Cour de cassation, 23 septembre 2020. 19-21.837

CIV. 3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 septembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10350 F Pourvoi n° D 19-21.837 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2020 M. V... C..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° D 19-21.837 contre l'arrêt rendu le 2 juillet 2019 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre expropriations), dans le litige l'opposant : 1°/ à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF), dont le siège est [...] , 2°/ à la direction départementale des finances publiques de Paris, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. C..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 23 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Il est donné acte à M. C... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la direction départementale des finances publiques de Paris. 2. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. C... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. C... et le condamne à payer à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. C... Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à une somme limitée à 515 253 euros le prix d'acquisition des biens immobiliers constitués des lots de copropriété [...] , [...], [...], [...] et [...] de l'immeuble situé au [...] appartenant à M. C... ; Aux motifs que sur l'évaluation des lots [...] et [...] et s'agissant des termes de comparaison, c'est à juste titre que le premier juge avait retenu les mutations situées [...], [...] et [...] produites par l'EPFIF et le commissaire du gouvernement et de nouveau citées par eux en appel ; qu'il convenait d'y ajouter que M. C... ne rapportait pas la preuve de ses allégations selon lesquelles les facteurs de commercialité des [...] et [...] n'auraient « rien à voir » avec ceux de la [...] , rendant ainsi non pertinentes les deux mutations s'y trouvant et retenues par le jugement ; qu'en revanche, l'éloignement de la mutation située [...] par rapport à l'hyper centreville où se trouvait le bien préempté résultait clairement du plan produit par M. C... (page 29 de ses conclusions) ; qu'en conséquence cette cession serait écartée ; que la moyenne des trois mutations ainsi retenues s'élevait à 5 052 euros / m² en valeur occupée ; que toutefois, la cession de la boutique d'optique située [...] serait moins privilégiée que les deux autres, dans la mesure où l'EPFIF faisait valoir à juste titre que l'immeuble dans lequel était situé ce commerce présentait un standing supérieur à celui de la poissonnerie préemptée, disposait d'une cave alors que le local en cause était dépourvu de local pour stocker la marchandise et n'était pas situé dans un immeuble inachevé (voir cliché photographique page 17 des conclusions de l'intimé) ; que sur ce point, M. C... ne pouvait imputer le retard de ses travaux à l'intervention du PLU de la commune du [...] en 2014 et la création subséquente d'un emplacement réservé sur la parcelle litigieuse, alors qu'un permis lui avait été délivré dès le 17 novembre 2010 et que ce n'était qu'à la faveur d'une demande de modification de ce permis en janvier 2014, qu'un sursis à statuer lui avait été délivré ; qu'entre temps, les travaux initialement autorisés n'avaient été qu'à peine commencés ; qu'à la lumière de l'ensemble de ces éléments, c'était une valeur de 4 500 euros le m² en valeur occupée qui serait retenue, de sorte que le prix des lots [...] et [...] s'établissait comme suit : 4 500 x 49,9 m² = 224 550 euros ; que sur l'évaluation des lots n° [...], 5 et 6, les parties s'opposaient sur la méthode d'évaluation à retenir ; que M. C... demandait l'application de la méthode dite du promoteur, ou celle de la charge foncière, tandis que l'EPFIF et le commissaire du gouvernement demandaient la confirmation du jugement qui avait retenu la méthode par comparaison ; que c'est par d'exacts motifs, adoptés par la cour, que le premier juge avait écarté la méthode du promoteur ou méthode du "compte à rebours" ; qu'il y avait seulement lieu d'y ajouter que M. C... se fondait, pour mettre en oeuvre cette méthode, sur un coût de construction de 3 000 euros le m² maximum qui résultait selon lui des « différents observatoires des coûts de la construction » ; qu'il se bornait toutefois pour justifier ce chiffre, à produire un document émanant d'un "observatoire des coûts de la construction - Sécurité sociale", qui sur trois pages, contenait des tableaux et chiffres, accompagnés de quelques commentaires, sur les coûts des constructions et des VEFA ; que ces informations et chiffres, très peu détaillés, étaient des moyennes nationales regroupées, s'agissant des VEFA, en trois catégories : petits, moyens ou grands bâtiments ; que ces éléments étaient beaucoup trop généraux pour être considérés comme pertinents et fiables ; que seule une étude précise des coûts de construction sur la présente parcelle en fonction d'un projet précis, aurait pu être utile ; que les coûts variaient en effet considérablement, non seulement en fonction de la taille du bâtiment, mais également en fonction de la qualité des matériaux utilisés, des contraintes du sol, de l'environnement (et tout particulièrement en l'espèce, le fait de devoir le cas échéant construire sur un lot commercial existant en prenant appui à l'intérieur de ce lot), des prescriptions du document d'urbanisme etc.., tous éléments faisant en l'espèce défaut et s'opposant à l'utilisation de la méthode du promoteur ; que s'agissant de la méthode de la charge foncière, qui consistait également à déterminer la valeur du bien en tenant compte du prix d'acquisition maximum à partir du prix de vente escompté, déduction faite du coût de la construction, de la marge du promoteur et des différents frais annexes, elle se heurtait aux mêmes obstacles que ceux qui viennent d'être évoqués ;qu'en outre, si le permis de construire délivré à M. C... en 2010 aurait pu être pris en compte pour déterminer les caractéristiques et le coût exact d'une opération de construction sur la parcelle litigieuse (démonstration précise et minutieuse qui en toute hypothèse n'a pas été faite en l'espèce), il aurait dû être constaté, comme le faisait justement observer l'EPFIF, que la demande de permis modificatif déposée par M. C... en janvier 2014 prévoyait une surface inférieure à celle du permis initial (239,92 m² de surface de plancher/ 305,65 m² de SHON) ; que les calculs de l'appelant pour déterminer le prix de ses lots étant fondés sur une surface de 305 m², ils ne reposaient pas sur des éléments fiables ; qu'enfin, le fait que l'article L. 322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoyait que l'évaluation d'un terrain à bâtir « tenait compte des possibilités légales et effectives de construction », n'impliquait pas de recourir à la méthode du promoteur ou de la charge foncière ; que ces méthodes seraient donc écartées au profit de la méthode par comparaison ; qu'en ce qui concernait les termes de comparaison, que c'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal avait, d'une part, écarté l'avis des domaines et la promesse de vente à l'origine de la DIA, d'autre part, retenu comme pertinente la cession du 13 novembre 2013 d'un terrain situé [...] ; que la mutation supplémentaire proposée par le commissaire du gouvernement en appel située [...] et [...], cession citée par M. C..., serait également retenue ; qu'en revanche, celle située [...] serait écartée car elle portait sur un terrain d'une trop grande superficie comparée à celle de la présente espèce (2 440m²/ 105,71 m²) ; qu'il résultait de ces deux mutations une moyenne de 3 172,27 euros le m² ; que cette valeur serait toutefois pondérée dans la mesure où, ainsi que le fait valoir l'EPFIF, les deux références retenues concernaient un terrain nu ce qui présentait un avantage certain par rapport à un terrain déjà en partie construit comme celui de la présente espèce et où le droit de construire les lots n° [...] à [...] portait sur deux logements et un commerce, c'est à dire sur des constructions limitées ; qu'en revanche, ne serait pas retenue à titre de moins-value, comme le demandait l'EPFIF, la nature des trois lots en cause dans la mesure où c'était bien un droit de propriété qu'aurait M. C... ou tout acquéreur sur les lots construits et où l'autorisation de construire résultait du règlement de copropriété ; qu'il conviendrait enfin de tenir compte du fait que les deux cessions retenues dataient de 2011 et 2013, ce qui était un peu ancien au regard de la date du jugement (2018) et que les prix avaient connu une certaine progression depuis ; que l'ensemble de ces éléments permettaient à la cour de fixer à la somme de 2 750 euros le m², le prix des trois lots litigieux ; que le prix des lots à bâtir s'établit ainsi qu'il suit : 2 750 x 105,71 m² = 290 702,5 euros ; que le prix total s'élevait donc à 290 702,5 + 224 550 = 515 252.50, arrondi à 515 253 euros ; Alors 1°) qu'en s'étant bornée à énoncer (p. 8) que M. C... ne rapportait pas la preuve de ses allégations selon lesquelles les facteurs de commercialité des [...] et [...] n'avaient « rien à voir » avec ceux de la [...] , sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (mémoire p. 27), si une simple consultation du plan Google Map reproduit par M. C... et de la carte du [...] (p. 29) ne démontraient pas que les deux premières références étaient éloignées du centre-ville, élément fondamental pour évaluer des murs commerciaux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors 2°) que si le juge est libre d'écarter tout élément offert à son appréciation, il ne peut affirmer faussement qu'une allégation n'est justifiée par aucun élément de preuve ; qu'en retenant que l'intéressé ne rapportait pas la preuve de ses allégations sur la commercialité comparée de la [...] et du [...] d'une part, et de la [...] d'autre part, comme s'il était borné à statuer par voie de pure affirmation, sans se prononcer ni même évoquer les cartes de plans documentés versés au débat à l'appui de cette affirmation, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; Alors 3°) que le juge de l'expropriation doit évaluer le bien préempté selon ses possibilités légales et effectives de construction ; que la méthode d'évaluation dite « promoteur », qui prend en compte la commercialisation envisagée moins les frais d'aménagement et donc la véritable utilité économique du bien, est la seule à même d'assurer la meilleure réparation du préjudice subi par le propriétaire préempté du fait de l'acquisition par préemption de lots destinés à recevoir des constructions ; qu'en refusant de faire application de cette méthode au profit de la « méthode par comparaison », la cour d'appel a violé les articles L. 322-1, L. 322-2, L. 322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et L. 213-4 du code de l'urbanisme.