Cour d'appel, 19 septembre 2023. 21/05965

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/05965 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDMQ3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2021 -Juge des contentieux de la protection d'Aubervilliers - RG n° 1120000088 APPELANTS Madame [L] [Z] Chez Mme [W], [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1209 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/016630 du 03/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) Monsieur [U] [Z] Chez Mme [W], [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1209 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/018861 du 21/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE Madame [V] [Y] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Fariza SAFI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1781 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, Président de chambre Marie MONGIN, Conseiller Anne-Laure MEANO, Présidente Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie Mongin, conseillère pour le président empêché et par Alexandre Darj, greffier chambre 4-5 et 4-6, présent lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2015, Mme [V] [Y] a donné à bail à Mme [L] [Z] un logement sis à [Adresse 3] ; une clause de travaux prévoyait une franchise de loyer et de provision pour charges pendant cinq mois, soit jusqu'au 1er octobre 2015, qu'à compter de cette date le loyer serait de 400 euros pour le mois d'octobre et de 600 euros pour les mois de novembre et décembre, le payement des charges pour ces premiers mois étant exclu. Des loyers demeurant impayés, Mme [Y] par exploit en date du 16 avril 2019 a fait délivrer à Mme [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur un montant de 7 409 euros et sollicitant la justification d'une assurance. Ce commandement étant resté impayé, Mme [Y] a fait assigner Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers afin, notamment, de voir acquise la clause résolutoire, ordonnée l'expulsion de Mme [Z], sa condamnation à lui verser la somme de 12 172 euros pour les loyers, charges et indemnités d'occupation de mars 2017 au 18 février 2020. Par jugement rendu le 30 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a pour l'essentiel ainsi statué : Rejette l'intervention volontaire de [U] [Z], Constate l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Mme [Y] au 17 juin 2019, Ordonne l'expulsion de Mme [L] [Z] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, Dit que le sort du mobilier garnissant les lieux est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Mme [Z] payer à Mme [Y] la somme de 12 172 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayées arrêtés au 18 février 2020 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, Condamne Mme [Y] à payer à Mme [Z] la somme de 3 600 euros au titre du préjudice de jouissance avec intérêt au taux légal à compter du jugement, Ordonne la compensation des sommes dues, Rejette la demande de Mme [Y] au titre de l'enrichissement sans cause, Rejette la demande de Mme [Z] au titre des autres préjudices, Rejette les autres demandes des parties, Dit que les parties conservent la charge de leurs propres dépens. Par déclaration reçue au greffe le 27 mars 2021, Mme [Z] et son fils [U] [Z] ont interjeté appel de ce jugement et, dans leurs conclusions notifiées le 26 juin 2021, ils demandent à la cour de : - Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'intervention volontaire de M. [U] [Z] ; Statuant à nouveau : - Juger recevable l'intervention volontaire de M. [U] [Z] ; Sur les conséquences de l'insalubrité du logement : - Infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Mme [Y], ordonné l'expulsion de Mme [Z] et condamné Mme [Z] à payer à Mme [Y] la somme de 12 172 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés ; - Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [Y] à payer à Mme [Z] une somme au titre du préjudice de jouissance avec intérêt légal à compter de la décision de première instance mais l'infirmer sur le montant ; Statuant à nouveau : - Juger que le logement donné à bail par Mme [Y] à Mme [Z] est indécent ; - Juger valable l'exception d'inexécution soulevée par Mme [Z] en raison du caractère indécent du logement ; - Condamner Mme [Y] à payer à Mme [Z] la somme de 6 870 euros au titre du préjudice de jouissance ; - Condamner Mme [Y] à payer à M. [U] [Z], représenté par sa mère, Mme [Z], la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice. Dans ses conclusions en date du 11 avril 2023, Mme [Y] prie la cour de : - Confirmer le jugement en ce qu'il a : Rejeté l'intervention volontaire de [U] [Z], Constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Mme [Y] au 17 juin 2019. Ordonné l'expulsion de Mme [Z] et de tout occupant de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. Condamné à payer à Mme [Y] la somme de 12 172 euros au titre de loyers charges et indemnité d'occupations impayés arrêté au 18 février 2020 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Rejeté la demande de Mme [Z] au titre de ses autres préjudices, Ordonné la compensation des sommes dues, - Infirmer le jugement en ce qu'il a : Condamné Mme [Y] à payer à Mme [Z] la somme de 3600 € au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision Rejeté la demande de Mme [Y] au titre de l'enrichissement sans cause. Dit que les parties conservent la charge de leurs propres dépens. Statuant à nouveau : - Condamner Mme [Z] payer à Mme [Y] la somme de 33 264,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er février 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - Condamner Mme [Z] à payer à Mme [Y] la somme de 3 200 euros au titre de la clause contractuelle de travaux, -Rejeter les demandes de Mme [Z] au titre du trouble de jouissance, de l'exception d'inexécution et de l'indécence du logement. - Condamner Mme [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, En ce qui concerne l'article 700 du code de procédure civile de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais, Mme [Y] étant à l'aide juridictionnelle totale. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2023. SUR CE, Considérant que, comme l'a considéré bon droit le juge des contentieux de la protection, la clause résolutoire du bail conclu par Mme [Y] et Mme [Z] était acquise et le bail résilié le 17 juin 2019 ; Que c'est également à bon droit que le jugement entrepris a fixé la dette locative arrêtée au 18 février 2020 à la somme de 12 286,30 euros ; que si la bailleresse fait valoir que les parties étaient convenues que le loyer serait porté à la somme mensuelle de 650 euros, elle ne démontre pas cet accord de sorte que la dette arrêtée par le premier juge au 18 février 2020 sera confirmée ; Considérant que l'appelante conteste devoir cette somme, voire une partie de celle-ci, comme elle conteste la résiliation du bail en invoquant l'exception d'inexécution par la bailleresse qui lui aurait donné à bail un logement indécent ; Que néanmoins, la locataire ne s'est plainte de son logement que deux ans après la conclusion du bail, sans d'ailleurs prévenir la bailleresse, mais en s'adressant directement aux services municipaux qui ont constaté le 21 août 2017, une mauvaise fixation de l'évier, l'absence de chauffage fixe et la présence d'une légère humidité localisée dans le séjour ; Qu'un an plus tard, le 21 novembre 2018, les services municipaux constataient que l'humidité avait provoqué des moisissures, que le chauffage était insuffisant, que du plomb soluble était présent dans les peintures, que des infiltrations provenaient des étages supérieurs et que le plancher de la pièce du fond était déformé et que des sanitaires étaient bouchés ; Qu'il doit être relevé, d'une part, que la fixité de l'appareil de chauffage ne fait pas partie des conditions du logement décent et que le dégorgement des canalisations d'eau est à la charge du locataire, d'autre part, que la locataire n'a pas informé la bailleresse, non plus que son assurance, d'une infiltration provenant des étages supérieurs, infiltrations qui n'ont pu qu'aggraver l'humidité au point de provoquer des moisissures et la déformation du plancher dans une des pièces et, enfin, que la locataire ne conteste pas avoir refusé l'accès de son logement la bailleresse afin qu'elle apprécie les travaux effectuer ; Qu'en outre, les parties étaient convenues d'une clause de travaux accordant à la locataire cinq mois de non-payement du loyer pour effectuer des travaux notamment de peinture avec enlèvement des peintures au plomb, travaux que la locataire n'a manifestement pas fait réaliser ; Qu'en revanche, il apparaît de la facture datée du 27 avril 215, que la bailleresse a fait réaliser des travaux de rénovation de ce logement : changement des fenêtres, peinture sur les murs et plafonds ( pièce n°7) ; Considérant en conséquence que la locataire est en grande partie responsable des troubles qu'elle invoque et le préjudice de jouissance dont elle demande réparation sera évalué 10% du montant du loyer, soit 60 euros par mois ; qu'en outre cette indemnisation sera due à compter du 28 novembre 2018 au 18 février 2020, soit 14 mois et 20 jours, soit la somme de 880 euros (840+40) ; Considérant s'agissant de la demande d'indemnité d'occupation formulée par Mme [Y] pour la période postérieure à la remise des clefs et jusqu'au 1er février 2022, aux motifs que les clefs qui lui ont été remises par la locataire ne permettaient pas d'ouvrir la porte du logement et que des squatters avaient occupé ce logement, que cette demande ne peut être accueillie faute de rapporter la preuve que Mme [Z] est à l'origine de la présence des squatters et qu'elle a fourni des clefs ne correspondant pas la serrure du logement ; Que s'agissant de la demande de payement de la somme de 3 200 euros au titre des travaux non réalisés par la locataire mais par la bailleresse en contrepartie d'une franchise de loyer, il sera fait droit cette demande et le jugement sera infirmé de ce chef ; Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties ; Considérant s'agissant de la demande formée par M. [U] [Z], âgé de 7 ans, représenté par sa mère, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, que son intervention volontaire est recevable au regard de l'article 329 du code de procédure civile ; Qu'elle sera néanmoins rejetée, ni la faute de Mme [Y] qui n'a pas donné bail le logement litigieux à cet enfant qui l'occupait du chef de sa mère, ni le lien de causalité entre le préjudice allégué, une pathologie respiratoire, et l'humidité du logement dont Mme [Z] est en partie responsable, ne sont établis ; Considérant s'agissant des mesures accessoires que le jugement sera confirmé, que Mme [Z] sera condamnée aux dépens ; que l'équité ne commande pas l'application de l'article 700 eu profit de quiconque ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable l'intervention volontaire de l'enfant [U] [Z] représenté par sa mère, sauf quant l'évaluation du préjudice de jouissance de Mme [Z] à la somme de 3 600 euros et sauf en ce qu'il a rejeté la demande de remboursement de la somme de 3 200 euros formée par la bailleresse, Statuant nouveau et y ajoutant : - Déboute M. [U] [Z] représenté par sa mère, de ses demandes, - Condamne Mme [Y] à verser Mme [Z] la somme de 880 euros en réparation de son préjudice de jouissance, - Condamne Mme [Z] à verser Mme [Y] la somme de 3 200 euros sur fondement du non respect de la clause de travaux, -Ordonne la compensation des sommes dues, - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne Mme [Z] aux dépens d'appel. Le greffier Le conseiller pour le président empêché