Tribunal judiciaire, 15 décembre 2023. 23/08185

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/08185 N° Portalis 352J-W-B7H-C2FQM N° MINUTE : 4 Assignation du : 06 Juin 2023 Jugement avant dire droit Expert : [P] [I][1] [1] [Adresse 4] [Localité 6] JUGEMENT rendu le 15 Décembre 2023 DEMANDERESSE S.A.R.L. PHARMACIE [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Maître Géraldine ALLARD-KOHN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E2176 DEFENDEURS Madame [U] [M] [Adresse 3] [Localité 6] Monsieur [Y] [M] [Adresse 3] [Localité 6] représentés par Maître Xavier GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale COMPAGNIE, Première Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 20 Octobre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 18 septembre 2012, Mme [U] [M] et M. [Y] [M] ( ci-après les consorts [M]) ont consenti à la SARL unipersonnelle Pharmacie [Adresse 2] un bail en renouvellement portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6], à usage "d'officine de pharmacie avec articles de parfumerie et produits de beauté ", pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2012, moyennant un loyer en principal de 36.795 euros. Par acte extrajudiciaire du 25 novembre 2021, la société locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer en principal de 21.350 euros. Suivant mémoire préalable en demande notifié le 8 mars 2023, la société PHARMACIE [Adresse 2] a sollicité la fixation du montant du loyer renouvelé rétroactivement au ler janvier 2022 à la somme de 25.000€ hors taxes et hors charges. Suivant mémoire en réponse notifié le 27 avril 2023, les consorts [M] ont sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 40.825 euros. Faute d'accord entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, par actes des 6 et 15 juin 2023, la société locataire a assigné les consorts [M] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : " - Déclarer la société PHARMACIE [Adresse 2] recevable et bien fondéeen ses demandes et l'y recevant ; A TITRE PRINCIPAL - Dire et juger le bail des locaux sis [Adresse 2] se trouve renouvelé au bénéfice de la société PHARMACIE [Adresse 2] à compter du 1er janvier 2022 ; - Fixer le montant du bail renouvelé au profit de la société PHARMACIE [Adresse 2] à compter rétroactivement du 1er janvier 2022, au titre des locaux sis [Adresse 2], à la somme annuelle de VINGT-CINQ MILLE EUROS (25.000 €) en principal, Hors Taxes et Hors Charges ; - Condamner solidairement Madame [U] [M] et Monsieur [Y] [M] à rembourser les trop perçus de loyers, lesquels porteront intérêt au taux légal à compter de la notification du présent mémoire en application des articles 1231-6 et 1344 du code civil, outre la capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil pour les intérêts dus depuis plus d'un an ; A TITRE SUBSIDIAIRE - Désigner tel Expert qu'il plaira à ladite juridiction compétente avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative, au 1er janvier 2022, telle qu'elle résulte des éléments énoncés par les dispositions du Code de commerce ; - Fixer le loyer provisionnel pendant toute la durée de l'expertise à la somme annuelle de VINGT-CINQ MILLE EUROS (25.000 €), compte tenu du différentiel entre la valeur locative estimée et le loyer payé ; EN TOUT ÉTAT DE CAUSE - Débouter les Consorts [M] de leurs demandes, fins et prétentions - Réserver les dépens - Rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir. " Par acte extrajudiciaire du 1er août 2023, les consorts [M] ont fait notifier à la société PHARMACIE [Adresse 2] leurs " conclusions en réponse " aux termes desquelles ils demandent au juge des loyers commerciaux de : " A titre principal, - Débouter la société PHARMACIE [Adresse 2] de ses demandes, - Fixer le loyer annuel HT et HC de 40.825 € à compter du 1er janvier 2022 avec intérêt au fur à à mesure des échéances, - Fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 40.825 € HT et HC. Subsidiairement, - Donner acte à Madame et Monsieur [M] de leurs protestions et réserves sur la demande d'expertise formulée aux fins de désignation d'un expert pour rechercher le montant du loyer de renouvellement. - Réserver les dépens. " MOTIFS DE LA DECISION Sur le principe du renouvellement du bail A titre liminaire, il sera relevé que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail les liant à compter du 1er janvier 2022. Sur le prix du loyer du bail en renouvellement Les parties s'opposent en revanche sur le prix du loyer renouvelé. Se fondant sur un avis non contradictoire établi à sa demande par M. [G], expert judiciaire, la société locataire soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à un montant inférieur au loyer plafonné qu'elle estime à la somme en principal de 40.913,72 euros. Elle retient une surface pondérée totale des locaux loués de 62,92 m²B arrondie à 663 m²B et un prix unitaire de 400 euros/m²B au vu des références cités par M. [G]. En réplique, se prévalant d'un avis établi par M. [F], les consorts [M] retiennent un loyer en renouvellement de 40.825 euros supérieur au loyer plafonné qu'ils estiment à la somme de 40.147,50 euros au 1er octobre 2021. Ils se prévalent d'une surface pondérée totale de 71 m², la divergence avec la locataire portant sur la zone 3 que la société locataire considère comme à usage de réserve et qu'ils qualifient pour leur part d'arrière-boutique, et d'un prix unitaire de 575 euros/m²B. Pour la détermination de la valeur locative, en l'état des pièces produites par les parties et compte-tenu des divergences d'appréciation de la surface pondérée et du prix unitaire, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la société locataire, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer, dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société PHARMACIE [Adresse 2] pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé. Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail liant les consorts [M] à la société PHARMACIE [Adresse 2], à compter du 1er janvier 2022, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 6], Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert : [P] [I] [Adresse 4] [XXXXXXXX01] - [Courriel 5] avec mission : * de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * de visiter les locaux litigieux sis [Adresse 2] à [Localité 6] et de les décrire, * de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, * de rendre compte du tout et donner son avis motivé, * de dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er janvier 2025, Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société PHARMACIE [Adresse 2] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 1er février 2024, avec une copie de la présente décision, Dit que l'affaire sera rappelée le 09 février 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris, le 15 décembre 2023. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER P. COMPAGNIE