Cour de cassation, 16 décembre 2014. 13-19.632

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société La Plage et à M. X... ès qualités de liquidateur judiciaire de leur reprise d'instance ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que l'assemblée générale des copropriétaires avait, le 17 décembre 2010, accepté le renouvellement anticipé du bail emphytéotique à compter du 1er janvier 2011 et pour une durée de vingt ans, proposé par les Hospices civils de Lyon, par courrier du 12 novembre 2010, de sorte que la locataire n'était pas privée d'aller au terme de son bail commercial ni de la possibilité de le renouveler ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que les locaux étaient exploités depuis des décennies comme débit de boissons, que l'assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2010 avait décidé la modification de la destination des parties privatives et autorisé l'exercice de toutes activités commerciales sans qu'aucun recours soit formé contre cette décision et relevé que la société La Plage n'était pas privée de la possibilité d'exercer son activité de débit de boisson avec licence IV, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, en se fondant sur des éléments postérieurs à la date du consentement et sans encourir la critique du pourvoi, en déduire que la société La Plage ne pouvait pas se prévaloir d'un dol ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la société La Plage n'ayant pas soutenu dans ses conclusions que l'absence d'état des lieux à la date d'entrée en jouissance faisait obstacle à la demande de la SCI la Rize tendant à leur remise en état ni que les travaux de démolition constatés par le procès-verbal d'huissier de justice en date du 6 octobre 2010 avaient été autorisés par les bailleresses ni enfin que les travaux réalisés par la société preneuse étaient justifiés par la vétusté des locaux, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et comme tel irrecevable ; PAR CES MOTIFS : DECLARE le pourvoi pour partie irrecevable, le rejette pour le surplus ; Condamne la société La Plage aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société La Plage et M. X..., ès qualités de mandataire liquidateur à payer à la SCI Dam et la SCI La Rize la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société La Plage et de M. X..., ès qualités de mandataire liquidateur ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société La Plage et M. X..., ès qualités. PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté les demandes de la société LA PLAGE en annulation pour dol ou en résiliation pour manquement à l'obligation de délivrance ainsi qu'en dommages-intérêts, et l'a condamnée à payer diverses sommes au profit des SCI DAM et LA RIZE ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « les sociétés Dam et La Rize justifient que le bail consenti par les Hospices civils de Lyon sur le terrain depuis plus de 40 ans a été renouvelé par anticipation pour une durée de 20 ans à compter du 1er janvier 2011, de sorte que l'argumentation de la société La Plage relative à l'impossibilité d'exploiter postérieurement au 30 avril 2018 et d'obtenir le renouvellement de son bail est inopérante ; qu'elle ne justifie à cet égard ni de manoeuvres dolosives commises par les sociétés bailleresses ni d'un manquement de leur part à leur obligation d'assurer la jouissance du local commercial ; que la société Dam souligne à juste titre que les locaux sont exploités comme débit de boissons depuis des décennies, et que c'est par suite d'un défaut de mise à jour du règlement de copropriété ancien qu'est restée inscrite l'interdiction d'exercer un commerce de débit de boissons ; qu'il résulte d'un procès-verbal du 17 décembre 2010 que l'assemblée générale des copropriétaires, qui a accepté le renouvellement du bail emphytéotique, a décidé de modifier la destination des parties privatives des locaux et a autorisé l'exercice de toutes activités commerciales sans aucune restriction ; que le syndic de copropriété atteste qu'aucun recours n'a été formé à l'encontre de cette résolution ; qu'il en découle que la société La Plage n'est pas privée de la possibilité d'exercer son activité de débit de boissons avec licence IV, qui était déjà exercée dans les lieux précédemment ; qu'elle n'est pas fondée à se prévaloir à ce titre d'un dol des bailleresses ou d'un manquement de leur part à leur obligation de délivrance ; qu'elle doit dès lors être déboutée de ses demandes en nullité, résolution ou résiliation des baux et en paiement des indemnités qu'elle réclame au titre des frais qu'elle a supportés, des travaux qu'elle a engagés, d'un manque à gagner et d'un préjudice moral ; qu'à la suite du défaut de paiement des loyers par la société La Plage, les commandements de payer visant la clause résolutoire qui lui ont été adressés sont demeurés sans effet ; que c'est, à juste titre, que le premier juge a constaté la résiliation des baux, ordonné l'expulsion de la société La Plage, et prononcé sa condamnation au paiement des loyers impayés et d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des locaux ; que la société Dam ayant actualisé sa créance à la date de reprise des lieux le 19 décembre 2012, il doit être fait droit à sa demande en paiement d'une somme de 100 130,54 ¿ » (arrêt, p. 5) ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « la SCI DAM et la SCI LA RIZE produisent aux débats un courrier des Hospices civils de Lyon en date du 12 novembre 2010 en vertu duquel le renouvellement du bail emphytéotique est proposé de manière anticipée à compter du 1er janvier 2011 pour une durée de 20 ans ; que de plus, elles produisent le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 17 décembre 2010 établissant que les copropriétaires ont accepté le renouvellement du bail emphytéotique aux conditions proposées par les HCL, ainsi que la modification du règlement de copropriété, autorisant l'exercice de toutes activités commerciales sans restriction ; que dès lors, la société LA PLAGE ne rapporte nullement la preuve de quelconques manoeuvres dolosives ou des manquements à leurs obligations qu'elle invoque de la part des bailleresses et sera déboutée de l'intégralité de ses demandes ; que sur les demandes de la SCI DAM, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société LA PLAGE le 23 mars 2011, sans succès, les loyers n'étant plus payés depuis le 1er octobre 2010 ; qu'à défaut de paiement dans le délai légal, il y a lieu de constater la résiliation du bail litigieux et d'ordonner l'expulsion de la locataire dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ; que le décompte produit démontre que la SCI DAM est créancière d'un arriéré de loyers de 39 075,34 ¿ TTC au titre des loyers dus au 30 septembre 2011, que la société LA PLAGE sera condamnée à lui payer, outre une indemnité d'occupation égale au loyer et charge contractuelle, qui sera due jusqu'à libération effective des lieux ; ¿ que sur les demandes de la SCI LA RIZE, la SCI LA RIZE a également fait délivrer à la société LA PLAGE le 18 mars 2011 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail ; qu'à défaut de paiement dans le délai légal, il y a lieu de constater la résiliation du bail litigieux et d'ordonner l'expulsion de la société LA PLAGE dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ; que le décompte produit démontre que la SC1 LA RIZE est créancière d'un arriéré de loyers de 35 880 ¿ TTC au titre des loyers dus à fin octobre 2012, que la société LA PLAGE sera condamnée à lui payer, outre indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges contractuellement dus à compter de novembre 2012 » (jugement, p. 4-5) ; ALORS QUE, premièrement, la validité du consentement s'apprécie au moment de la formation du contrat ; qu'en l'espèce, la société LA PLAGE faisait valoir que, au jour de la conclusion des contrats de bail des 12 et 24 avril 2010, l'activité de débit de boissons alcoolisées était interdite tant par le propriétaire de la parcelle que par la copropriété, et que le droit emphytéotique de cette dernière arrivait à expiration avant le terme fixé aux deux contrats de bail ce qui réduisait d'autant la durée du droit de jouissance qui lui avait été concédé (conclusions p. 9-10) ; qu'en rejetant néanmoins l'action en annulation pour dol fondée sur la dissimulation de ces faits pour cette raison que l'autorisation d'exploitation a été donnée par assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2010 et que le droit emphytéotique a été prorogé à partir du 1er janvier 2011, tous éléments postérieurs à la conclusion des deux contrats de bail, les juges du fond ont violé les articles 1109 et 1116 du code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, dans ses conclusions d'appel, la société LA PLAGE faisait valoir que l'activité de débit de boissons alcoolisées était également interdite par les HOSPICES CIVILS DE LYON, propriétaire du terrain et bailleur emphytéotique à l'égard de la copropriété (conclusions p. 10 et 14) ; qu'en se bornant à constater que l'activité de débit de boissons licence IV avait été autorisée par le syndicat des copropriétaires, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si elle ne restait pas interdite par le propriétaire du terrain aux termes du bail emphytéotique consenti à la copropriété, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1109 et 1116 du code civil ; ALORS QUE, troisièmement, dans ses conclusions d'appel, la société LA PLAGE soulignait également que la seule activité de débit de boissons exercée auparavant l'était par un bar à eau (conclusions, p. 15) ; qu'en affirmant en l'espèce que l'activité de débit de boissons licence IV était déjà exercée auparavant, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si l'activité antérieure ne consistait pas seulement en un bar à eau, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles 1109 et 1116 du code civil ; ET ALORS QUE, quatrièmement, et en tout cas, la simple tolérance n'est pas constitutive de droit ; qu'en se fondant en l'espèce sur le fait que les locaux étaient exploités comme débit de boissons depuis des années en dépit de l'interdiction figurant au règlement de copropriété, quand, au jour de la conclusion des baux des 12 avril et 24 avril 2010, les copropriétaires pouvaient mettre fin à cette tolérance à tout instant, les juges du fond se sont déterminés par un motif inopérant, privant une nouvelle fois leur décision de base légale au regard des articles 1109 et 1116 du code civil ; SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a rejeté les demandes de dommages-intérêts de la société LA PLAGE et l'a condamnée à remettre en leur état d'origine les locaux de la SCI LA RIZE ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 217.253,40 euros au titre de la remise en état des locaux de la SCI DAM ; AUX MOTIFS PROPRES QU' « il résulte d'un procès-verbal de constat du 6 octobre 2010 que la société La Plage a procédé à d'importants travaux de démolition alors que les locaux étaient équipés et prêts à être exploités, ainsi que l'atteste l'agence Thomas Broquet ; qu'elle a ensuite laissé les locaux à l'abandon ; que c'est à bon droit que les intimées sollicitent sa condamnation au titre de la remise en état des lieux ; que la société Dam justifie par deux devis non discutés et non contredits que le coût de la remise en état s'élève à 217 253,40 ¿; que la société La Plage doit être condamnée à remettre les locaux de la SCI La Rize en leur état d'origine, dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 150 ¿ par jour de retard » (arrêt, p. 5, antépénult. al.) ; ALORS QUE, premièrement, en l'absence d'état des lieux réalisé à la date d'entrée en jouissance, le preneur n'est tenu que de les rendre en bon état de réparations locatives ; qu'en condamnant en l'espèce la société LA PLAGE à remettre les locaux de la SCI LA RIZE en leur état d'origine sans constater qu'il avait été dressé un état des lieux lors de la conclusion du bail du 24 avril 2010, les juges du fond ont violé les articles 1730 et 1731 du code civil, ensemble l'article 1147 du même code ; ALORS QUE, deuxièmement, le preneur à bail n'est pas tenu de rendre les locaux dans leur état antérieur si les travaux d'aménagement qu'il a réalisés ont été autorisés par le bailleur ; qu'en l'espèce, la société LA PLAGE faisait valoir que tant les deux bailleurs que le syndicat des copropriétaires avaient autorisé les travaux d'aménagement nécessaires à l'activité du fonds (conclusions, p. 12-13) ; qu'en décidant néanmoins que la société LA PLAGE était tenue de remettre les locaux de la SCI LA RIZE dans leur état d'origine et d'indemniser la SCI DAM du coût de la remise en état de ses locaux, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1730 et 1731 du code civil, ensemble l'article 1147 du même code ; ALORS QUE, troisièmement, en l'absence de clause expresse contraire stipulée dans le contrat de bail, il appartient au bailleur de supporter les réparations liées à la vétusté des locaux ainsi que les travaux de mise aux normes administratives ; qu'en rejetant en l'espèce les demandes d'indemnité formulées par la société LA PLAGE au titre des travaux ayant consisté pour elle à réparer la toiture fuyante et à désamianter les locaux (conclusions, p. 17 et 19), les juges du fond ont violé les articles 1719, 1720 et 1755 du code civil, ensemble l'article 1147 du même code ; ET ALORS QUE, quatrièmement, et en toute hypothèse, le preneur n'est pas tenu de remettre les locaux loués dans un état antérieur à des travaux rendus nécessaires par la vétusté ou par la mise aux normes de sécurité ; qu'en condamnant la société LA PLAGE à une remise en état d'origine ou aux frais de remise en état antérieur, quand cette société soulignait que ses travaux avaient pour partie consisté à réparer la toiture fuyante et à désamianter les locaux (conclusions, p. 19), les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1730, 1731 et 1755 du code civil, ensemble l'article 1147 du même code.