Cour d'appel, 19 mars 2024. 23/00158

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 19 MARS 2024 N° RG 23/00158 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VTT5 AFFAIRE : M. [F] [K] C/ S.A. LES RESIDENCES Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Novembre 2022 par le Tribunal de proximité de RAMBOUILLET N° RG : 11-22-000423 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 19/03/24 à : Me Coralie LEMAITRE-PRUNAC Me Sabrina DOURLEN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [F] [K] né le 09 Septembre 1986 à [Localité 5] (Maroc) CROIX ROUGE SAINT QUENTIN YVELINES [Adresse 8] [Localité 4] Représentant : Maître Coralie LEMAITRE-PRUNAC, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 666 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/012561 du 17/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANT **************** S.A. LES RESIDENCES, SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE Société anonyme d'habitations à loyer modéré, à directoire et conseil de surveillance, venant aux droits de l'OPIEVOY. Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS - INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail en date du 16 août 2017, la société Les Résidences a donné en location à M. [K] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 6]. Par acte de commissaire de justice délivré le 7 septembre 2022, la société Les Résidences a assigné M. [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - prononcer la résiliation judiciaire du bail, - l'expulsion de M. [K] et de tous occupants de son chef et ce, en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique, - sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 25% et des charges si le bail s'était régulièrement poursuivi, - sa condamnation au paiement de la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement réputé contradictoire du 22 novembre 2022, le tribunal de proximité de Rambouillet a : - prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [K], - dit que M. [K] est désormais occupant sans droit, ni titre, du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], - dit qu'à défaut pour M. [K] d'avoir volontairement quitté le logement immédiatement après le commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur, - condamné M. [K] à payer à la société Les Résidences une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer, majoré de 25%, et des charges courantes à compter du présent jugement, - dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement et au prorata temporis jusqu'à la libération complète et effective des lieux, - condamné M. [K] à payer à la société Les Résidences la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration reçue au greffe en date du 6 janvier 2023, M. [K] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 janvier 2023, il demande à la cour : - d'infirmer intégralement le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Rambouillet, le 22 novembre 2022, statuant à nouveau, de : - dire et juger abusive son expulsion forcée et celle de tous occupants de son chef, de l'appartement sis [Adresse 1] à [Localité 6], - ordonner sa réintégration et celle de tous occupants de son chef, dans l'appartement sis [Adresse 1] à [Localité 6], - condamner la société Les Résidences à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractère injustifié de la résiliation du bail signé le 16 août 2017 et de son expulsion consécutive, - débouter la société Les Résidences de sa demande en résiliation judiciaire du bail signé le 16 août 2017, la liant à M. [K], - débouter la société Les Résidences de sa demande d'expulsion de M. [K] et de tous occupants de son chef, de l'appartement sis [Adresse 1] à [Localité 6], - débouter la société Les Résidences de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation majorée à 25%, et des charges courantes jusqu'à la libération effective des lieux, - débouter la société Les Résidences de toute demande au titre des frais irrépétibles et de dépens de première instance et d'appel, - condamner la société Les Résidences à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Aux termes de ses conclusions signifiées le 11 décembre 2023, la société Les Résidences demande à la cour de : - lui adjuger le bénéfice des présentes, et y faisant droit, - déclarer infondé l'appel interjeté par M. [K], - débouter M. [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - condamner M. [K] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Me Dourlen, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 janvier 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de M. [K]. Au soutien de son appel, M. [K], non comparant en première instance bien que régulièrement assigné à étude du commissaire de justice, poursuit l'infirmation du jugement dont appel, reprochant au tribunal de proximité d'avoir fait droit à l'ensemble des demandes de la société Les Résidences. Il fait essentiellement valoir qu'il s'est toujours conformé à ses obligations locatives et notamment à celle de jouir paisiblement de son appartement, et à s'interdire tout acte pouvant nuire à la tranquillité et à la sécurité des autres résidents, que la situation s'est dégradée brutalement lorsque la famille [L] composée de cinq personnes est venue s'installer au début de l'année 2020 dans un appartement situé au-dessus du sien, qu'alors qu'il était très affaibli par une maladie grave, il a été confronté à des nuisances sonores et olfactives provenant de l'appartement donné à bail à la famille [L] et qu'il a donc sollicité immédiatement un relogement, que la bailleresse n'a jamais fait droit à ses revendications, que ce n'est que sur le fondement exclusif des déclarations de la famille [L] et de quelques personnes ralliées à leur cause, que la société Les Résidences lui a adressé des mises en demeure à faire cesser les nuisances dont il n'était nullement à l'origine, qu'il conteste l'ensemble des griefs retenus par le premier juge dans la décision querellée. Il ajoute que compte tenu de la dégradation de son état de santé, il a été contraint de cesser son activité professionnelle et qu'une amie, Mme [N], l'a rejoint à son domicile pour l'aider dans les actes de la vie quotidienne, et qu'elle-même a pu constater les désagréments causés par la famille [L] dont les déclarations sur les nuisances qu'elle lui impute ne sont étayées par aucun élément objectif, ( aucun constat de commissaire de justice, ni de rapport de police), que ni la bailleresse, ni le gardien n'ont jamais personnellement constaté les nuisances qui lui sont reprochées, qu'il estime très partiales les plaintes des autres voisins à son endroit, que c'est la famille [L] qui inspire la crainte de sorte que la bailleresse a préféré l'expulser, lui, qu'en réalité, loin d'être à l'origine des nuisances, il en est la victime, et qu'il a d'ailleurs alerté à plusieurs reprises la société Les Résidences des nuisances et du harcèlement dont il a été victime, qu'il a ainsi essuyé régulièrement des insultes, subi des violences, ainsi que le vandalisme récurrent de son véhicule, de la porte de son appartement et de sa boîte aux lettres, qu'ainsi, il a déposé une main courante le 24 août 2020 à l'encontre de M. [L] pour injures, menaces et violences, que le 23 septembre 2020, il a déposé plainte à son encontre pour menaces de mort réitérées, qu'il a déposé plainte le 8 avril 2021 pour dégradations volontaires de son véhicule à l'encontre de M. [L], qu'enfin, le 30 juin 2021, il a été victime de violences physiques de la part de M. [L] lui ayant occasionné un traumatisme crânien ayant entraîné une ITT de 10 jours prescrit par les urgences du centre hospitalier de [Localité 7], qu'il a déposé plainte le 1er juillet 2021. Il souligne enfin que plusieurs pétitions ont été signées en sa faveur, venant démentir les accusations mensongères dont il est l'objet. Etant actuellement sans domicile fixe depuis qu'il a été expulsé, il sollicite sa réintégration au sein de son appartement. La société Les Résidences, après avoir indiqué que l'expulsion a été réalisée le 10 août 2023, réplique qu'indépendamment du fait qu'il n'a jamais justifié avoir souscrit une assurance habitation pour les années 2018 à 2022 et qu'il n'a pas répondu aux enquêtes sociales annuelles ainsi qu'il y est obligé, M. [K] a gravement manqué et de manière répétée à son obligation de jouissance paisible, qu'il a causé d'importants troubles à la tranquillité des autres occupants de l'immeuble. La bailleresse relève que les griefs formulés par M. [K] à l'encontre de la famille [L] l'ont été très postérieurement aux premiers signalements de M. [L], que ce dernier n'est d'ailleurs pas le seul à se plaindre de ses agissements, ainsi qu'il tente de le faire accroire, qu'en effet cinq autres locataires ainsi que le gardien ont constaté les difficultés causées par M. [K], tant à la famille [L] qu'à eux-mêmes, que M. [K] tente de justifier ses allégations par ses propres preuves, ainsi que le témoignage d'une amie vivant avec lui qui ne sont donc pas probants, que de son côté, l'ensemble des pièces qu'elle produit (attestations - plaintes - mains courantes - rapports du gardien - pétitions) concordent pour conclure que M. [K] commet des troubles, soulignant qu'un classement sans suite d'une plainte ne suppose nullement que les faits énoncés n'ont pas été commis. Elle ajoute pour terminer que M. [L] n'est pas fondé à soutenir qu'elle aurait mené une véritable vendetta à son endroit pour obtenir son expulsion du logement qu'elle lui a donné à bail, qu'en effet, non seulement, elle a attendu deux années et demie avant de lui délivrer assignation, mais encore elle lui a proposé trois offres de relogement pour tenter de mettre fin au conflit, qu'il a déclinées au motif qu'il souhaitait être relogé sur la commune de [Localité 7]. Sur ce, Conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. Aux termes de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En application des textes susvisés, le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l'article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé. En l'espèce, la société Les Résidences justifie les faits qu'elle impute à faute à M. [K], à savoir des nuisances sonores diurnes et surtout nocturnes en provenance de son appartement (volume élevé de la télévision ou musique jusque tard dans la nuit - hurlements - disputes violentes avec sa compagne- coups dans les radiateurs et les murs de jour comme de nuit - agressions verbales et physiques en représailles aux plaintes des voisins), par les différentes pièces qu'elle verse aux débats, à savoir : * la déclaration de main courante de M. [L] du 5 mars 2020, * les plaintes déposées par M. [L] les 19 août 2020, 28 et 30 juin 2021, * la main courante de Mme [J] du 7 avril 2021 Les plaintes de M. [L] à l'encontre de M. [K] sont corroborées par celles d'autres voisins et notamment celles de Mme [H] (8 décembre 2021, 10 et 24 janvier- 4 mai 2022), Mme [S] (2 février 2022), Mme [I] (17 mars 2022), rapport de M. [E], gardien (9 mai 2022), puis postérieurement au jugement querellé, courriers de Mme [H] ( par voie recommandée du 22 juin 2023 et lettres simples des 8 et 10 juillet 2023), courriel de M. [L] du 3 juillet 2023, correspondance signée le 7 août 2023 par Mme [H], M. [G], Mme [M] et courriel de Mme [I] pour dénoncer la persistance des nuisances. La bailleresse produit également les nombreuses mises en demeure adressées à M. [K] les 14 avril, 18 août et 28 septembre 2020, 16 juillet et 20 décembre 2021, les 26 et 31 janvier, 23 mars et 17 mai 2022, ainsi que le relevé des propositions de relogemen faites à M. [K] dont il n'est pas contesté que celui-ci les a refusés car souhaitant être relogé uniquement sur la commune de [Localité 7]. Les pièces produites aux débats par M. [K] en cause d'appel n'ont pas la valeur probante suffisante pour combattre utilement les allégations de la société Les Résidences, étayées par les pièces qu'elle-même produit pour les corroborer. En effet, il s'agit principalement de mains courantes ou de plaintes que M. [K] a déposées aux services de police, ou bien d'attestations émanant de sa compagne, Mme [N], voire d'une pétition non datée en sa faveur, émanant de cinq locataires dirigées contre M. [L] à raison du bruit qu'il engendre avec sa famille dans l'immeuble. La cour relève qu'effectivement M. [K] a subi une agression le 30 juin 2021 et qu'il a déposé plainte pour ce fait précis le 1er juillet 2021 à l'encontre de M. [L], accusant ce dernier de lui avoir porté des coups de pied et de poing au visage. Pour autant, M. [K] ne produit aucun élément sur le sort réservé à sa plainte. Le certificat médical établi le jour même de l'agression qu'il produit mentionnant : 'cliniquement vertiges continues avec nausées, multiples contusions entraînant un syndrome vertigineux et nausées, pas d'hématome cutané, pas de fracture ou de déformation, pas de saignement intra crânien au TDM à 5 heures de l'événement; pas d'hémotympan'. Si ce certificat médical prescrit une ITT de 10 jours, il n'en ressort pas, contrairement à ce que prétend M. [K], un traumatisme crânien important. La pétition que M. [K] produit, se borne à évoquer les nuisances sonores en provenance de l'appartement de M. [L] où ce dernier vit avec sa famille (femme et trois enfants en bas âge). De l'examen des pièces versées aux débats, il ressort que les tensions se sont exacerbées entre M. [K] et la famille [L] et ce, en raison de modes de vie inconciliables, le premier provoquant des nuisances de toutes natures de jour comme de nuit difficilement supportables pour les voisins dont M. [L], alors que ce dernier était lui-même à l'origine de nuisances liées à la vie courante d'une famille ayant trois enfants en bas âge, ce que ne supportait pas M. [K]. En tout état de cause, les faits reprochés à M. [K] constituent à l'évidence, des troubles particulièrement graves, dans l'ensemble immobilier. Quelle que soit sa situation personnelle, familiale, le locataire est responsable de ses actes et sa responsabilité ne peut être effacée ni minorée par l'absence de renouvellement de tels agissements, car exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi. Le comportement excessif de M. [K] constitue une violation grave à l'une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n'importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité de son comportement est donc de nature à justifier la résiliation du bail. Le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet doit être confirmé sur ce point, étant observé que les dispositions subséquentes sur l'expulsion, la fixation de l'indemnité d'occupation et la condamnation de M. [K] à son paiement sont devenues sans objet, dans la mesure où ce dernier a fait l'objet d'une mesure d'expulsion le 10 août 2023. Sur les mesures accessoires. M. [K] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Les Résidences au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [K] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet en toutes ses dispositions, Déboute M. [K] de ses demandes, Y ajoutant, Condamne M. [K] à verser à la société Les Résidences la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [K] aux dépens d'appel pouvant être recouvrés selon les dispositions concernant l'aide juridictionnelle et par Me Dourlen, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,