du code civil. De plus, le caractère fortuit n'est pas contesté en l'espèce. Concernant l'obligation de délivrance du bailleur, la cour rappelle, comme l'a justement relevé le premier juge que cette obligation qui pèse sur le bailleur implique pour lui la charge d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel il a été louée et aucunement une obligation de reconstruire en cas de perte de la chose. Ainsi, l'impossibilité de faire un usage de la chose louée conforme à sa destination par cas fortuit étant avérée, VRH est bien fondée à solliciter la résiliation du bail sur ce fondement. Dès lors le jugement sera confirmé de ce chef. Sur l'obligation de relogement Mme [R] soulève, sur le fondement de l'article L.521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, un manquement par VRH à son obligation de relogement. Or, il convient de préciser que cette disposition n'est applicable que pour les immeubles frappés d'insalubrité ou de péril. En l'espèce, Mme [R] ne produit ni déclaration d'insalubrité ni arrêté de péril, de sorte que VRH n'était soumis à aucune obligation de relogement. Le jugement sera confirmé de ce chef Sur les demandes reconventionnelles Sur la demande de résiliation aux torts du bailleur Le bail étant résilié de plein droit en application de l'article 1722 du code civil, Mme [R] sera déboutée de sa demande de résiliation aux torts du bailleur. Sur les demandes au titre du préjudice moral et pour procédure abusive En l'espèce, Mme [R] invoque le manquement de VRH à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi pour demander la réparation de son préjudice moral. Aucun manquement n'ayant été retenu à l'encontre de VRH, Mme [R] sera déboutée de sa demande. Mme [R] qui succombe sera également déboutée de sa demande de dommage et intérêts pour procédure abusive. Mme [R] sera condamnée à payer à VRH la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [R] sera également condamnée aux dépens de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme le jugement déféré ; Et y ajoutant, Déboute Mme [R] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ; Condamne Mme [R] à payer à VRH la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [R] aux dépens de l'instance d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE,                                        LA PRÉSIDENTE,