Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/03417

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 01 N° RG 24/03417 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YA4W JUGEMENT DU 13 DECEMBRE 2024 DEMANDEUR: M. [H] [I] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Priscilla PUTEANUS, avocat au barreau de LILLE DÉFENDEUR: M. [G] [E] [Adresse 5] [Localité 3] défaillant COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Marie TERRIER, Assesseur : Juliette BEUSCHAERT, Assesseur : Nicolas VERMEULEN, Greffier : Benjamin LAPLUME, DÉBATS Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 19 Avril 2024, avec effet au 10 Avril 2024. A l’audience publique du 07 Octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 13 Décembre 2024. Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Marie TERRIER, Président de chambre, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal. JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 13 Décembre 2024 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 octobre 2021 , M. [H] [I] a donné à bail à M. [G] [E] un local à usage d’entrepôt de stockage sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le règlement d'un loyer annuel hors taxe et hors charge de 7.200 euros, payable mensuellement. Le bail a été conclu pour une durée d’une année, à compter du 2 octobre 2021, renouvelable par tacite reconduction. Se plaignant d'impayés de loyers, par acte d'huissier du 26 octobre 2022, M. [I] a fait délivrer à M [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.480€, hors frais d’huissier de justice Puis par acte de commissaire de justice délivré le 25 mars 2024 , M. [I] a fait assigner Mr [E] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement des loyers et charges. Bien que régulièrement assigné selon les formalités de l'article 659 du code de procédure civile, M. [E] n'a pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. Par ordonnance du 10 avril 2024 prononcée à l’issue de l’audience d’orientation, l’affaire a été fixée à plaider à l’audience prise à juge rapporteur du 7 octobre 2024. M. [I] sollicite le bénéfice de son acte introductif et demande à la juridiction au visa des articles 46 du Code de procédure civile, 1103, 1194, 1713 et suivants et 1217 et suivants du Code civil de : DECLARER les demandes de Monsieur [H] [I] recevables et biens fondées, PRONONCER la requalification du contrat conclu entre les parties en contrat de louage CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de louage liant Monsieur [G] [E] et Monsieur [H] [I], À DEFAUT, PRONONCER la résolution du contrat de louage liant Monsieur [G] [E] et Monsieur [H] [I], ORDONNER l’expulsion de Monsieur [G] [E] ainsi que de tout autre occupant de son chef et de tout bien, CONDAMNER Monsieur [G] [E] à verser à Monsieur [H] [I] la somme de 12400€ au titre des loyers, charges impayées et indémnité d’occupation, arrêtés au 21 mars 2024, FIXER l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges et dire qu’elle commencera à courir à compter du 1 er avril 2024, CONDAMNER Monsieur [G] [E] à verser à Monsieur [H] [I], la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Monsieur [G] [E] aux entiers dépens de la procédure, Assortir la présente décision de l’exécution provisoire, conformément aux articles 514 et 515 du Code de procédure civile. de : Il sera renvoyé à l'assignation pour un plus ample exposé des motifs, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile tout en soulignant que le demandeur fait valoir que si le document écrit mentionne l’existence d’un bail professionnel, il convient au préalable de requalifier le contrat en contrat de louage, aucune autre des conditions légales n’étant remplie pour que les parties bénéficient des dispositions issues de la loi de 1986. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Par application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit a la demande que dans la mesure ou il l'estime régulière, recevable et bien fondee. A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles ci. I - Sur la requalification du contrat Selon l’article 1188 du Code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. L’article 1192 poursuit pour préciser qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, pour affirmer la nécessaire requalification du contrat dit de « bail professionnel », M. [I] relève que la durée du contrat est prévue sur une durée d’un an au lieu de la durée légale prévue par la loi de 1986 de six années reprise au contrat sous la mention « six ans minimum », aucun autre élément n’est produit susceptible de remettre en cause les énonciations claires contenues au bail qui rappelle dans son titre qu’il s’agit d’un bail « professionnel » puis partie C destination des locaux que « le preneur déclare vouloir y exercer l’activité de stockage. Le preneur s’engage à respecter toutes ses obligations pour pouvoir exercer son activité dans les locaux ». Par ailleurs et enfin, le loyer est soumis à la TVA à la charge du preneur et la révision du bail se fait par indexation automatique sur l’indice des loyers des activités tertiaires. Aussi, aucun autre élément ne permet d’en déduire que les parties n’avaient pas l’intention de se soumettre aux stipulations du bail telles qu’ainsi décrites et il n’y a donc pas lieu de requalifier le contrat. II - Sur la résiliation du contrat de bail 1- Sur la clause résolutoire - Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. En l'espèce, le contrat de bail professionnel contracté le 2 octobre 2021 prévoit en page 7 une clause résolutoire ainsi rédigée : « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’exécution d’une seule condition du présent bail, sans aucune formalité judiciaire et un mois après un simple commandement de payer rappelant la présente clause résolutoire et resté sans effet durant ce délai, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur et l’expulsion du Preneur pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous dépens et dommages et intérêts et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles, passé le délai sus-indiqué ». Le commandement de payer qui cite in extenso la clause résolutoire ainsi rédigée a été délivré le 26 octobre 2022 pour un montant de loyers impayés de 2.480€ Le paiement admis par le bailleur courant novembre 2022 pour une somme de 1.240€ n'a pas régularisé les causes du commandement dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer imparti. Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 novembre 2022. Sur les effets de la résiliation du bail L'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire des locaux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision. Le bailleur sera autorisé à procéder à l'enlèvement des meubles et à les placer dans un garde-meuble selon les modalités reprises dans le dispositif de la présente décision. Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera justement fixée au même montant que le loyer mensuel augmenté des charges soit 620 euros (600 euros de loyer + 20 euros de provision sur charges) qui courra à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux. III- Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l'espèce, M. [I] sollicite une somme de 12.400€ arrêtée au 21 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse déduction faite d’un paiement partiel d’une somme de 1.240€ effectuée au mois de novembre 2022, la demande en paiement est suffisamment justifiée. En ne se faisant pas représenter en la procédure, le défendeur ne s'est pas mis en mesure de s'opposer à la demande en justifiant de l'acquittement des sommes dues par application de l'article 1353 du code civil. En conséquence, il convient de condamner M. [G] [E] à payer au bailleur la somme de 12.400€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 21 mars 2024. IV- Sur les demandes accessoires 1. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision. 2. Sur les frais irrépétibles et les dépens M. [E] succombant au principal, il supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 200 euros. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE M. [H] [I] de sa demande de requalification du contrat du 2 octobre 2021 en contrat de louage ; CONSTATE la résiliation du bail commercial liant M. [H] [I] à M. [G] [E] portant sur l’entrepôt lot n° 64 situé [Adresse 2] à [Localité 4] par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 novembre 2022 ; ORDONNE l'expulsion de M. [G] [E] et de tous occupants de son chef du lot n° 64 situé [Adresse 2] à [Localité 4] à défaut de libération volontaire effective dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire ; ORDONNE l’enlèvement de tous mobiliers, matériels et marchandises pouvant garnir les lieux dans tel garde-meuble au choix de la requérante et aux frais de M. [G] [E], en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [G] [E] à payer à M. [H] [I] une indemnité d'occupation de 620 € (six cent vingt euros) par mois à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à la libération complète des locaux avec remise des clés ; CONDAMNE M. [G] [E] à payer à M. [H] [I] la somme de 12.400€ (douze mille quatre cents euros) au titre des loyers, charges arrêtés au 21 mars 2024; CONDAMNE M. [G] [E] à payer à M. [H] [I] la somme de 1 200€ (mille deux cents euros) CONDAMNE M. [G] [E] aux dépens de la présente instance RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE Benjamin LAPLUME Marie TERRIER